樓市調(diào)控求“穩(wěn)”為先 房產(chǎn)稅出臺勢在必行

      2010年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控力度空前，保障房落實力度也是前所未有。一年來國家?guī)锥劝l(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)，住房保障與拆遷成社會關(guān)注焦點，多次提高銀行準(zhǔn)備金率，加息預(yù)期不減，房產(chǎn)稅出臺也呼之欲出……

　　在這一系列被稱之為歷年來最為“嚴(yán)厲”的調(diào)控政策主導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場雖有波動，但并未掀起驚濤駭浪，也沒有出現(xiàn)過度冷熱的市場反應(yīng)。一時間輿論頗多，猜想頗多，殊不知在中國經(jīng)濟(jì)高速增長的大背景下，樓市調(diào)控有桿秤——求“穩(wěn)”在先。

　　新政有定海神針功效

　　2009年底，為遏制部分城市房價過快上漲，中央果斷出臺“國四條”，拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。2010年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政。圍繞“差別化信貸政策”和“保障性住房建設(shè)”，各種調(diào)控新政密集出臺。然而，樓市在歷經(jīng)短暫低迷之后，至七八月迅速回暖。為防止房價再次反彈，9月29日，深化細(xì)致的“新五條”政策出臺。這一次，以“限購”等行政手段為核心的調(diào)控政策，更加強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力度，從而得到更多地方政府的積極響應(yīng)。

10月7日晚，配合中央調(diào)控政策的上海12條房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺，引起了上海房地產(chǎn)市場的震動。其中，規(guī)定上海及外省市居民在上海的每戶家庭限購1套房，并抓緊房產(chǎn)稅征收試點準(zhǔn)備工作。多位房地產(chǎn)專業(yè)人士第一時間解讀地產(chǎn)新政，預(yù)言房價漲跌，給予現(xiàn)階段購房建議。最銳利的預(yù)言是，房價至少跌15%。然而預(yù)言沒有成為現(xiàn)實，上海樓市仍然穩(wěn)定地依照中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌道運(yùn)行。月成交量、房價縮放漲跌交替出現(xiàn)，波瀾不驚。然而可以斷言，假如沒有調(diào)控政策，在中國經(jīng)濟(jì)高速增長和貨幣流動性過剩的背景下，房價定會成為“脫韁的野馬”，新政具有定海神針的功效。

　　事實證明，最后一波調(diào)控，行政色彩明顯加重，措施也更加細(xì)化，充分顯示了中央穩(wěn)定房價的決心。

　　保障房工程深得民心

　　多年來，上海通過舊小區(qū)改造、安居工程以及配套商品住房建設(shè)等多種途徑解決中低收入家庭住房困難，有力地改善了上海居民的住房條件，此舉深得民心。一個“分層次、多渠道、成系統(tǒng)”的住房保障政策體系正在逐漸形成。上海已形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房、動遷安置房等保障性住房的系統(tǒng)類別，覆蓋面涵蓋低收入、中低收入、舊區(qū)改造，以及擁有階段性住房困難、過渡性住房問題的人群。

　　據(jù)悉，上海的徐匯、閔行兩區(qū)經(jīng)適房試點工作于今年底將全部結(jié)束，受惠家庭達(dá)2000多戶。今年9月，上海首個大型公共租賃住房項目又在普陀區(qū)開工，建成后將提供4000余套公租房。

　　上海市市長韓正日前表示：上海明年將全面推進(jìn)“四位一體”住房保障體系建設(shè)，確保新開工建設(shè)和籌措1500萬平方米、供應(yīng)18.5萬套保障性住房。明年廉租住房要實現(xiàn)廉租對象應(yīng)保盡保，新開工建設(shè)500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房，中心城區(qū)和部分郊區(qū)配售工作全面開展；多渠道籌措200萬平方米公共租賃住房房源，開展租賃試點；新開工建設(shè)800萬平方米動遷安置房，拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米。

　　房產(chǎn)稅出臺勢在必行

　　上海易居研究院專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入頻發(fā)式、常態(tài)性調(diào)控階段。那么，2011年政策會有哪些變化？中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)總經(jīng)理丁祖昱認(rèn)為：有四大政策可能會出臺，即房產(chǎn)稅試點、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅以及交易環(huán)節(jié)利得稅調(diào)整。其中房產(chǎn)稅是今年以來最受關(guān)注的，目前上海正在積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。可以說房產(chǎn)稅出臺已經(jīng)是“箭在弦上，不得不發(fā)”，出臺勢在必行。

　　專家指出，對比房產(chǎn)稅、加息、預(yù)售及監(jiān)管等其他幾項，交易稅本身不存在太多漏洞，簡單可行而最具威力，更能從源頭上來控制市場投機(jī)交投行為。而一旦市場失控或者國家要求政策從嚴(yán)、價格必須實質(zhì)性回調(diào)時，則極有可能出臺這類政策，短期內(nèi)最有殺傷力。滬上不少房地產(chǎn)研究者認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點中，價值評估、征收標(biāo)準(zhǔn)等都是考驗政府的難題，比如征收的依據(jù)是按存量還是增量、人均面積還是所有面積、戶籍人口還是常住人口、購買價格還是評估價格……這些都牽涉到購房者的切身利益，應(yīng)該慎之又慎。