中國房地產(chǎn)市場演繹太多前所未有 僵局何時(shí)打破？

      2010年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整” 、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末，在一浪高過一浪的調(diào)控聲中，房價(jià)依舊堅(jiān)挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢……

　　即將過去的一年間，中國的房地產(chǎn)市場演繹了太多的“前所未有”。在業(yè)內(nèi)人士看來，政府出臺(tái)調(diào)控政策的決心之大、態(tài)度之堅(jiān)決前所未有，政策力度之大、手段運(yùn)用之多前所未有，當(dāng)然，面臨的市場復(fù)雜程度也前所未有。

　　2010年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末，在一浪高過一浪的調(diào)控聲中，房價(jià)依舊堅(jiān)挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢……望“房”興嘆的人們越來越疑惑：調(diào)控為何如此之難？僵局究竟何時(shí)才能打破？

　　房價(jià)燙手 房產(chǎn)稅持續(xù)發(fā)酵

　　雖然房產(chǎn)稅話題一直持續(xù)發(fā)酵，但有關(guān)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的具體效果，業(yè)內(nèi)也存在不同看法。有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸大。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征可能達(dá)不到很多人預(yù)期的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣存在房地產(chǎn)泡沫。

　　22日晚上九點(diǎn)十分，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學(xué)時(shí)的哥們絮叨著一年來買房的糾結(jié)和教訓(xùn)：“兜里的銀子在年初還勉強(qiáng)夠得上四環(huán)，現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買房了。”

　　畢業(yè)于國內(nèi)一所著名大學(xué)的小暉有著一份相當(dāng)不錯(cuò)的工作，眼瞅著都過了晚婚的年齡，越來越為結(jié)婚的事著急，過了虎年春節(jié)便開始為婚房折騰，然而就那么一兩次的猶豫，便錯(cuò)失了機(jī)會(huì)，過高的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了承受能力，用他自己的話說，“希望像樹葉一樣搖落”。

　　“實(shí)在不行咱就帶著新娘租房唄。”小暉說，其實(shí)不是自己多么樂觀豁達(dá)，而是面對這種“時(shí)代性糾結(jié)”，無法選擇而已。他還說他選擇了冬至這天求婚，是因?yàn)檫^了這一天“燦爛會(huì)越來越長”，語氣中悲愴伴隨著狂熱，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開的中國房地產(chǎn)市場背景圖正蒸騰著熱氣。

　　國家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的今年1至11月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%，并且銷售量、銷售額以及房地產(chǎn)開發(fā)投資均“漲”聲一片。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，出于居住的需要和職業(yè)習(xí)慣，他經(jīng)常去看盤，“最近兩個(gè)月在深圳我注意到了一個(gè)現(xiàn)象，就是買方和賣方已形成了一致預(yù)期：通貨膨脹，物價(jià)飛漲，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。”

　　他分析說，這種預(yù)期導(dǎo)致的后果就是，原本把房子掛在中介打算賣房的業(yè)主把房子收回去不賣了，除非缺錢用，否則即使?jié)q了一大截也不賣了，“這不能怪房東不理性、貪婪，而是因?yàn)樗麄冃睦镆埠芑牛恢澜裉爝@個(gè)價(jià)把房子賣掉后，拿著錢明天還能不能再買回這套房子，于是便出現(xiàn)了市場成交量不大，但房價(jià)推升很快的結(jié)果。大家都被市場這只手推著往前走，沒有選擇。”

　　“整個(gè)2010年，房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏”，杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書》將前三季度的市場走勢軌跡概括為：2010年1-4月，價(jià)格上升趨勢延續(xù)，房價(jià)快速上漲；2010年5-6月，調(diào)控力度加大，觀望氣氛轉(zhuǎn)濃；2010年7-9月，樓市蠢蠢欲動(dòng)，反彈跡象出現(xiàn)。進(jìn)入第四季度，部分市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，10月份整個(gè)房地產(chǎn)市場呈量跌價(jià)挺之勢，11月則出現(xiàn)了“量價(jià)齊漲”。

　　綜合來看，前11月全國供應(yīng)類指標(biāo)增速創(chuàng)歷史新高，需求類指標(biāo)小幅增長，部分重點(diǎn)城市需求下降顯著，但房價(jià)整體仍呈上漲之勢。中國指數(shù)研究院指出，1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本呈下行趨勢。從重點(diǎn)城市來看，多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年，其中北京、廣州、成都等地超過30%，上海、深圳、南京、杭州等地超過40%。

　　價(jià)格方面，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，100個(gè)城市住宅(新房)平均價(jià)格在7至8月有所下跌，但9至11月，100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，房價(jià)高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲，僅同比漲幅有所縮小。

　　房價(jià)的持續(xù)高企使得越來越多的人將房產(chǎn)稅當(dāng)成樓市解困的“最后一根稻草”，也讓很多人對其寄予厚望。最近有消息稱，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有望近期確定，上海、重慶將被列入首批試點(diǎn)”“重慶房產(chǎn)稅征收最快可能在明年年初開征”。

　　暫且不論效果如何，可以預(yù)期，關(guān)于房產(chǎn)稅改革的猜想將進(jìn)入新一輪發(fā)酵之中。

　政策頻出 調(diào)控難降樓市虛火

　　即將過去的2010年，從中央到地方，調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，再到9月底的新一輪調(diào)控，調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個(gè)2010年。

　　2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

　　但在隨后幾個(gè)月內(nèi)，樓市依然亢奮，2至4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)攀升，北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，這直接導(dǎo)致了4月17日“國十條”的出臺(tái)。隨后一段時(shí)間內(nèi)，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場也在5至8月出現(xiàn)降溫。

　　小暉清晰地記得，當(dāng)時(shí)看中了望京的一套二手房，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他，調(diào)控后，炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多，買房的議價(jià)空間也大，有的房子成交總價(jià)甚至比報(bào)價(jià)降了數(shù)十萬元，“聽這么一說，心里那叫一個(gè)樂”。然而，小暉最終沒有出手，“現(xiàn)在總安慰自己說朝向和戶型不好，其實(shí)當(dāng)時(shí)主要還是想再等等，等房價(jià)降得更多。”事實(shí)證明，小暉們樂過了頭，時(shí)隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。

　　此次調(diào)控政策的出臺(tái)著實(shí)讓開發(fā)商們驚出一身冷汗。“政府在4月份出臺(tái)第二輪調(diào)控政策后，公司開始真正悲觀，部分高地價(jià)項(xiàng)目開始推遲項(xiàng)目進(jìn)度，對工程款支付開始收緊，對費(fèi)用開始重視，準(zhǔn)備過冬。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者說，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場。

　　的確，進(jìn)入9月份部分重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十個(gè)大城市上漲0.8%。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動(dòng)一時(shí)的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來樓市的情形：“百日畢，細(xì)算賬，價(jià)未降，反上揚(yáng)。房難買，租金漲，蝸居族，更凄涼……”

　　房價(jià)的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門在9月底密集出臺(tái)了多項(xiàng)“鐵腕”調(diào)控政策，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。

　　但是，經(jīng)歷了長久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關(guān)資料顯示，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后地產(chǎn)股卻迎來暴漲，保利地產(chǎn)在接下來的9個(gè)交易日暴漲約40%，這與今年4月份政策出臺(tái)后的10個(gè)交易日下跌約13%形成了鮮明對比。“投資者對這種調(diào)控已經(jīng)開始不看好，接下來的市場表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的，因?yàn)樵诮酉聛淼膬蓚€(gè)月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒有了，11月繼續(xù)量價(jià)齊飛。”杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說。