樓市“最嚴調(diào)控”這一年：中介不斷學習新政策

　  在市場和政策的變化面前，個人和企業(yè)總是渺小無力的。

　　2010年，為了遏制房價過快上漲，政府對房地產(chǎn)市場進行了被稱為“史上最嚴厲”的調(diào)控，政策出臺之頻繁，持續(xù)時間之長，調(diào)控力度之大，前所未有。房地產(chǎn)市場的價格和成交量出現(xiàn)較大幅度波動。

　　買房的、賣房的、中介……市場里的每個人都經(jīng)歷了特別的一年。有的春風得意，有的疲于應付，有的一直在糾結(jié)之中。無論如何，所有人的愿望都是一樣的，希望房價能夠穩(wěn)定，希望更多人能買得起房，希望市場能夠長期健康發(fā)展。

　　1.

　　買房者：很糾結(jié)

　　希望市場穩(wěn)定　買房不再折騰

　　臨近年底，章輝終于買到了房子。“不一定是最好的選擇，但不想再挑了，太累。”

　　31歲的章輝是某部委的一名公務員，幾年前在北京南城買了一套小房子，但因為工作關系，一直想在東四環(huán)附近再買套二手房，方便上下班。去年12月份，國家開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，章輝覺得房價應該能穩(wěn)住，想“定定心心”地看房買房。沒想到今年過完春節(jié)，房價“瘋了一樣”往上漲。章輝看了幾套房子，上世紀90年代的房子，價格普遍都在25000元/平方米以上，戶型也不理想，遲遲沒做決定。

　　但那段時間，即便是這樣的房子，往往在章輝“考慮考慮”的這三四天時間里，就被搶走，甚至還漲價了。由于市場太火，章輝看了幾套不做決定，連二手房中介都“不待見”了。

　　“當時打算趕緊搶一套算了，不然房價還得繼續(xù)漲。”就在章輝有這個想法時，4月17日，國家出臺被稱為“國十條”的嚴厲調(diào)控政策，遏制房價過快上漲。隨著政策落地，市場發(fā)生了突然的逆轉(zhuǎn)，成交量大幅下跌，購房者又開始觀望。房價繼續(xù)上漲的勢頭也暫時得到了遏制。

　　政策從嚴，章輝的情緒也冷靜下來。另一方面，提高二套房貸首付比例和貸款利率等新政策，使章輝的購房成本上升了不少，買房變得更難，只得繼續(xù)觀望。

　　不久，北京市出臺了包括一個家庭只能新購一套房在內(nèi)的調(diào)控政策，這讓章輝的買房行動變得更加謹慎。“必須盡量選一套滿意的房子，不然后悔的機會都沒有。”

　　在這幾個月里，樓市也出現(xiàn)了近年來少有的穩(wěn)定情形。成交量低位徘徊，價格基本平穩(wěn)，一些新的項目定價也相對合理，北京通州等一些前期房價上漲“超快”的地區(qū)，房價出現(xiàn)了一定程度的回落。一切似乎都在朝著調(diào)控預期的方向發(fā)展。

　　然而，8月中旬開始，由于房價并未出現(xiàn)明顯的下降，加上“抗通脹”心理的驅(qū)使，市場又逐漸熱鬧起來，甚至重現(xiàn)了量價齊漲的局面。嚴厲的調(diào)控面臨失敗的危險，樓市可能又會出現(xiàn)人們擔心的“越調(diào)越漲”的局面。

　　章輝的看房進程再次被迫加快。在他看中的地段，房價一直很堅挺，二手房討價還價的空間也很小。正在章輝躑躅的時候，9月29日，國家再次出臺政策，細化了此前“國十條”的政策，更加具體、更加嚴厲，被稱為“新五條”。10月份，樓市再次成交冷清，“金九”之后沒有出現(xiàn)“銀十”。

　　但這次章輝沒有再放慢腳步，“4月份那么嚴厲的政策，半年不到就被市場消化了。這次的政策，恐怕不到半年就會失去作用，還是早買早安心。”經(jīng)過近一年在樓市的摸爬滾打，章輝也有了一套自己對樓市的心得。“越往后，房價越漲、調(diào)控越嚴厲，我買房的難度也會越來越大。”

　　和章輝預料的很相似，11月中旬開始，北京樓市二手房的成交量再次放大，回復到較高的水平。在夫妻雙方父母的資助下，章輝利用公積金貸款艱難地買下了一套老房子，上世紀90年代的房子，70多平方米，170多萬元，和年初看的房子并沒有太大區(qū)別。

　　買了房的章輝開始每天關注北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，二手房成交數(shù)據(jù)的變化。他開始擔心房價真的會在調(diào)控之下出現(xiàn)較大幅度的下降，擔心自己買在一個價格波段的最頂端，擔心自己成為投資客的“接盤者”。

　　“買之前擔心房價還會大漲，越來越買不起。買完了擔心房價會大跌，那樣打擊更大，那么多錢就打了水漂。”章輝說，“但愿今后房地產(chǎn)市場真的像政府說的那樣，可以穩(wěn)定地發(fā)展。這樣，最起碼老百姓買房不用擔驚受怕，像我這樣折騰。”

       2.

　　開發(fā)商：不好過

　　順應市場定價　加大促銷力度

　　開發(fā)項目的門檻提高、打擊囤地捂盤、預售資金監(jiān)管、融資渠道幾乎全部斷絕……在最嚴厲的調(diào)控中，開發(fā)商的日子應該是最難過的。但萬科卻用了11個月的時間，就實現(xiàn)了1000億元的“天量”銷售額。不僅提前4年實現(xiàn)了公司的目標，甚至已經(jīng)成為全球首屈一指的住宅開發(fā)企業(yè)。

　　比起年初的時候，萬科總裁郁亮顯得清瘦了許多。并不是因為公司的事務忙碌得消瘦，而是他自己積極健身減肥的結(jié)果。在政府頻頻調(diào)控樓市的這一年，在企業(yè)創(chuàng)下最好銷售業(yè)績的這一年，郁亮本人卻有了更多屬于自己的時間。

　　萬科逆市創(chuàng)下千億銷售額，是不是意味著宏觀調(diào)控失?。渴聦嵣?，受調(diào)控的影響，整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈越來越緊張，許多企業(yè)的日子并不好過。“龍頭企業(yè)的優(yōu)秀業(yè)績并不能代表整個行業(yè)。”郁亮認為，恰恰是在宏觀調(diào)控中，萬科選擇了正確的戰(zhàn)略，才實現(xiàn)了銷售佳績，也才讓他自己得以更輕松。

　　樓市調(diào)控調(diào)的是什么？是房價過快上漲，是推動漲價背后的投機炒房、開發(fā)商靠捂盤囤地獲取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高價房、豪宅等。萬科的戰(zhàn)略避開了這些樓市調(diào)控的重點。

　　郁亮介紹，首先，萬科一直重視購房者首次置業(yè)和首次改善的需求，堅持做普通住宅。而調(diào)控恰恰是保護這部分需求的。目前萬科所做的產(chǎn)品60%是90平方米以下的小戶型住房，受宏觀調(diào)控影響小。其次，萬科一直在順應市場形勢，合理定價、快速銷售、快速周轉(zhuǎn)，絕不捂盤，要求新推盤項目當月銷售率不低于60%。在調(diào)控加碼，一些項目銷售低迷的時候，加大了促銷力度。

　　在這種戰(zhàn)略的指引下，萬科不僅銷售額創(chuàng)佳績，在全國范圍內(nèi)的市場份額也從調(diào)控前的3.9%提高到5.7%。“萬科肯定不是利潤最高的房地產(chǎn)企業(yè)，但堅持這種戰(zhàn)略，能夠有效地應對調(diào)控帶來的行業(yè)波動，也是順應市場形勢的行為。”郁亮說，“我們也不僅僅關心利潤，更關心增長的質(zhì)量，客戶是否滿意，房子的質(zhì)量和性價比如何，給股東和員工的回報是不是更大。”

　　但房地產(chǎn)調(diào)控并非對萬科沒有任何影響，最直接的影響就是“錢緊了”。今年下半年開始，萬科在各地都有與其他企業(yè)合作拿地開發(fā)的項目，明年這種合作會越來越多。

　　對于明年的市場形勢，郁亮的判斷是，調(diào)控還會繼續(xù)，市場波動也會繼續(xù)。“我們不對明年的銷售額、利潤做任何計劃，還會繼續(xù)堅持今年被證明成功的戰(zhàn)略，順應政策和市場的變化，積極主動的應對。”郁亮說，“我們是歡迎調(diào)控的，調(diào)控是為了市場的健康穩(wěn)定，只有市場穩(wěn)定了，企業(yè)才能可持續(xù)發(fā)展，才能成為百年企業(yè)。”

      3.

　　中介：盼平穩(wěn)

　　需求結(jié)構(gòu)變化　投資明顯減少

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，北京、上海等一線城市的二手房成交量已經(jīng)超過一手房，存量房交易逐漸成為房地產(chǎn)交易的主要內(nèi)容。促成一樁樁二手房交易的房產(chǎn)中介，他們的角色也越來越重要。房地產(chǎn)調(diào)控下，他們的生活也發(fā)生著變化。

　　當了3年普通中介業(yè)務員后，25歲的張東升今年升職成為北京鏈家地產(chǎn)麗都水岸店店長。上任第一年，他就遭遇了最嚴厲的樓市調(diào)控。

　　“今年最大的感覺就是忙的時候忙死，閑的時候閑死。”張東升這樣回顧2010年，“不斷在培訓，學習新政策，并不停地向客戶解釋政策。”

　　張東升回憶，今年春節(jié)后到4月中旬之前，市場空前火爆，店里30多人都忙得不亦樂乎。“客戶都搶著買房，而業(yè)主幾乎是每周漲一次價。當時我們也感到房價漲得太瘋狂了，泡沫太大。”

　　4月中旬“國十條”出臺后，市場驟冷。四五月份張東升店里幾乎一套成交都沒有，區(qū)域內(nèi)的房價也有所下降。

　　沒人看房、沒有成交，面對突如其來的冷清，張東升和他的同事們有點不知所措。實在閑著無聊的時候，只好在店門口打乒乓球消磨時間。“當時壓力挺大的，主要是沒想到政策影響這么大，市場變化這么快，我們不知道接下來會往什么方向發(fā)展。”張東升說，甚至有幾名員工離職不干了。

　　但是從6月下旬開始，由于房價沒有明顯下降，張東升感到看房的人逐漸多起來，緊接著7月份成交量開始上升，到現(xiàn)在為止，平均每月遞增20%左右，房價也在緩慢反彈。

　　“盡管政策似乎被消化了，但調(diào)控還是有一定效果的。”張東升說，在調(diào)控的影響下，今年麗都水岸店全年的成交量只有去年的60%左右。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，投資客明顯減少了，成交的主要是中小戶型，買房的也主要是自住的需求。而且，“買賣雙方都比上半年更冷靜了。”

　　張東升的工作狀態(tài)也逐漸平穩(wěn)，最近兩三個月，每個月店里都有穩(wěn)定的成交。“這也是我們比較喜歡的狀態(tài)。”張東升說，房地產(chǎn)市場是應該通過調(diào)控來降降溫的，泡沫大的時候，盡管中介掙錢多日子好過，但那是不健康的，不可能一直持續(xù)，“細水長流更好。”

　　張東升認為明年國家還會繼續(xù)調(diào)控，但房價大幅下降的可能性并不大，最理想的狀態(tài)應該是穩(wěn)中微漲。“還是希望調(diào)控能持續(xù)，房價和成交量都能穩(wěn)定，我們也才有發(fā)展的空間。”年輕的張東升自己也有買房的打算，“市場穩(wěn)定了，我努力工作攢錢，才有可能買得起房子，未來的生活也才更有希望。”