珠三角二線城市同城化引爆樓市投資沖動

     “我們的項目80%都是深圳人買走的，其中相當(dāng)大一部分是一次性付款。”在惠州核心地段的佳兆業(yè)中心一期售樓處，銷售人員表示，開盤后從深圳過來的投資客絡(luò)繹不絕，住宅價格已經(jīng)從每平方米7000多元漲至11000元，目前僅剩下少量大戶型房源。

      城際交通發(fā)展帶來的同城化趨勢進一步強化，廣深投資客紛紛看好惠州、佛山、東莞等地的房地產(chǎn)市場，珠三角眾多二三線城市的中高端項目持續(xù)熱銷，開發(fā)投資也不斷升溫。”

　　投資客看好升值空間

　　“城際輕軌很快就要連通惠州、東莞和廣州了，從我們這里到東莞只需要半個小時，到廣州一個多小時，加上惠州地鐵要連上深圳地鐵三號線，很多客戶看好惠州樓盤的升值空間。”惠州佳兆業(yè)中心銷售人員指著地圖告訴記者，同城化和交通便利是目前深圳投資客最看中的因素。

　　盡管樓市正處于調(diào)控期，但由于深圳投資客大量涌入，惠州樓市所受影響并不明顯，很多項目開盤都取得不錯的銷售效果，售價也穩(wěn)中有升。

　　12月18日，惠州的光耀城、DADA草地以及格林童話三盤齊發(fā)，光耀城推出60棟高爾夫聯(lián)排小別墅，基本售罄，該樓盤的客戶中深圳購房者占比高達八成。DADA的草地開通了往返深圳的社區(qū)巴士，新推248套房源，周末兩日即銷售130套，深圳購房者比例竟超過九成。

　　作為廣佛同城的直接受益者，佛山樓市也“底氣”十足。11月3日，廣佛地鐵正式進入運營，從廣佛地鐵魁奇路站出發(fā)，只需45分鐘就能與廣州地鐵一號線實現(xiàn)銜接，而四通八達的公路交通，也讓佛山與廣州的連接時間縮短為半小時。

　　廣佛地鐵的開通帶動了佛山樓價整體上揚，地鐵沿線物業(yè)漲價更加明顯。廣佛地鐵開通1個多月，佛山地鐵沿線的一手樓盤均價的漲幅在1000元/左右，即將開售的一些新盤對外放風(fēng)售價竟達2萬元/平方米。

　　早在廣佛地鐵開通前，佛山一些地鐵沿線樓盤已經(jīng)開始受到關(guān)注，保利花園、南海頤景園等多個樓盤，廣州客的比例從以往的不足10%增加至20%。地鐵通車后這些樓盤吸引到更多廣州人關(guān)注，嶺南天地、普君新城等地鐵物業(yè)都在開盤后熱銷。

　　同樣的情況也在與深圳接壤的東莞上演。最近的12月6日至12日一周，東莞住宅成交火熱，尤其是高價位樓盤成交突出，一周共成交1298套，簽約均價8856元/平方米，僅別墅就成交了99套。

　　東莞中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，在一周成交的99套別墅中，其中大朗碧桂園32套，萬科棠樾14套，萬科紫臺和萬科麓湖別墅各9套，這些樓盤的相當(dāng)大一部分買家都是廣深投資客。

　　在東莞熱銷的樓盤中，與深圳接壤的鎮(zhèn)區(qū)表現(xiàn)尤其活躍，如鳳崗鎮(zhèn)的金桂華府、常平鎮(zhèn)的卓越·蔚藍城邦、樟木頭鎮(zhèn)的中惠·香樟綠洲，由于深圳客的持續(xù)入市，這些區(qū)域樓盤一直處于旺銷狀態(tài)。

　　“不限購”釋放投資需求

　　10月份，廣州、深圳紛紛出臺限購政策之后，珠三角二線城市遲遲未有動靜。當(dāng)?shù)卣賳T表示，目前房價較為穩(wěn)定，暫未打算出臺本地化的“限購”政策。不限購，使這些城市成為投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)的樂土。

　　自深圳限購后，投資客就開始轉(zhuǎn)向周邊二線城市。東莞一些曾經(jīng)冷落的樓盤，在深圳客涌入后驟然火熱，東莞長安的沃夫多項目曾因定價1.5萬/平方米而無人問津，10月份以后，在深圳客帶動下成交迅速上升，竟躋身東莞樓市月度銷售前20名。與深圳接壤的東莞項目益田大運城邦，一開始就將營銷重點放在深圳，該樓盤超過九成的客戶都是深圳人。東莞很多樓盤也紛紛赴深圳做推廣。光大地產(chǎn)在東莞開發(fā)的豪宅樓盤，便長期在深圳市場進行廣告宣傳。

　　東莞中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳表示，近兩個月，深圳投資客進入東莞市場投資的勢頭進一步增強。價格低洼、投資升值潛力大成為了深圳投資客對東莞市場的共識，預(yù)計這波深圳客東莞投資熱仍要持續(xù)一段時間。

　　廣州限購政策對投資客的擠出，佛山樓市成了投資客的首選方向。泛澳地產(chǎn)市場報告顯示，11月份，佛山樓市均價首次踏上八字頭，再次刷新歷史最高水平。世聯(lián)地產(chǎn)近期發(fā)布的佛山房地產(chǎn)市場報告顯示，11月，佛山一手住宅成交均價為8800元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲26.4%。今年1-10月，佛山新房成交面積達到572萬平方米，而廣州前10月成交總面積只有513萬平方米，成交總面積已然超過廣州。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，從長遠來看，廣州人住在佛山將是一個趨勢，未來廣州的土地資源緊缺，而佛山是離廣州最近且交通又非常便利的一個市區(qū)，選擇在佛山置業(yè)也就成了順理成章的事情。尤其是廣州出臺限購政策后，對手頭上有閑散資金的市民來說，來佛山投資是不錯的選擇。

　　隨著廣珠輕軌西線二期的開通，中山市與一線城市的交通瓶頸被打破，11月以來，到中山置業(yè)的廣州、深圳人比例增加明顯。最明顯的是與廣州南沙接壤的中山三角鎮(zhèn)，由于在售樓盤基本上都低于4000元/平方米，有超過八成買家來自廣州。

　　還有多少投資空間

　　在同城化利好推動以及在廣州、深圳“限購”政策影響下，珠三角二線城市房價直追一線城市。

　　以佛山CBD東平新城為例，新盤售價漲幅非常明顯，東平新城核心區(qū)有高檔洋房的毛坯售價已經(jīng)達到1.7萬元/平方米，有的單價超過2萬元/平方米，業(yè)內(nèi)還普遍預(yù)期，東平新城的均價很快要邁過2萬元大關(guān)。而廣州CBD珠江新城在售樓盤價格也普遍在2.5萬元/平方米至3萬元/平方米。

　　隨著佛山樓價近年來的迅猛上漲，佛山房價日漸接近廣州房價，洼地優(yōu)勢正在消失。而此前相當(dāng)長一段時間，佛山房價只相當(dāng)于廣州同類地段同類物業(yè)一半的價格。同樣定位為城市新CBD，佛山東平新城與廣州珠江新城房價已相當(dāng)接近。

　　東莞的房價也在向著萬元邁進，西平板塊和萬江板塊是明年入市項目較集中的區(qū)域。以西平板塊為例，中信地產(chǎn)曾經(jīng)拿下的地王項目——中信凱旋公館將在明年入市，該地塊樓面地價就超過6000元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計單價將要過萬。而目前萬江區(qū)在售樓盤均價也在7000元/平方米以上，加上通脹因素和地王入市對樓價的拉升，片區(qū)整體房價也有望超過萬元。

　　珠三角二線城市房價已經(jīng)透支未來還是仍有上漲空間，業(yè)內(nèi)對此看法有分歧。有專家指出，二線城市二手房市場不發(fā)達，流動性差，容易陷入投資陷阱，買入容易賣出難。同時，二線城市規(guī)模小，外來人口少，房子出租也不容易，不利于長期投資。

　　中國證券報記者在惠州看到，盡管中心城區(qū)高檔公寓均價在1萬元/平方米左右，但一套40平方米的小公寓，即使順利出租每月租金也不足1500元，而且相當(dāng)大部分只能閑置。

　　有專家指出，寫字樓價格目前基本與住宅持平，仍處于洼地，隨著珠三角同城化加速和二線城市經(jīng)濟發(fā)展，未來二線城市核心商務(wù)區(qū)辦公需求將增大，寫字樓或?qū)⒕哂休^大升值空間。