2010年全國商品房銷售額有望超5萬億 占GDP14%

       在調(diào)控“風(fēng)聲”最緊的2010年，當(dāng)我們年末盤點(diǎn)銷量之時(shí)，不禁要為各地產(chǎn)商所取得的“驕人”成績而咋舌。據(jù)業(yè)內(nèi)保守估計(jì)，2010年全國商品房銷售額將有望超過5萬億元，達(dá)到5.3萬億元左右，同比增長約20%。2010年，全國GDP預(yù)計(jì)在37萬億元左右，商品房銷售額約占GDP的14%。

       房企銷售超計(jì)劃

　　“我們的項(xiàng)目18號(hào)開盤，800多套房源已經(jīng)全部售罄，您若是感興趣，只能關(guān)注下一期了。”位于北京房山區(qū)的長陽萬科半島家園售樓處工作人員表示。

　　在剛剛過去的周末，北京樓市再現(xiàn)“日光盤”和徹夜排隊(duì)購房現(xiàn)象。12月18日，北京首批兩個(gè)納入預(yù)售資金監(jiān)管的樓盤開盤，其中，長陽萬科半島家園均價(jià)1.7萬元/平方米，7000多名客戶搶848套房源，當(dāng)日所有房源被搶購一空，簽約認(rèn)購金額達(dá)12億元。

　　不僅是北京，全國多個(gè)地方樓市也在年末的“收官之戰(zhàn)”中重新出現(xiàn)新房銷售火爆的場面，使原本就銷售喜人的2010年樓市“錦上添花”。

　　地產(chǎn)龍頭萬科早在月初就宣布，截至今年12月1日的銷售額已經(jīng)累計(jì)達(dá)到1000.6億元，提前四年實(shí)現(xiàn)了該目標(biāo)，也成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司。

　　除萬科之外的一大批知名房企也紛紛提前超額完成全年銷售目標(biāo)。今年前11個(gè)月，保利地產(chǎn)簽約金額571億元，金地集團(tuán)累計(jì)簽約金額達(dá)243億元，恒大地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額477億元，碧桂園共銷售認(rèn)購金額為327億元，富力地產(chǎn)累計(jì)銷售額280.94億元。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，萬科、恒大、保利等十大上市房企累計(jì)銷售額高達(dá)3783億元，八成開發(fā)商已提前完成全年的銷售目標(biāo)。

　　今年1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，已基本“追平”去年全年商品房4.4萬億元的銷售額。其中，11月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)商品房銷售額5285.61億元，同比增長18.56%，環(huán)比增長4.14%。

　　由于統(tǒng)計(jì)原因，12月份的銷售額數(shù)據(jù)環(huán)比11月份都有明顯增長。如果回顧過去十年的數(shù)據(jù)，除了2009年12月的商品房銷售額環(huán)比11月的漲幅為79.62%之外，其余九年的環(huán)比漲幅均在100%以上。其中，2005年至2008年12月商品房銷售額環(huán)比11月漲幅約為100%，2000年至2004年這一比值則超過300%。

　　如果按照12月環(huán)比80%的增幅估計(jì)，今年的商品房銷售額將有望超過5萬億元。而北京市去年全年的GDP為12153億元，今年全國商品房銷售額幾乎相當(dāng)于4個(gè)北京的GDP總量。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企銷售額逆市增長，更大程度是由于房價(jià)的上漲，大部分房企今年銷售的套數(shù)和面積增長速度在下降，但今年的均價(jià)明顯高于去年，在價(jià)格助推之下，銷售額節(jié)節(jié)攀升。

　　除此之外，從銷售數(shù)據(jù)也不難看出，知名房企銷售額增長更為明顯，呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，這跟大地產(chǎn)商及時(shí)調(diào)整開發(fā)策略，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力有關(guān)，也跟企業(yè)產(chǎn)品線拉長、布局二三線城市有關(guān)。“二三線市場銷售的火爆部分‘對(duì)沖’了一線城市成交量的下滑。”業(yè)內(nèi)人士稱。

       供地計(jì)劃完成不足七成

　　根據(jù)國土部公布的2010年全國住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年住宅用地供應(yīng)量高達(dá)18.5萬公頃，同比大幅增長138%。

　　而根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2010年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%。今年供地計(jì)劃無法完成已成為定局。

　　數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月全國120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地39591萬平方米，同比增加43%。其中，11月，在樓市看多氛圍日漸濃厚，土地利用計(jì)劃壓力等多重因素之下，土地供應(yīng)量有所沖高，達(dá)到4318萬平方米，環(huán)比增幅15%，預(yù)計(jì)12月份土地供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。

但未完成土地計(jì)劃并不妨礙土地出讓金的高速增長。截至11月22日，上海、北京、大連、天津等十大城市今年前11個(gè)月累計(jì)賣地6695億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加。從金額上看，上海和北京均跨入“千億俱樂部”，多個(gè)城市的土地收入也創(chuàng)出歷史新高。

　　眾多知名開發(fā)商的拿地?zé)崆椴粶p，今年前11個(gè)月，恒大地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備3231萬平方米，增速第一；萬科新增土地儲(chǔ)備2196萬平方米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積分別為1502萬平方米，位列第三。

　　11月份，20家重點(diǎn)企業(yè)拿地總面積為1468.45萬平方米，雖然環(huán)比下降20%，但拿地總金額達(dá)到332.94億元，環(huán)比增長11%。

　　此外，值得注意的是，年末全國各地的土地市場再現(xiàn)瘋狂。12月份以來，廣州、上海等一線城市也好，昆明、武漢、鄭州、青島等二三線城市也罷，單價(jià)或總價(jià)“地王”頻出，在“地王”的刺激下土地價(jià)格也進(jìn)一步走高。

　　12月16日，廣州出讓白云新城四塊地，包括一塊商業(yè)金融用地，三塊住宅用地。保利地產(chǎn)一日之內(nèi)斥資35億元拍得其中兩幅住宅用地，也兩度刷新了廣州單價(jià)“地王”紀(jì)錄，廣州住宅樓面地價(jià)也因此首破“兩萬”大關(guān)。當(dāng)日，中海地產(chǎn)以11.7億元、綠地以14.4億元分別奪得其余兩地塊。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅12月以來，各大知名房企全國拿地總金額已接近400億元。業(yè)內(nèi)指出，一方面各大房企提前完成本年度銷售任務(wù)，現(xiàn)金充裕；另一方面開發(fā)企業(yè)看好來年，急需擴(kuò)充項(xiàng)目。

      明年庫存壓力大增

　　經(jīng)歷2010年的快速擴(kuò)充土地和新開工項(xiàng)目后，明年開發(fā)商的庫存壓力將大增。業(yè)內(nèi)人士指出，大量投資將在明年陸續(xù)形成供給，市場過于緊張的供求關(guān)系有望緩解。與此同時(shí)，一線開發(fā)商的經(jīng)營策略將從追求量上逐步轉(zhuǎn)到質(zhì)的增長。

　　安信證券分析人士指出，由于今年投資在明年將轉(zhuǎn)化為異常高的供給，全國范圍內(nèi)將呈現(xiàn)供給推動(dòng)導(dǎo)致的量升價(jià)跌局面。在這個(gè)過程中，去庫存速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業(yè)采取各種促銷策略。分區(qū)域看，二三線城市供給增長更快，意味著明年這些地區(qū)市場增長要遠(yuǎn)快于一線城市；同時(shí)也意味著其存貨壓力更大。

　　事實(shí)上，從目前看，北京等城市的住宅庫存量已經(jīng)處于較高水平。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，北京期房住宅庫存達(dá)76909套；現(xiàn)房住宅達(dá)32084套，住宅庫存合計(jì)達(dá)10.9萬套，面積達(dá)到1354.35萬平方米。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)明年將要面臨的資金壓力也成為懸在開發(fā)商頭頂?shù)睦?。近期，萬科有關(guān)人士表示，由于前三季度房企銷售良好，因此現(xiàn)金儲(chǔ)備仍比較豐富。但如果明年繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的融資政策，開發(fā)商會(huì)遇到一些資金鏈的問題。

　　萬科董事會(huì)主席王石在接受媒體采訪時(shí)表示，萬科正積極考慮前往香港融資，主要覺得香港融資平臺(tái)效率較高。他表示，隨著調(diào)控深入，預(yù)計(jì)明年將有部分房企面臨資金和經(jīng)營壓力，這為萬科提供一些收購兼并的機(jī)會(huì)，可借機(jī)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

　　在提前實(shí)現(xiàn)千億的銷售目標(biāo)后，萬科的經(jīng)營方向正開始發(fā)生悄然轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變也代表一部分發(fā)展已經(jīng)趨于成熟的開發(fā)商對(duì)于未來樓市的展望。萬科有關(guān)人士曾表示，實(shí)現(xiàn)千億后必須要靠戰(zhàn)略，所以“明年萬科將追求健康有質(zhì)量的增長”，具體包括提高產(chǎn)品性價(jià)比以滿足客戶需求，給股東更好的回報(bào)和產(chǎn)品的創(chuàng)新服務(wù)三個(gè)層面。