樓市回暖主因：剛性需求 調(diào)控放松市場或井噴

      剛出爐的上周房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海推出的新房源環(huán)比漲25.6%，成交量環(huán)比漲20%；房產(chǎn)公司研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房12月成交量較上月漲10%。

　　各地樓市回暖的報(bào)道頻頻出現(xiàn)：北京年末樓市強(qiáng)勁反彈，二三線城市房價(jià)漲幅首超一線城市，各地新“地王”你方唱罷我登場……

　　被稱為“政策年”的2010年行將結(jié)束之時(shí)，樓市回暖值得深思。

　　總體成交量穩(wěn)中有升

從房產(chǎn)集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到二手房中介門店經(jīng)理的簡單測算，都顯示房產(chǎn)成交量穩(wěn)中有升。

　　新房情況，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)最新數(shù)據(jù)，上周(12月13日-12月19日)上海共有16個(gè)樓盤推出28.43萬平方米新房源，環(huán)比上漲25.6%；成交量達(dá)到27.17萬平方米，環(huán)比上漲20%。另外，在豪宅集中成交的帶動(dòng)下，上周商品住宅平均成交價(jià)格再度回升到23555元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)10.27%。

　　中原集團(tuán)對10個(gè)重要城市的監(jiān)測顯示，上周新房成交量較前周略降5%。一線城市中，北京和廣州出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。北京在經(jīng)歷前周的沖高之后，上周略有三成的回落。廣州則在上周出現(xiàn)近8成的大幅增加，成交量創(chuàng)近2個(gè)月的新高。滬深兩市與前周基本持平。二手房市場成交量情況，除廣州繼續(xù)小幅下降外，北京、上海、深圳和天津等城市的二手房成交量均有不同程度的增長，環(huán)比漲幅在1-2成。

　　盧灣區(qū)一家房產(chǎn)中介經(jīng)理王先生透露，11月他所在的門店沒有成交量，12月情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)，并且掛牌量和看房客數(shù)量也在攀升。

　　嘉定豐莊路上一家房產(chǎn)中介門店經(jīng)理竇女士稱，10月受新政影響，看房的人確實(shí)少了很多，但沒過多久買家又開始增加了，12月已有不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

　　剛性需求者約占七成

　　被采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，10月的調(diào)控政策出臺(tái)后，市場雖然受到影響，但回落程度遠(yuǎn)不及4月新政之后。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵介紹，4月份調(diào)控政策出臺(tái)后，月銷售面積從300萬平方米的高位，一下跌到100萬平方米，而第二次調(diào)控政策之后，銷售面積只是從9月的346萬平方米降到10月、11月的260萬平方米。

　　經(jīng)歷過第一次調(diào)控政策的“歷練”，人們對第二次調(diào)控政策的心理調(diào)適能力和理解消化能力相應(yīng)增強(qiáng)，這也是樓市較快回暖的原因。

　　但是，深層次的原因并非心理調(diào)適，而是市場有需求。調(diào)查顯示，購房者中約七成屬于剛性需求。中原集團(tuán)研究部門在二手門店做過一次調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控政策出臺(tái)后的市場恢復(fù)期，購房的主力軍是首套自住的住戶。

　　近期，國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)在“上海統(tǒng)計(jì)”及“中國上海”門戶網(wǎng)站開展了一次網(wǎng)上調(diào)查，了解新政下本市市民的購房意愿。報(bào)告稱，改善現(xiàn)有住房、安家置業(yè)等剛性需求是市民購房的主要?jiǎng)恿?，超過七成。調(diào)查顯示，計(jì)劃3年內(nèi)購房的受訪者中，有44.2%是為了改善現(xiàn)有居住條件，31%是為了購置婚房、成家立業(yè)，兩者合計(jì)為75.2%；14.3%是為子女購房，僅3.8%純粹為投資購房。這表明，改善現(xiàn)有住房條件、購置婚房、成家立業(yè)以及為子女購房是購房的三大主因，市民購房剛性需求仍占主導(dǎo)地位。

　　調(diào)控放松市場或井噴

　　有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，一旦樓市調(diào)控政策不繼或效果不好，被壓抑的剛性需求爆發(fā)，很可能導(dǎo)致市場出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，而導(dǎo)致房價(jià)飆升。

　　一家地產(chǎn)公司的研究主任表示，今年樓市調(diào)控的結(jié)果是價(jià)格與年初持平或略升，但成交量與去年相比下降30-40%。即成交量下降主要原因是政策調(diào)控，而非市場不好，如果政策繼續(xù)維持，嚴(yán)格限貸限購，才能限制后市，一旦放松，即會(huì)反彈。

　　中國社科院12月7日在北京發(fā)布2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》也指出，如果經(jīng)濟(jì)增長，調(diào)控放松，那么房價(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%-25%，甚至?xí)?。如果中央政府下決心解決房價(jià)過高問題，加大城鎮(zhèn)居住用土地供應(yīng)，改革土地制度和地方政府財(cái)政稅收渠道，出臺(tái)房產(chǎn)稅，嚴(yán)厲打擊土地囤積和房屋的投資投機(jī)行為，讓房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤回歸正常水平，那么2011年房價(jià)才有可能下跌，或者漲幅最多為6%，低于城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民工工資增長速度。

　　劉淵認(rèn)為，以后調(diào)控會(huì)是一個(gè)常態(tài)，而且一些行政手段如限購令，以后還可能用得更多，因?yàn)榕c稅收和利率這些市場調(diào)控工具相比，它的調(diào)控性更強(qiáng)。

　　房產(chǎn)稅未必能抑房價(jià)

　　房產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是調(diào)控政策懸而未落的“第二只靴子”，何時(shí)開征、如何征收在民間和業(yè)內(nèi)被廣泛討論，但始終“雷聲大雨點(diǎn)小”，至今沒有來自官方的準(zhǔn)確消息。

　　在劉淵看來，房產(chǎn)稅如何征收很難定調(diào)，稅率太高或太低都不好，這也可能是房產(chǎn)稅遲遲沒有征的原因之一。

　　太高會(huì)對正常擁有自有住房的人產(chǎn)生不良影響，太低又起不到調(diào)控作用。而且很多人對房產(chǎn)稅的期待是出臺(tái)之后，房價(jià)應(yīng)聲下落，但這種情況出現(xiàn)的可能性不大。一旦出臺(tái)之后對房價(jià)的調(diào)控效果不好，對持幣觀望者的心理會(huì)有很大影響，所以房產(chǎn)稅這只“靴子”不落地，還有威懾力，一旦“落地”效果不好，反而失去了它的效力。

　　不少有購房想法的人表示，考慮在近期或明年年初買房，因?yàn)?ldquo;對調(diào)控政策抑制房價(jià)已不再抱有什么希望了”。