昆明“一房一價”公示能否遏制高房價

      從明年1月1日起，市民點開昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，將可以查詢到全市所有準售房源的詳細信息，包括每一套房源的建筑面積、建筑面積單價以及總價。

　　近日出臺的《昆明市進一步加強商品房預(yù)售管理實施意見》規(guī)定，從明年起,取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在10日內(nèi)一次性向社會公布經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審核確認的全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。實際銷售價格與申報價格上下波動超出15%的，必須重新申報，重新申報次數(shù)為一次，否則，房產(chǎn)登記機關(guān)將不予登記備案。

　　記者點開昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)看到，已有4個在售樓盤公示了項目地址、開發(fā)商名稱、發(fā)證日期、每套房源的幢號、房號、建筑面積、每平方米單價以及總價等詳細信息。昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人表示，設(shè)置價格申報與明碼標價制度，旨在禁止坐地漲價和違規(guī)炒作，以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自主定價行為。

　　有購房者認為，在此政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商將無法再以不透明的“均價”、“起價”為噱頭吸引購房者,捂盤惜售、隨行就市等投機行為也將在一定程度上得到遏制。不過也有人質(zhì)疑這不過是一場“程序秀”，無法從根本上平抑畸高的房價。

最大意義在于力圖彌補信息不對稱

　　云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研教授認為，房價公示政策的最大意義在于力圖彌補開發(fā)商與購房者之間的信息不對稱。

　　“一座樓盤開盤前，有多少套房，每套房的單價是多少，購房者一概不知，賣出了多少套也全憑售樓小姐‘忽悠’。開發(fā)商往往故意屏蔽信息，制造房源稀缺和熱銷的假象。”昆明市民葉先生說。

　　葉先生曾被開發(fā)商宣傳的所謂“最低價”誤導(dǎo)過。四年前，他看中了昆明市二環(huán)外的一處新開樓盤，“1580元起”的價格被印在廣告牌上滿城皆是。“當時二環(huán)外的房子都賣到了每平方米2000元以上，所以開盤前一天購房者就排起了長隊。我父親在售樓處外面站了通宵，第二天進去一看才知道，900多套房子中，總共只有兩套單價為1580元的房子，面積小，戶型不好，室內(nèi)幾乎見不到陽光。”最后，葉先生只能以2500余元的單價買下了該小區(qū)的一套住房，這遠遠超出了他的預(yù)算。

　　入住第二年，葉先生想在小區(qū)買一個車庫，卻被告知“車庫和停車位全賣光了”。可是就在今年上半年，開發(fā)商卻在小區(qū)貼出了告示，出售“最后一批”約30余個車庫，價格卻從四年前的6萬元漲到15萬元。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，信息不對稱是開發(fā)商人為制造出來的狀態(tài)，購房者知道得越少，開發(fā)商“坐地起價”就越有可能。房地產(chǎn)營銷的第一步是“蓄水”，在正式銷售之前進行認籌，或叫“內(nèi)部認購”，不把價格定出來，只含糊告訴你排個次序，優(yōu)惠幾萬元，其實是試探市場反應(yīng)和購房者的心理價位，同時回籠部分資金。第二個做法是搞銷售控制，幾百套房子分幾期來賣，行內(nèi)叫組“貨包”，每個“貨包”里配搭不同樓層、不同朝向的多種組合進行推盤。第三個做法就是“擠壓式賣場”。一個樓盤人為地分成無數(shù)次開盤，幾百套房子擠壓在一天賣，幾千人來搶，造成一種恐慌和饑餓心理。所有的手段都是為了制造信息盡可能不對稱，為下一步的漲價找到堂而皇之的理由。

　　而房價公示政策正是找準了制造信息不對稱的兩個重要“脈門”——“貨包”和“銷控”。

　　熟知房地產(chǎn)營銷的昆明田野房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理文劍武說：“一旦要求房源和房價一次性全部公示的話，銷控和貨包基本上沒法做了，開盤的重要性就大大降低。購房者獲得的信息增多，投資行為可以更加趨于理性。”

　　“能指望一個單項政策就使房價下降嗎”

　　昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局婉拒了記者的采訪要求。一位負責(zé)人在電話中說，因為政策剛出臺，還在試運行和征求意見階段，各界反響不一，“目前還不方便說太多。”

　　官方態(tài)度謹慎，并未提到任何關(guān)于“遏制房價”的措辭，但市民們對這一政策打壓房價的效果寄予了熱切期望。“如果房子也像其他商品一樣明碼標價，透明消費，開發(fā)商還敢賣那么高的價格嗎？”一名網(wǎng)友在論壇中說。

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，判斷房價走勢可沒有那么簡單，“有時組合拳都打不好，能指望一個單項政策就降下房價嗎？”

　　記者聯(lián)系的多名房地產(chǎn)商均對新政策不愿多談。一位要求匿名的房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理說，雖然房價走勢充滿變數(shù)，但具體到某一個樓盤來說，肯定是逐漸上漲，越往后賣得越貴，開發(fā)商的利潤也是一點點增加。如果開發(fā)商只有兩次定價機會，相當于把原來逐漸增加的利潤一次性攤到每套房子中，反而會有房價短期內(nèi)大幅上漲的可能。

　　另一些業(yè)內(nèi)人士分析，網(wǎng)上公示對穩(wěn)定房價有一定作用，但難以量化。

　　周大研分析，新政策考慮到了市場變動，但只給出了一次調(diào)價的機會，相對過去無限制的調(diào)價機會，開發(fā)商的定價壓力空前增大，主要是下調(diào)壓力大于上調(diào)壓力。房地產(chǎn)市場營銷或許將發(fā)生革命性的變化，房地產(chǎn)定價有可能成為高難度的重大理論與實踐課題。

　　“一般來說，一個項目的定價不可能完全符合當前市場的心理價位，開盤前只有市場調(diào)研得來的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，要么定得高，要么定得低，不可能剛剛好。這就是為什么‘內(nèi)部認購’在房產(chǎn)營銷中這么重要。以往的定價策略是‘低開高走，小步快跑’。好賣了，提價容易，但要是高于市場心理價位，房子不好賣，降價則更難賣，因為消費者的心理都是追漲殺跌的。降價更糟糕的是還將導(dǎo)致企業(yè)品牌折價和經(jīng)濟法律風(fēng)險。”周大研說，“現(xiàn)在只有兩次定價機會，而且限制了上下浮動的幅度，這給開發(fā)商的壓力很大。定高了，賣不掉，定低了，利潤空間小。”

　　昆明田野房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理文劍武說，如果新政策一直執(zhí)行下去，現(xiàn)在很多的營銷手段用不上，營銷代理行業(yè)競爭加大，整個房地產(chǎn)營銷體系都必須進行重大的調(diào)整和變化，不然難以適應(yīng)開發(fā)商的要求。

　　“沒有整體的信息對稱，局部信息對稱不可能做到”

　　“如果新政策能夠得以貫徹執(zhí)行，調(diào)控效果可能會比許多政策好。”多名專家在接受采訪時強調(diào)了這個“如果”。在他們看來，缺乏必要的配套措施可能會使其力度大打折扣。

　　“現(xiàn)在‘蓄水’還可以做，這某種意義上也是把價格拉高的因素。”周大研說，為什么不索性連任何形式的“蓄水”都一并禁止呢？

　　文劍武也表達了同樣的觀點：“正式銷售之前的‘單位團購’和‘內(nèi)部認購’也應(yīng)該監(jiān)管起來。因為開發(fā)商回籠了部分資金，也不急著賣了。”

　　近期發(fā)生的一系列沖突揭示了這種“蓄水”的亂象和惡果。12月初，一些購房者連續(xù)幾天聚集在昆明某樓盤售樓部，有情緒激動者砸毀沙盤，向工作人員投擲西紅柿和雞蛋。原因是，這些購房者去年交了幾萬元到幾十萬元不等的“意向金”參與團購，誰知等了一年以后，口頭約定的每平方米4300元團購價漲到了5900元至8000元。據(jù)查，該樓盤今年11月才取得《商品房預(yù)售許可證》，可售房源只有8000余套，卻在此之前收了4000余人的團購意向金。

　　對于未取得預(yù)售許可證不得進行商品房預(yù)售，有關(guān)部門可謂三令五申，但這種“只打雷不下雨”的禁令形同虛設(shè)，正是專家們擔(dān)心的執(zhí)行力度問題：“昆明已注冊的房地產(chǎn)公司多達1800余家，一年中即便只有800家有項目，監(jiān)管部門一天要跑3家，管得過來嗎？”

　　《實施意見》中并未提及開發(fā)商如果違規(guī)售房，應(yīng)該如何懲戒。“如何保證開發(fā)商以公示的價格售房？二手房交易中已經(jīng)存在這樣的現(xiàn)象，合同價格和實際成交價格有很大的落差，一手房交易將來也不排除會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有關(guān)部門如何監(jiān)管？監(jiān)管成本是多少，有沒有算過？”文劍武說。

　　由于網(wǎng)上公示政策還未正式實施，大部分開發(fā)商還處于觀望狀態(tài)，但有人坦言，一定會有新的“對策”來應(yīng)對新政策。周大研認為，有關(guān)部門制定政策時應(yīng)該有逆向思維，高出一籌，把所有的“對策”后路都截斷。

　　還有人質(zhì)問：“逼開發(fā)商公開信息，政府信息公開了嗎？昆明市每年土地供應(yīng)計劃是多少，實際交易量是多少，住宅、商業(yè)和工業(yè)用地量和價格分別是多少；每年賣了多少房，其中別墅多少、高層住宅多少，價格各為多少，有沒有公布？只籠統(tǒng)地公布一個總數(shù)，說昆明房價均價是多少，跟開發(fā)商宣傳‘均價’一樣是‘忽悠’。新政策要求開發(fā)商和購房者之間信息對稱，能不能要求政府與市場之間的信息也對稱呢？沒有整體的信息對稱，局部信息對稱很難做到。”