解讀房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)調(diào)整”路線圖

        樓市何時(shí)不再“單腿跳”——解讀房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)調(diào)整”路線圖

　　新華網(wǎng)上海１２月１９日專電（記者葉鋒）“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”是房?jī)r(jià)之外解讀樓市的一個(gè)重要視角。數(shù)輪調(diào)控之下，今年保障房、中小套型普通商品房的供地、投資和供應(yīng)都正在加速，長(zhǎng)久困擾樓市的“結(jié)構(gòu)失衡”“單腿跳”的問題顯露改善跡象，“兩條腿走路”的格局有望加快形成。但另一方面，多年積累的問題無(wú)法在短期內(nèi)徹底解決，一些制度、政策也有待進(jìn)一步完善。樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)整”的進(jìn)程必須加快推進(jìn)下去，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式也有待加快轉(zhuǎn)變。

　　調(diào)控下樓市“失衡”問題有所緩解

　　今年幾輪樓市調(diào)控，“增加供應(yīng)”和“調(diào)節(jié)需求”雙管齊下，“市場(chǎng)”和“保障”兩頭發(fā)力。樓市在價(jià)格受控的同時(shí)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。

　　比如，土地供應(yīng)方面，國(guó)土部今年保障性住房計(jì)劃供地２．４５萬(wàn)公頃，較上年實(shí)際出讓面積大幅增長(zhǎng)１２３％；棚改房用地計(jì)劃３．６６萬(wàn)公頃、中小套型商品房用地８．０４萬(wàn)公頃，三項(xiàng)合計(jì)占住宅用地總量的７６．６％。據(jù)記者了解，上海等不少重點(diǎn)城市今年都有望超額完成全年任務(wù)。

　　建設(shè)方面，住建部數(shù)據(jù)顯示，截至１０月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工５２０萬(wàn)套，占年度開工計(jì)劃５８０萬(wàn)套的９０％，年底前將全部開工。一些熱點(diǎn)省市在１１月底已完成全年保障房開工任務(wù)。這是歷年來(lái)保障房建設(shè)的年度最大規(guī)模，明年的保障房供應(yīng)，增幅可期。

　　　投資方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，１－１１月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資４２６９７億元，同比增長(zhǎng)３６．５％，不但沒有像一些人士擔(dān)心的那樣在調(diào)控之下發(fā)生萎縮，反而創(chuàng)下近年來(lái)同期的最高水平。其中一個(gè)原因是保障房建設(shè)的加快，為房地產(chǎn)開發(fā)投資“高位不落”作了“重要貢獻(xiàn)”。

　　　中金公司相關(guān)報(bào)告中稱，今年５８０萬(wàn)套保障房與１２０萬(wàn)套農(nóng)村危房改造的計(jì)劃，在合理設(shè)定的套內(nèi)面積、建筑成本之下，共需新增投資４３５６億元；此外，假設(shè)保障房項(xiàng)目將擠占１０％的商品房供地面積，計(jì)算得出將被擠占的商品住房投資為８６４億元。由此，保障房項(xiàng)目對(duì)今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資將貢獻(xiàn)近３５００億元的凈增量與９．６％的增幅。“只要保障房建設(shè)能‘頂上去’，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資就有望穩(wěn)住。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說。

        結(jié)構(gòu)之變呼喚政策完善

　　不過，保障房并非“瓜熟”自然“蒂落”。記者采訪獲知，有些地方盡管經(jīng)適房?jī)r(jià)格不到市價(jià)一半，但部分困難家庭依然無(wú)力承受；有些居民湊夠了首付，銀行卻不愿意給予貸款。這類有些出乎意料的結(jié)果，使有關(guān)部門不得不調(diào)整政策，將部分經(jīng)適房改售為租，以便讓困難人群消費(fèi)得起。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，必須要因地制宜調(diào)整保障房的“品種結(jié)構(gòu)”，并作出相應(yīng)的政策設(shè)計(jì)。住建部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)文林峰說，大城市房?jī)r(jià)“絕對(duì)值”較高，即使下跌兩三成，工薪階層依然很難負(fù)擔(dān)，所以這些城市可通過公租房解決居民住房問題。而中小城市房?jī)r(jià)水平相對(duì)不高，城市政府財(cái)力也有限，可組織建設(shè)一些經(jīng)適房。

　　住建部等七部門今年６月聯(lián)合制定發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》備受關(guān)注，面向規(guī)模龐大的“夾心層”的住房保障政策自此“破冰”。目前，關(guān)于公租房的建設(shè)、融資、管理等辦法也陸續(xù)出臺(tái)。隨著操作中問題的不斷被發(fā)現(xiàn)，政策的設(shè)計(jì)、配套也將經(jīng)受考驗(yàn)。

　　在商品房領(lǐng)域，相關(guān)政策也有待完善。比如，中小套型普通商品房?jī)r(jià)格屬中低端，多滿足自住需求，但易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從２００９年第四季度至２０１０年第三季度，國(guó)內(nèi)主要城市中低檔住宅成交比例呈總體萎縮態(tài)勢(shì)和調(diào)控“劍指”的高檔住宅相似。由此可見，此輪調(diào)控在打擊投資投機(jī)購(gòu)房需求的同時(shí)，對(duì)自住低端需求也帶來(lái)一定程度的“誤傷”。

　　文林峰認(rèn)為，樓市調(diào)控一方面應(yīng)加大力度抑制投機(jī)投資需求，另一方面應(yīng)鼓勵(lì)家庭通過自身努力解決住房問題，這就需要相應(yīng)的扶持政策，其中稅收和利率政策作用最為顯著。

       房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式有待轉(zhuǎn)變

　　住建部確定明年將開工建設(shè)保障性住房、改造各類棚戶區(qū)住房１０００萬(wàn)套。一些熱點(diǎn)城市未來(lái)幾年供應(yīng)的住房中有六七成為保障性住房、政策性住房。可以預(yù)計(jì)，樓市供應(yīng)格局將經(jīng)歷深刻變化，但樓市“結(jié)構(gòu)失衡”的沉疴遠(yuǎn)非朝夕之間能夠化解。轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，當(dāng)是今后政策調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向之一。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成用“五輕五重”來(lái)概括這十多年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)：重增長(zhǎng)而輕民生、重市場(chǎng)而輕保障、重投資而輕消費(fèi)、重售賣而輕租賃、重高檔而輕普通。這種發(fā)展模式空間將會(huì)越來(lái)越小，房地產(chǎn)業(yè)“轉(zhuǎn)方式”勢(shì)在必行。

　　尹伯成認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必須更加兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生問題，實(shí)現(xiàn)“保障”和“市場(chǎng)”“兩條腿走路”。此外，在運(yùn)作方式上，應(yīng)更注重“存量房”調(diào)控，“而不能一味強(qiáng)調(diào)建新房”；在需求結(jié)構(gòu)上，應(yīng)將投資購(gòu)房需求嚴(yán)格控制在一定比例，鼓勵(lì)理性的自住購(gòu)房；在供給結(jié)構(gòu)上，要大中小套型并舉、高中低檔次并重，眼下尤其應(yīng)該大力建設(shè)中小套型普通住房。

　　上海世界觀察研究院理事長(zhǎng)、曾擔(dān)任過大型房企總裁的陳偉恕日前在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院舉辦的一次論壇上表示，房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)形成了“高歌猛進(jìn)”的發(fā)展定勢(shì)，片面地追求速度、規(guī)模和暴利，這是競(jìng)爭(zhēng)使然，但越來(lái)越有局限性；未來(lái)的市場(chǎng)必須要細(xì)分，在不同領(lǐng)域應(yīng)該成長(zhǎng)出不同特色的房地產(chǎn)企業(yè)。