北京限競房調(diào)查：產(chǎn)品供應(yīng)充足 同質(zhì)化問題待解

    隨著北京限競房密集入市，開發(fā)商打折促銷開始頻現(xiàn)。

    “我們的項目限價38994元，最高不超過41000元，非常實惠。這批限競房是首批項目，在此基礎(chǔ)上還有其他優(yōu)惠，有些還可以走‘員工優(yōu)惠通道’，想買就趕緊入手?！痹谌涨白咴L位于房山的旭輝城項目時，銷售人員小吳向記者介紹道。

     限競房去化壓力正擺在開發(fā)商面前。

     數(shù)據(jù)顯示，自2016年年底按照“限房價、競地價”的方式出讓土地后，北京獲批限房價項目已超過60個。當前僅有16個項目取得預(yù)售證，入市比重不足1/3，去化率不容樂觀。同時，仍有大批限競房已在“路上”。8月以來，北京多個限競房項目加快入市，供應(yīng)水平將達年內(nèi)峰值。而集中入市前，限競房曾被外界視為當?shù)匦路渴袌鼋饪实摹傲挤健薄?/p>

     限競房去化難的背后是多方博弈的結(jié)果。專家認為，一是部分限競房項目遲遲不得預(yù)售證，客觀延長了去化周期，集中式投入又導(dǎo)致市場競爭加劇。二是限競房受政策約束，短期內(nèi)價格上漲空間小，而購房者趨于理性，投機成分減少。三是限競房戶型設(shè)計同質(zhì)化等產(chǎn)品短板構(gòu)成影響因素。

     多因素導(dǎo)致去化壓力

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日，北京16個限房價項目取得了18期預(yù)售證。除個別項目入市房源為幾十套外，大部分項目房源超過200套，合計提供9038套、建筑規(guī)劃面積93.5萬平方米（另有超過30萬平方米車位等配套）。同期，北京普通商品住宅總供應(yīng)15561套、建筑規(guī)劃面積200.2萬平方米。這意味著近3個月，當?shù)叵薷偡恳哉紦?jù)新房市場總套數(shù)近六成的規(guī)模，成為供應(yīng)主力。

    但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因部分項目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，僅8個項目、共1089套有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。按此計算，網(wǎng)簽銷售率為12%。這些項目中，去化最多的是瀛海府項目一期，已基本售完；而部分項目網(wǎng)簽去化率僅為個位數(shù)。中原地產(chǎn)研究中心認為，即使以所有項目的真實銷售為計，目前這16個項目平均去化率也不足四成。

     從套數(shù)看，限競房項目單批次集中入市房源量較大，普遍為300~600套。比較之下，商品房單批次入市多為幾十或百余套。壓力之下，一些項目開始花式促銷，在限價基礎(chǔ)上額外降價，并以此做口碑宣傳。

     仍以位于六環(huán)外的旭輝城項目為例，作為最早入市的限競房之一，該項目今年6月開盤，但至今購房者寥寥。在某中介網(wǎng)站上，其銷售單價為37000元/平方米，即在限價基礎(chǔ)上實現(xiàn)了額外優(yōu)惠。小吳表示，37000元的價格主要針對75平方米小戶型；對于90平方米三居室等大戶型，公司還推過直降幾十萬元的特價房。

     中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，限競房部分區(qū)域供應(yīng)超過3000套，造成扎堆明顯的現(xiàn)象。而限競房取證進度加快、供應(yīng)繼續(xù)增加、比重仍在上升，加上前期開盤加推的項目，9月至10月將再度涌現(xiàn)供應(yīng)小高潮。

    分析認為，限競房項目大規(guī)模集中入市成為去化壓力大的客觀因素。從數(shù)據(jù)看，獲批的60多宗限競房項目總供應(yīng)超過6萬套、規(guī)劃建筑面積約550萬平方米。同時，北京新房市場年去化量僅有兩三萬套，明顯供大于求。張大偉說，大部分限競價項目要求回款速度快，“部分項目已經(jīng)開始調(diào)整價格，那些去化難度大、區(qū)位屬性不好的限競房未來可能打價格戰(zhàn)?！?/p>

    北京今年按計劃將供應(yīng)650公頃商品住宅用地。9月12日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會通知，近期將供應(yīng)66宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積481公頃，全部用來建設(shè)限競房和共有產(chǎn)權(quán)住房。專家認為，隨著北京住宅土地開閘放量，限競房市場或遇更大壓力。

     產(chǎn)品同質(zhì)化短板明顯

     對于限競房銷售不溫不火的現(xiàn)狀，專家表示，大批量上市必然造成需求分散和去化不理想。同時，區(qū)域分流競爭，進一步增加了銷售難度。北京目前限競房供地大多集中分布在大興亦莊、昌平北七家和房山板塊。購房者在這些區(qū)域有多個項目可選，進一步加劇了競爭壓力，造成單個項目成交無法達到預(yù)期。

     競爭需要差異化，但不少限競房產(chǎn)品卻存在同質(zhì)化嚴重的短板。例如，土地出讓有“70/90”之規(guī)定，大部分開發(fā)商必須把七成限競房項目做成90平方米以下的中小戶型。為了追求利潤，開發(fā)商往往開動腦筋，向地下要空間，把剩余部分捆綁開發(fā)成疊拼別墅或聯(lián)排別墅。

     “90平方米以下的產(chǎn)品很難出花樣，無非是南北通透和純南向戶型亦或一個和兩個衛(wèi)生間的區(qū)別，購房者很難選擇。”思源地產(chǎn)首席分析師郭毅說，在售和潛在供應(yīng)項目不可避免地出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象——要么90平方米以下的兩居或小三居，要么一百三四十平方米、配有地下倉儲空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品。

     在位于西五環(huán)內(nèi)的豐臺限競房項目世貿(mào)國風(fēng)長安，銷售人員小孫告訴記者，項目落實了“70/90”政策，有500多套90平方米以下戶型。另外，三成為大面積、低密度戶型，未來或開發(fā)聯(lián)排別墅。目前，項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證未批，正在蓄客。據(jù)介紹，北京五環(huán)內(nèi)的限競房用地僅有7塊。

     雖然同質(zhì)化嚴重，但限競房市場分化也很明顯。位于大興亦莊的和悅?cè)A錦項目9月9日開盤，除少量頂層和低樓層外的600多套房源基本售罄，開盤現(xiàn)場人山人海。另外，位于孫河區(qū)域的瑞悅府項目銷售人員也表示，目前僅剩30多套房源，去化率超過七成。

     郭毅透露，今年入市的限競房項目，超過140平方米的戶型都以別墅產(chǎn)品面世。近年來，已成為市場主力的改善型購房人群，卻面臨著90平方米過小、別墅太大的尷尬。他認為，改善需求首先考慮面積，其次是品質(zhì)。目前，市場不溫不火與找不到大面積的平層限競房產(chǎn)品不無關(guān)聯(lián)。

     郭毅還提醒道，改善型需求人群對價格敏感度高。隨著限競房項目不斷入市，購房人會充分考慮產(chǎn)品、位置、價格等因素，猶豫和比較心態(tài)更趨明顯，限競房競爭將更加白熱化。

     開發(fā)商夾縫中求利潤

     “去年年底時，雖然預(yù)感今年將變成限競房為主的戰(zhàn)場，但不失樂觀。雖然低于同區(qū)域市場均價、打掉部分利潤預(yù)期，但限競房吊起了開發(fā)商去化速度的胃口，邏輯看似順理成章?！币晃婚_發(fā)商營銷負責(zé)人透露，他們曾抱著通過限競房提升去化量、快速回款的預(yù)期，如今卻只能在專家表示，這一邏輯包含了重要的外部因素：限競房項目入市非商品房的“接續(xù)式”，而是特定時間內(nèi)集中供應(yīng)，快速去化的操盤難度增加，影響企業(yè)盈利成為必然。

     郭毅認為，限競房的先天條件和市場環(huán)境影響企業(yè)定價策略，總體有兩方面因素：一是利潤預(yù)期，即現(xiàn)售價與企業(yè)拿地價格之差；二是項目周邊市場競爭，若市場需求旺盛且周邊項目開發(fā)少，定價則可能稍高。

     有限的市場需求下，開發(fā)商現(xiàn)階段若想加快銷售，或需嘗試用價格和產(chǎn)品杠桿去撬動需求。“首先從產(chǎn)品上下功夫，把產(chǎn)品做到位，根據(jù)需求進行差異化競爭；其次看價格松動空間，要讓客戶感到項目價值可期。如果這兩方面沒有空間，開發(fā)商將面臨被動的市場局面?！惫阏f。

     由于限競房在土地出讓時提前鎖定房價，在利潤攤薄的趨勢下，開發(fā)商為了最大限度地節(jié)約成本與互相競爭,紛紛使出渾身解數(shù)甚至鋌而走險。據(jù)媒體報道，在北京高端住宅較集中的孫河區(qū)域，“向地下要面積”成了限競房控制成本的主要手段。曾有媒體曝光，四環(huán)內(nèi)十分搶手的限競房電建洺悅苑項目，存在房源必須連同地下倉儲一起購買的“霸王條款”，直至媒體曝光后才被取消。

     此外，首創(chuàng)遠洋禧瑞春秋項目的銷售人員以一個使用面積約400平方米的疊拼產(chǎn)品為例：其房本顯示地上住宅面積160平方米，70年產(chǎn)權(quán)；地下倉儲面積200平方米，50年產(chǎn)權(quán)。地下倉儲部分無法貸款購買，成為購房者的隱形成本。

     “限競房產(chǎn)品有價格優(yōu)勢，在很大程度上解決剛需人口的居住問題。但對于有面積和環(huán)境改善需求的購房者而言，追求生活品質(zhì)才是‘剛需’，未來這類產(chǎn)品將變得稀缺。在限競房去化困境下，若只能通過最大程度地壓縮開發(fā)成本和運營費用才能盈利，將可能導(dǎo)致開發(fā)商鋌而走險，甚至打起降低產(chǎn)品質(zhì)量的主意?！睒I(yè)內(nèi)人士提醒有關(guān)部門，要注意防范開發(fā)商可能出現(xiàn)的違規(guī)行為。