粵港澳大灣區(qū)土地市場“退燒” 龍湖底價拿地首進東莞

     今年以來，國內土市場普遍出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。而受粵港澳大灣區(qū)相關利好不斷釋放的影響，大灣區(qū)的土地市場流拍較少，不過相較于之前的火爆，其土地市場已回歸理性。

     土地市場如今已難見多家房企搶拍一宗地的盛況。

     9月18日，東莞市出讓的麻涌鎮(zhèn)華陽村2018WG022地塊僅有一家企業(yè)申請，最終由廣東市軒梁房地產(chǎn)有限公司以5.3606億元底價競得該地塊。該拿地公司正是龍湖的子公司，而這也是龍湖首次進入東莞市場。

     相關業(yè)內人士對記者表示，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，近兩年來房企頻頻在大灣區(qū)內落子布局；而在政策密集調控下，尤其是今年下半年以來，“面粉貴過面包”現(xiàn)象已很少出現(xiàn)，大灣區(qū)的土地市場逐步回歸理性。

圖片來源：視覺中國

     龍湖底價拿地首進東莞

     資料顯示，東莞麻涌地塊占地總面積2.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.31萬平方米，容積率3.5，規(guī)劃用地性質為城鎮(zhèn)商住用地。拍賣方式采用“限價+競自持面積+競自持年限”。因僅有一家企業(yè)申請，最終龍湖以5.3606億元底價競得該地塊，折合樓面地價為5200元/平方米。

      龍湖集團官網(wǎng)披露，該地塊地理位置優(yōu)越，屬于東莞市麻涌鎮(zhèn)水鄉(xiāng)新城版塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ苓吪涮淄晟?，擁有國家級華陽濕地公園，被認為是東莞市近年來少有的優(yōu)質地塊。本地土地獲取成本合理。

     據(jù)了解，目前該區(qū)域內有恒大濱江左岸、富盈·華陽君薈和碧桂園信鴻銅雀臺等幾個項目在售，價格約在10000元-15000元/平方米之間。

     對于此次拿地，龍湖集團表示，在復雜的市場環(huán)境下，集團一貫堅持擴合作，控制成本，理性拿地。東莞作為粵港澳區(qū)域中心城市，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，一直是龍湖業(yè)務布局的重要目標市場。此番落子，也符合其“控規(guī)模、近城區(qū)”的投資策略要求。

     目前，龍湖集團已在粵港澳大灣區(qū)的6個城市落地，包括佛山、廣州、珠海、深圳、香港和東莞。

     東莞合富輝煌高級分析師李興旺對記者坦言，現(xiàn)在很多房企都在重倉粵港澳大灣區(qū)，只是有些房企一直沒找到機會。

     龍湖集團財報披露，截至今年6月30日，龍湖土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米，土地儲備的平均成本為5142元/平方米，為當期簽約單價的33.3%。其中，華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲備分別占其土地儲備總面積的7.0%和0.1%。

     至于拿地策略，龍湖集團相關負責人此前也向記者透露了其布局邏輯，“堅守頭寸，謹慎決策”，并將持續(xù)關注高鐵網(wǎng)點布局節(jié)點形成的五大區(qū)域城市群。隨著城市化進程，目前龍湖已逐步覆蓋到環(huán)城市群的三線城市及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市。

     在今年龍湖中期業(yè)績發(fā)布會上，CEO邵明曉稱，龍湖拿地是量入為出，堅持控制好負債率，另外還要看買地時機；既不會一下子突然停止買地，也不會特別激進，有好的機會就買一點，保持公司穩(wěn)健增長。

     大灣區(qū)土地市場回歸理性

     事實上，隨著樓市調控的不斷深入，正不斷傳導影響土地市場，很多城市出現(xiàn)了土地流拍。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來全國土地流標數(shù)量已超過800宗。而受粵港澳大灣區(qū)相關利好不斷釋放的影響，大灣區(qū)土地市場流拍較少，不過相較于之前的火爆，土地市場已回歸理性。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1~8月，大灣區(qū)內廣東9市共成交土地245宗，合計建筑面積2784.78萬平方米，共計吸金1564.25億元；而流拍地塊僅有14宗，其中商住用地流拍12宗、商辦用地2宗；肇慶流拍的土地幅數(shù)最多，達8宗。

    具體分城市來看，克而瑞分析，今年上半年深圳土地調控制約，租賃住宅用地拉低樓板價；廣州和肇慶外圍城區(qū)成交主導，拉低全市樓板價；東莞樓板價上升，熱點區(qū)域最高；珠海、中山受政策影響，量縮價升；其他城市量價兩旺。

     多位業(yè)內人士表示，在全國土地市場流拍的高峰年，大灣區(qū)土地市場表現(xiàn)還是相當亮眼的。

     據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半，年共有17家企業(yè)通過招拍掛及其他方式布局大灣區(qū)城市分食“蛋糕”，大灣區(qū)三四線城市成為房企新進布局熱點。這其中既包含了綠城等全國第一梯隊的千億房企，同時也不乏華遠等區(qū)域龍頭房企。如卓越、華遠、中梁進駐佛山；龍湖、深圳頤盛投資、河南領創(chuàng)置業(yè)新進珠海；雅居樂、中梁、聯(lián)發(fā)集團首進江門等。

      在李興旺看來，很多房企都在重倉粵港澳大灣區(qū)，不過在政策的密集調控下，今年下半年大灣區(qū)內的土地市場更加理性，而且當前的地價也不算便宜。畢竟不能僅看樓面價，還得看各種配建、自持等限制條件。

      記者注意到，近年來大灣區(qū)內出讓地塊多有限價要求，且有配建安居房、競自持面積和年限等多方面要求，條件嚴格，對開發(fā)商的資金實力要求較高。

     多名市場研究人士指出，目前樓市調控嚴厲、土地限制條件多、房企資金鏈比較緊張，市場上多是大房企拿地，而中小開發(fā)商的資金壓力不小。