北京“限競房”銷售不及預(yù)期 明年房企壓力或更大

     所謂“限競房”，是指“限房價、競地價”土地出讓方式下的商品房，土地出讓時就限定了未來商品房銷售價格，并且由于該售價比周邊房價要低，備受市場關(guān)注。

     自今年6月初首批4個項目入市后，北京“限競房”供應(yīng)開始井噴，僅9月上半月就有5個項目集中入市，至此，3個月內(nèi)已有18個項目開盤入市，房源供應(yīng)總量接近萬套。

     所謂“限競房”，是指“限房價、競地價”土地出讓方式下的商品房，土地出讓時就限定了未來商品房銷售價格，并且由于該售價比周邊房價要低，備受市場關(guān)注。

     從3個月來的銷售情況看，原本預(yù)期會受熱捧、“日光”遭搶的限競房，實際去化效果遠(yuǎn)低于預(yù)期。證券時報記者日前從多個近期開盤的限競房項目了解到，由于地理位置及產(chǎn)品定位等 多方面原因，購房者的熱度也明顯不同，除了個別項目開盤“日光”外，大部分項目去化都不理想，有個別較早開盤去化不太理想的項目擬近期推出一些優(yōu)惠。

     開盤去化冷熱不均

     9月17日，位于北京亦莊開發(fā)區(qū)南六環(huán)內(nèi)的某項目，盡管是工作日，證券時報記者仍看到陸續(xù)有一些來訪客戶，大廳內(nèi)有正在簽約的，也有坐下來詳談的。據(jù)一位銷售人員介紹，該項目均價5.2萬，開盤當(dāng)天象征性地總價優(yōu)惠了1萬元?！胺孔颖容^好賣，一共開盤763套房，當(dāng)天就賣了500多套，目前還有100多套。”

     有資深市場人士對證券時報記者表示，在當(dāng)前市場橫盤階段，開盤當(dāng)天去化七成已經(jīng)算不錯的了。對于去化較好的原因，上述銷售人員說：“還是房子相對便宜，市場認(rèn)可度較高，周邊二手房商品房單價在5.8萬左右，二手次新房單價6.1萬到6.2萬，咱們純新房才5.2萬，而旁邊一路之隔的非限價項目已經(jīng)賣到6.8萬了。另外，小區(qū)純洋房品質(zhì)，附近有重點中學(xué)，也是很多剛需客戶比較看重的?！?/p>

     與上述亦莊項目相比，位于北京東南五六環(huán)之間、亦莊東與通州區(qū)交匯處的某項目售樓處則顯得相對冷清。一位銷售人員告訴證券時報記者，該項目開盤均價5萬，低于政府所限的5.2萬均價，之所以開盤定價較低，也是考慮到周圍的包括上述亦莊項目在內(nèi)的競品較多，想在價格上有些優(yōu)勢，以便加快回款。盡管如此，證券時報記者了解到，該項目開盤當(dāng)天推出700套房源，賣了200多套左右，去化率不到三成。

     更加冷清的是位于北京大興區(qū)近南六環(huán)的某項目接待中心，證券時報記者并沒有看到來訪客戶，只見到幾名銷售人員坐在一起各自低頭看著手機。據(jù)銷售人員介紹，該項目開盤均價5.5萬，開盤當(dāng)天有9.9折優(yōu)惠，當(dāng)天開了400多套賣了100多套，目前還剩100多套。盡管該銷售人員稱該項目位于大興核心板塊，距離地鐵很近，但是證券時報記者看到在建項目周邊目前除了一所大興區(qū)的學(xué)校，顯得有些荒涼。

     不僅剛開盤的項目遇冷，此前已經(jīng)開盤的部分項目去化也不太理想。位于大興區(qū)南五環(huán)外的某項目，7月份就已經(jīng)開盤了，到目前仍有不少項目在售。據(jù)了解，該項目開盤600多套房，當(dāng)天賣了200多套。而位于房山區(qū)西南四環(huán)外的兩個項目，6月就開盤了，至今仍有不少項目在售。

     部分戶型開盤定價

     低于政府限價

     此前有媒體報道稱，北京部分限競房打折促銷，大興區(qū)某項目每平方米“降價6000元”來吸引購房者；還有項目在開盤當(dāng)天對所有選房的客戶都給出了總房款1%的折扣優(yōu)惠。

     記者多方調(diào)查了解到，確實有少數(shù)項目開盤當(dāng)天給出了9.9折優(yōu)惠，部分相對較差戶型開盤定價低于政府限價，但是目前多數(shù)項目在售價格跟開盤當(dāng)天一樣，并沒有降價和優(yōu)惠，只有房山區(qū)某開盤較早的項目擬在中秋節(jié)推出一些優(yōu)惠。

     媒體報道的所謂“降價”，或是將部分戶型銷售價格與銷售均價相比了。如前述北京大興區(qū)南五環(huán)外的某項目，東西朝向的戶型售價4.8萬，比政府限定的5.2萬的銷售均價低4千元；而南北朝向的戶型售價5.5萬，高于政府限定的銷售均價，但沒有超過銷售價格上限。另一個亦莊東與通州區(qū)交匯處的某項目，有部分南向戶型開盤定價在4.9萬左右，低于政府限定的5.2萬的銷售均價，而南北通透的戶型開盤定價在5.2萬左右，還有少量較好戶型定價5.3萬左右。

     對于部分戶型售價低于政府限價被指“降價”的說法，和碩機構(gòu)首席分析師郭毅并不贊同。“不能說是降價，因為人家首期開盤就沒有按建委限定的封頂?shù)木鶅r去賣，并不是先按封頂價格去賣，后面發(fā)現(xiàn)賣得不好又降價。限競房有最高限價，企業(yè)在不能漲價的情況下為讓項目體現(xiàn)出資產(chǎn)價值空間，只能靠前期在價格上做一些讓步。這種營銷手段目前不太多，但未來會越來越多?！彼又f。

     郭毅進(jìn)一步對證券時報記者表示，企業(yè)做價格表時會對一些戶型價格上限做限制，把一些相對高價值的產(chǎn)品價格做高，最終均價符合政府限價就行了，所謂“降價”多的項目在房企的價格體系里可能原本價格就不高?！坝械捻椖孔隽恕吲诺汀?，或是把一層做了下躍，整體符合政府限價就可以了，這都是很正常的策略?！彼f，只能說房企用價格手段促進(jìn)銷售而已。

     而對于有項目開盤給出1個百分點優(yōu)惠的現(xiàn)象，V房CEO司智接受證券時報記者采訪時表示，有些項目差不多同時開盤，處于競爭狀態(tài)，給了1個百分點的折扣，這是營銷策略和技巧，不算降價促銷。“如果不是推盤量太多，也不會這樣?！彼f。

     “開盤當(dāng)天有1個百分點優(yōu)惠很正常，房企要回款，在市場不是很熱的情況下讓客戶覺得有點吸引力，但不是所有項目都面臨激烈競爭?！惫阏f。

     明年房企競爭壓力更大

     自6月初北京首批限競房項目開盤入市至今3個月時間里，已經(jīng)有18個項目集中入市，供應(yīng)房源近萬套，多數(shù)分布在北京五、六環(huán)之間，多數(shù)項目去化不理想也體現(xiàn)了區(qū)域性的供需矛盾。

     據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，現(xiàn)在入市合計18個項目9826套住宅，網(wǎng)簽率只有19.6%，即使算上所有項目的真實銷售，已經(jīng)入市項目平均去化也不足四成?！霸诒本﹪?yán)格的調(diào)控下，北京限競房進(jìn)入賣不完時代?！彼f。

     不過，在司智看來，說當(dāng)前市場房子不好賣也不夠準(zhǔn)確，因為總成交量是暴增的?！氨本┻^去每個月新房成交在2000套左右，8月份成交了4000多套，全部是限競房，說明市場購買力還在。”他說，只能說供應(yīng)量集中放大，購房者可選空間比較大，市場分化比較明顯，有些項目賣得不好，有些項目則賣得挺好。有些不好賣的項目，開盤定價就沒有達(dá)到上限，這種情況在未來3、4個月還會延續(xù)，有些項目售價會陸續(xù)降一些，但降幅不會很大，因為限競房本來利潤空間就有限。

      去年房企對今年市場的預(yù)期還比較樂觀，沒想到今年房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲。一位房企內(nèi)部人士對證券時報記者表示，當(dāng)前市場整體比較冷淡，大多房企都感到有壓力，特別是北京近期調(diào)整公積金政策，對購房人影響非常大。限競房市場比較尷尬，位置不好的項目銷售確實困難，但是由于政府限價，大多項目利潤空間有限，也沒有什么降價空間，只能杠著。

     未來隨著限競房的大量上市，這種供需市場壓力會逐漸深化。郭毅認(rèn)為，今年對房企來說是成交有一定保障的年份，明年市場局勢會更加惡化，因為明年才是限競房真正集中入市的年份，類似的產(chǎn)品、相近的價格、供應(yīng)大量集中，房企將面臨更大的競爭壓力。

     “不過，從好的方面說，明年上市的項目都是今年拿的地，今年土地市場競爭沒那么激烈，地價水平相對可控，很多企業(yè)都是低溢價拿地，相比銷售限價中間還有一定調(diào)整空間，估計明年房企會運用價格手段來拉動和刺激成交?！惫銓τ浾哒f。