為何近年房?jī)r(jià)形成“瘋漲”怪圈？

    編輯先生：

　　通過(guò)差別化信貸，以制止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控實(shí)施后，一些大城市的房?jī)r(jià)一度有所回落，成交量也在下跌，而在秋季以來(lái)，有些地方房?jī)r(jià)又出現(xiàn)反彈。人們擔(dān)心：在當(dāng)前物價(jià)總水平上升，通貨膨脹顯現(xiàn)的情況下，大城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)如以往那樣陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈？

　　讀者 王夕弟

　　大城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)如以往那樣陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈？這個(gè)問(wèn)題不光涉及調(diào)控措施是否嚴(yán)厲、能否落實(shí)到位，還與整體經(jīng)濟(jì)中的貨幣供給和流通數(shù)量能否保持合理增長(zhǎng)密切相關(guān)。

　　房地產(chǎn)失衡及貸款的作用

　　近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程加快，加之國(guó)內(nèi)民間投資渠道較少、不同地區(qū)之間存在較大經(jīng)濟(jì)差距、社會(huì)收入差距拉大等多重原因，大城市中產(chǎn)生著巨大的、不斷增長(zhǎng)的商品房需求——既包括居住型需求，也包括投資和短期投機(jī)方面的需求。這是一種剛性需求。

　　但在供給方面，房子是要蓋在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地區(qū)，那里的土地存量，以及未來(lái)可增加的潛力越是有限。當(dāng)房屋的需求不斷增加時(shí)，即使是在房?jī)r(jià)不斷升高時(shí)，房屋的供給增量并不能同步地跟上去，使得樓市的供給彈性會(huì)小于一般工業(yè)品。因?yàn)闃鞘泄┙o無(wú)法如一般工業(yè)品那樣，供給與需求同步增加，更無(wú)法超過(guò)需求的增量。如此供需失衡將造成：大城市的房?jī)r(jià)總是會(huì)趨向于上漲。無(wú)論過(guò)去、現(xiàn)在，還是今后，此一趨勢(shì)都是客觀存在。

　　但是，這一客觀存在通常只應(yīng)引起房?jī)r(jià)的正常上漲，而不是近年的“瘋漲”，也不會(huì)引起物價(jià)總水平的上升，即發(fā)生通脹。國(guó)內(nèi)樓市瘋漲并伴隨通脹的出現(xiàn)與近年來(lái)，特別是2009年、2010年以來(lái)過(guò)多地發(fā)行和流通貨幣密切相關(guān)。(即廣義貨幣M2：流通中的現(xiàn)金+銀行活期和定期存款+儲(chǔ)蓄存款+其他存款含證券公司客戶保證金，而非單指鈔票現(xiàn)金的M0)。

　　在當(dāng)今社會(huì)中，如果沒(méi)有廣義貨幣形成商業(yè)銀行貸款，交易只能靠鈔票進(jìn)行，且鈔票的增量能夠保持平穩(wěn)的話，房地產(chǎn)業(yè)及其他各行業(yè)都不可能迅速發(fā)展，多數(shù)人將很難有短期的買房能力，這時(shí)的房?jī)r(jià)上漲將會(huì)比較緩慢，而且容易保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　由商業(yè)銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念，開發(fā)商通過(guò)使用貸款，可以更快、更大規(guī)模地買下地皮、建造房屋，購(gòu)買者通過(guò)使用貸款，又可在即刻買下房屋。多年來(lái)，正是銀行貸款的作用促進(jìn)了大城市房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)展，許多居民因而買了商品房，改善了生活品質(zhì)。

　　同時(shí)，銀行貸款亦使樓市投資和短期投機(jī)行為在其助推下迅速擴(kuò)張。

　　這又強(qiáng)化著房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。于是，在樓市供給增加的同時(shí)，需求方面，不僅有自住型需求擴(kuò)張，更帶來(lái)以資產(chǎn)保值增值為目的的投資需求，和在短期內(nèi)迅速買入、再賣出以獲取暴利的投機(jī)型需求的擴(kuò)張，從而引發(fā)大城市的房?jī)r(jià)以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來(lái)，國(guó)內(nèi)大城市中房?jī)r(jià)一直過(guò)快地攀升，以及未涉及房貸調(diào)控而陷入“屢調(diào)屢漲”的主要原因。

　　因此，通過(guò)差別化信貸，壓制投資和投機(jī)活動(dòng)，如：提高第二套房款的首付比例，第三套房及以上不能獲得貸款，限制購(gòu)房數(shù)量等，對(duì)制止大城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲在當(dāng)前將是有效的。然而，要保證較長(zhǎng)期的有效并治理，在已經(jīng)出現(xiàn)物價(jià)總水平上漲的情況下，問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)還在于控制整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中貨幣發(fā)行和流通的總量。

　  物價(jià)總水平上升的原因

　　假設(shè)有100個(gè)蘋果和100個(gè)橘子。貨幣總量為200元時(shí)，每個(gè)蘋果和每個(gè)橘子都值1元錢。

　　第一種情況：貨幣總量不變。由于蘋果需求增加，或是外部漲價(jià)的影響，使蘋果漲價(jià)50%，每個(gè)蘋果升為1.5元。漲價(jià)的蘋果占用了更多的貨幣,橘子占用的貨幣會(huì)相應(yīng)減少,橘子便會(huì)降價(jià)50%，每個(gè)橘子只值0.5元。有升有降，物價(jià)總水平不變。

　　第二種情況：貨幣多發(fā)了1倍。貨幣總量達(dá)到400元，每個(gè)蘋果和橘子將值2元錢。物價(jià)總水平上漲了1倍。如果由于消費(fèi)、炒作等需求擴(kuò)張使蘋果漲價(jià)至3元，橘子將降回1元，總物價(jià)水平仍為上漲1倍。

　　第三種情況：貨幣增量與蘋果、橘子的增量保持同步。當(dāng)蘋果和橘子都增加了50%，總量為300個(gè)，貨幣若增發(fā)1倍，達(dá)400元時(shí)，物價(jià)總水平會(huì)上升33%。若使物價(jià)水平不變，則需貨幣增量也只增50%。

　　上述原理可用來(lái)討論如何避免樓市的“屢調(diào)屢漲”和物價(jià)總水平不斷上漲的原因。

　　國(guó)內(nèi)一直存在著貨幣逐年多發(fā)的情況。如廣義貨幣M2：2005年比上年多發(fā) 4.8萬(wàn)億元，2006年、2007年、2008年該增值分別為：4.7萬(wàn)億元、5.8萬(wàn)億元和7.2萬(wàn)億元。2009年再提高到13.1萬(wàn)億元，貨幣總量達(dá)到了60.62萬(wàn)億元，比上年增加27.57%。根據(jù)國(guó)際間習(xí)慣使用廣義貨幣與經(jīng)濟(jì)總量(M2與GDP)之比的方法，國(guó)內(nèi)在2005年這一比值為1.62，到2009年實(shí)行寬松的貨幣政策后，這一比值提高到了1.8。到2010年9月末，更是提高到2.59。而美國(guó)這一比值只有0.6，日本、韓國(guó)都是在1左右。

　　超量的貨幣在市場(chǎng)上流動(dòng)，流到哪里就會(huì)把超出正常的價(jià)格上漲帶到哪里。這正是近年來(lái)樓市價(jià)格瘋漲，包括股市也曾瘋漲的另一推手。又如，國(guó)內(nèi)的糧食、大豆、食用油、生豬、雞蛋、水果、蔬菜等方面的生產(chǎn)一直穩(wěn)定并有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)總供給充足，可與總需求協(xié)調(diào)。原本因季節(jié)差價(jià)或局部自然災(zāi)害造成的減產(chǎn)，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品引起的漲價(jià)幅度都不應(yīng)很大。但在超量的貨幣條件下，當(dāng)樓市價(jià)格調(diào)控趨于嚴(yán)厲后，外溢的資金在流動(dòng)中又會(huì)推高其他資產(chǎn)的價(jià)格。從土地、黃金、玉石，到綠豆、生姜、大蒜，并與災(zāi)害損失、季節(jié)差價(jià)、常規(guī)需求增加等因素交織在一起，帶來(lái)當(dāng)前農(nóng)副產(chǎn)品和許多生活必需品價(jià)格普遍和集中上漲，且引起一些非食品類價(jià)格開始上漲。使普通居民產(chǎn)生“什么都在漲”的感覺(jué)。

　　有人士總習(xí)慣于把通貨膨脹的原因歸于外部輸入——是國(guó)際間石油、糧食等大宗商品漲價(jià)造成了國(guó)內(nèi)的物價(jià)上漲。實(shí)際上，如果不存在多發(fā)貨幣，國(guó)外原油、糧食等大宗商品漲價(jià)帶來(lái)的國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品漲價(jià)后，這些領(lǐng)域必會(huì)占用更多的貨幣，而使另外一些領(lǐng)域因貨幣減少而降價(jià)，物價(jià)總水平因而將不變。但在貨幣多發(fā)的條件下，即使國(guó)際大宗商品降價(jià)，國(guó)內(nèi)仍會(huì)出現(xiàn)通脹。例如2009年，國(guó)際油價(jià)走低，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格卻在上漲，樓市更是在瘋漲。

　　筆者認(rèn)為，近年來(lái)國(guó)內(nèi)物價(jià)總水平不斷上漲的根本原因是發(fā)行和流通了過(guò)多的貨幣，而主要不是外部的輸入。

　　亟須控制貨幣總量的增長(zhǎng)

　　要抑制大城市中商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，防止樓市陷入以往屢調(diào)屢漲的怪圈，落實(shí)并堅(jiān)持現(xiàn)有的差別化信貸等措施，制約樓市投資和投機(jī)行為是必要的。同時(shí)還需在大城市中增加廉租房、小戶型商品房的供給，加快不發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展，使之縮小與一線城市的差距，拓寬民間投資渠道，而不能靠行政性的限價(jià)措施。

　　要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹，采取提高存款準(zhǔn)備金率、基準(zhǔn)利率等措施，讓過(guò)多的貨幣進(jìn)入“蓄水池”，使之免于沖擊包括樓市在內(nèi)的物價(jià)總水平是必要的。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長(zhǎng)，讓貨幣總量的增幅不再過(guò)多地超出經(jīng)濟(jì)總量的增幅，即不斷降低M2與GDP之比。這就需要使積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向；改革人民幣匯率機(jī)制，不斷減少因外匯占款帶來(lái)的超量貨幣多發(fā)；減少各級(jí)政府的財(cái)政開支，特別是抑制國(guó)內(nèi)特有的龐大而畸形的各種公款消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，而不是簡(jiǎn)單地依靠行政手段干預(yù)價(jià)格。