樓市與基本面的背離正在增大 謹防形成合成謬誤

    隨著我國城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系基本平衡，房價上漲的財富效應(yīng)符合個體利益，但也要看到，房價脫離基本面上漲，勢必增加宏觀經(jīng)濟金融風(fēng)險，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，引發(fā)經(jīng)濟運行脆弱性，最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”（Fallacy of Composition）。特別是房價上漲往往存在棘輪效應(yīng)，風(fēng)險容易自我聚集，需要高度警惕。

    據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2018年8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點，呈普漲態(tài)勢。確切地說，本輪房地產(chǎn)上漲周期自2015年四季度啟動，雖歷經(jīng)2016年10月份、2017年3月份兩輪升級調(diào)控，但樓市整體仍保持較高熱度，近期個別城市房租大漲引發(fā)市場廣泛關(guān)注，暗示“易熱難冷”的棘輪效應(yīng)正在發(fā)揮威力。

    無法忽視的是，當前樓市與基本面的背離正在增大，主要反映在四個方面：一是房價高漲與存款低增形成背離。截至2018年8月末，全國人民幣各項存款同比增長8.3%，創(chuàng)出近40年來新低，反映出住戶和企業(yè)的實際購買能力在衰減，而這與一路走高的房價以及居高不下的總購房款形成了較大背離。二是銷售放緩與購地上漲形成背離。2018年1-8月，全國商品房銷售面積同比增長4%，較上年同期下降8.7個百分點；同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15.6%，較上年同期上升5.5個百分點。如果按照當前銷售情況預(yù)估未來銷售，那么有可能會形成新的庫存壓力。三是樓市高熱與消費放緩形成背離。在社會消費領(lǐng)域，持續(xù)上漲的房價并未帶來持續(xù)的財富效應(yīng)。2018年1-8月份，全國社會消費品零售總額同比增長9.3%，較上年同期下降1.1個百分點。四是股市低迷與樓市上漲形成背離。同為資產(chǎn)的股市和房市呈現(xiàn)出兩極分化，股指屢創(chuàng)歷史新低，而房價持續(xù)走高，社會股票和住宅資產(chǎn)配置的結(jié)構(gòu)嚴重扭曲。

    當前，房價上漲預(yù)期尚未根本改變，但房價上漲的脆弱性已開始顯現(xiàn)。熱點城市房價與國際大都市直接接軌，非熱點城市房價一路追趕熱點城市，這種全國性的房價趕超現(xiàn)象與國家間、區(qū)域間收入差距形成了較為明顯的矛盾，而基于棘輪效應(yīng)的房價剛性泡沫預(yù)期，進一步加劇了各種經(jīng)濟金融風(fēng)險的聚集。若要維持當前房價繼續(xù)高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應(yīng)，但這無異于飲鴆止渴。

    總之，不難發(fā)現(xiàn)，這種房價全國性的持續(xù)高位上漲和背離基本面的現(xiàn)象，已形成一個巨大的合成謬誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)政策調(diào)整空間和韌性日益受到制約，也嚴重影響到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級進程。而房價棘輪效應(yīng)和房地產(chǎn)發(fā)展路徑依賴相互影響、相互強化，深刻地影響到個體和社會公眾的經(jīng)濟行為，形成一致性預(yù)期，這勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險過度集中，加劇了房地產(chǎn)市場的合成謬誤，值得高度警惕。由此可見，堅持房住不炒，除了彌補房地產(chǎn)調(diào)控短板和全方位引導(dǎo)合理住宅消費，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預(yù)期，同時穩(wěn)妥應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場波動。