"以房養(yǎng)老"呼聲越來越高 推廣面臨五大難題

　　近期，多個養(yǎng)老專題會議相繼召開，在12月14日舉行的“第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇”上，眾多地產(chǎn)商及保險公司紛紛表示出了對養(yǎng)老地產(chǎn)的高度興趣。而業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的陸續(xù)啟動，也意味著我國推行“以房養(yǎng)老”又近了一步。

　　也就在上月初，民政部副部長竇玉沛在全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進會上明確提出，要將“以房養(yǎng)老”納入到下一階段工作的引導方向。那么，“以房養(yǎng)老”距離我們還有多遠？與三年前相比，還面臨著哪些瓶頸？

　　“以房養(yǎng)老”呼聲越來越高

　　“年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險公司等機構(gòu)，這些機構(gòu)根據(jù)房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老。”這就是“以房養(yǎng)老”所描繪的生活。因這種養(yǎng)老方式是把住房抵押貸款反過來做，因此也稱“反向住房抵押貸款”或“倒按揭”。

　　一般來說，晚年養(yǎng)老資源不外乎兒女、金錢和房子三種。而時下，單靠社會養(yǎng)老金已很難滿足老人退休后的高質(zhì)量生活，“421”家庭結(jié)構(gòu)下單靠兒女贍養(yǎng)也越來越不現(xiàn)實，因此，“用房產(chǎn)擔當養(yǎng)老重任，部分取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，意義重大且積極”， 浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武表示。

　　目前，國家政策方面的風向已漸趨明朗。上月，在全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進會上，竇玉沛明確指出，“以房養(yǎng)老”將納入到下一階段工作的引導方向。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學教授庹國柱也指出，與三年前上海試行“以房養(yǎng)老”時的社會環(huán)境相比，如今已大為不同。曾經(jīng)最為掣肘“以房養(yǎng)老”的“養(yǎng)兒防老”和“有房傳子”的傳統(tǒng)觀念，隨著“40后”子女向“80后”子女的轉(zhuǎn)變已逐漸淡化。

　　不過，在我國，真正的“以房養(yǎng)老”還只是停留在口頭上。2007年，上海公積金管理中心試水“住房自助養(yǎng)老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人，結(jié)果報名者沒超過10人，最后不了了之。同年，北京也開展了“養(yǎng)老房屋銀行”的實踐，該項目由養(yǎng)老服務(wù)中心與房產(chǎn)中介公司合作。不久，該實踐也被迫夭折。據(jù)悉，原因是服務(wù)中心不能保證中介按時給付房租，而老人擔心無法收到房租。

　　目前，國內(nèi)金融機構(gòu)也沒有相應的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。三年前，有消息稱，幸福人壽將成為我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)的保險公司，然而其獲批成立后，這類產(chǎn)品卻遲遲沒有動靜。該公司一位工作人員告訴記者，相關(guān)產(chǎn)品目前仍在研發(fā)中，何時推出還不好說。

　　近日，記者詢問了幾大銀行個貸部的相關(guān)人士，他們均表示目前沒有與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)。農(nóng)行北分在2006年曾被指欲推出“倒按揭”，但至今未見任何實質(zhì)進展。

　　值得一提的是，時下，“曲線”以房養(yǎng)老，如租房養(yǎng)老、以大換小等形式卻在很多城市悄然流行。

　　幸福人壽董事長、中房集團理事長孟曉蘇近日在接受媒體采訪時表示，仍然看好“以房養(yǎng)老”這塊市場。雖然傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念目前仍然尚未完全改觀，但現(xiàn)在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”，他們愿意“以房養(yǎng)老”。

　　他指出，此種養(yǎng)老方式在具體操作上非常靈活，可細分為近40種方式，如老人可以搭配高額的醫(yī)療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金等。

　　從事多年“以房養(yǎng)老”課題研究的柴效武也認為，目前，國內(nèi)各方機構(gòu)對于運營“倒按揭”的思路基本已經(jīng)成型，公認產(chǎn)品定價應與抵押住房價值的高低、老人預期壽命的長短和利率費率的高低相關(guān)。

　　“對于北京、上海、廣州等大城市來說，‘以房養(yǎng)老’的‘月收入’應該是可觀的”，據(jù)孟曉蘇的初步推算，在北京擁有一套價值300萬-400萬元房產(chǎn)的65歲男性老人，預期壽命為77歲，如果通過“倒按揭”以房養(yǎng)老，其每個月從保險公司拿到的養(yǎng)老金可達到2萬元。

　　推廣遭遇多重障礙

　　難題一 養(yǎng)老觀念陳舊

　　雖然隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實，他們一下還難以接受。

　　記者對周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。

　　此外，還存在一個客觀因素，目前，我國沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵子女繼承遺產(chǎn)，反對老人“以房養(yǎng)老”。

      難題二 養(yǎng)老機構(gòu)不完善

　　庹國柱表示，目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)去，很大程度上是因為大多數(shù)的養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。

　　家住三元里的獨居老人程老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”

　　養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)不完善是一個現(xiàn)實問題。據(jù)竇玉沛提供的數(shù)字，現(xiàn)在，我國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%。

　　“好點的養(yǎng)老機構(gòu)收費較高，一般家庭付不起；差點的機構(gòu)服務(wù)又不到位”，庹國柱指出，保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險發(fā)展的一大趨勢。目前，泰康人壽投資的保險業(yè)首個養(yǎng)老社區(qū)已進入實施階段，合眾人壽也提出了投資20億元建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

　　此外，萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司也加入養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中，均成立了專門的研發(fā)團隊。上月中旬，河北省常務(wù)副省長趙勇也曾多次表示，該省環(huán)北京的13個縣將分別建設(shè)養(yǎng)老基地，以吸引北京有房老人“以房養(yǎng)老”。

　　難題三 金融機構(gòu)猶豫不決

　　據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關(guān)鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。

　　農(nóng)行個貸部一位姓韓的負責人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內(nèi)能解決的。

　　難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制

　　我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。因為，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。

　　不過，有法律界人士認為，隨著物權(quán)法的出臺，這方面的障礙已經(jīng)消除。

　　難題五 適用人群較小

　　“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居?。坏谌?，老人的經(jīng)濟狀況適中。

　　一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時下的中青年人更易接受，他們應該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。

　　相關(guān)鏈接

　　國外62歲以上老人通過“倒按揭”養(yǎng)老

　　美國：已有20多年的經(jīng)驗。發(fā)放對象為62歲以上的老年人，放貸原則為住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；預期住房價值的增值越高可貸款數(shù)額越高；年紀大的住戶可貸款數(shù)額高；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低。

　　加拿大：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬-30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。