8月珠海樓市量跌價微漲 多個項目積極備戰(zhàn)金九銀十

    珠海樓市進入深度博弈期，經(jīng)歷人氣低迷后，隨著新品的陸續(xù)上市，成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)出反彈勢頭。雖然明面上住宅網(wǎng)簽量走勢下行，但由于受到網(wǎng)簽限制的影響，實際成交走向截然相反。  從珠海住規(guī)建公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，8月珠海新建住宅網(wǎng)簽面積15 .46萬平方米，環(huán)比下降11.17%.網(wǎng)簽套數(shù)1483套，環(huán)比下降11.67%.

    相較今年5月份后珠海樓市成交下滑情況，業(yè)內(nèi)分析，8月份作為金九銀十的承前啟后月份，成交開始有所起色，同時9月初已相繼有7個項目新增備案，加上新增供應(yīng)儲備不斷增加，開發(fā)商蓄勢金九銀十意圖較明顯，預(yù)測后勢銷量增長勢頭較強，樓市熱度或?qū)⒂兴嵘?/p>

    全市新增備案規(guī)模環(huán)比下降61.38%

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計珠海市備案網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，8月住宅供應(yīng)量顯著下滑，新增住宅726套，供應(yīng)規(guī)模7.52萬平方米，環(huán)比大幅下降74.31%，同比下降71.63%.當(dāng)月橫琴為主力供應(yīng)區(qū)域，共取得302套新批房源，新增供應(yīng)規(guī)模3.28萬平方米，占全市43.62%.同時，市場成交冷淡，加上辦公類物業(yè)調(diào)控，開發(fā)商推貨意愿減弱，2018年以來斗門區(qū)域首次整月無新增供應(yīng)。

    本月住宅新增供應(yīng)房源以60-80平方米兩房小戶型產(chǎn)品為主，共新增196套，占全市總供應(yīng)量的27%.

    作為市場前哨，備案方面同樣大幅下滑。據(jù)統(tǒng)計，8月全市住宅新增1386套，新增備案規(guī)模11.79萬平方米，環(huán)比下降61.38%，同比下降52.88%.新增備案以西區(qū)項目為主，備案1386套，規(guī)模達5.97萬平方米，占比50 .62%；市區(qū)備案107套，規(guī)模1.71萬平方米，占比14.48%，環(huán)比下降86.88%.而三一南方總部大廈商務(wù)公寓集中備案，拉高橫琴備案規(guī)模，橫琴備案675套，規(guī)模4.11萬平方米，占比34.90%，環(huán)比上升40 .26%.

    未來金九銀十的樓價如何？8月全市住宅備案均價30772.61元/平方米；市區(qū)項目備案均價45790 .31元/平方米；西區(qū)項目備案均價16779 .81元/平方米；橫琴區(qū)域備案均價44837.05元/平方米。

     分析稱，淡季行情下樓市新推成交表現(xiàn)持續(xù)低迷，8月全市住宅開盤加推項目8個，共推出1667套房源，環(huán)比增長18.56%，與此同時總體開盤去化率卻不足3成。另外，8月商品房開盤當(dāng)日消化約486套，去化率僅為29 .15%，去化率較7月回升5.4個百分點，但整體去化率仍不足3成，市場延續(xù)冷淡局面。

    8月成交量價“絕地反彈”

    從珠海住規(guī)建公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，8月珠海新建住宅網(wǎng)簽面積15.46萬平方米，面積環(huán)比下降11.17%.網(wǎng)簽套數(shù)1483套，環(huán)比下降11.67%.市區(qū)網(wǎng)簽4.51萬平方米（413套），環(huán)比下降10.28%；橫琴網(wǎng)簽0 .64萬平方米（73套），環(huán)比增長5.82%；金灣網(wǎng)簽4.71萬平方米（431套），環(huán)比下降15 .06%；斗門網(wǎng)簽5 .60萬平方米（566套），環(huán)比下降10 .07%.

    不過，上述數(shù)據(jù)受網(wǎng)簽限制的影響有一定的滯后性。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控全市119個項目的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年8月全市住宅成交約1152套，銷量環(huán)比增長11.95%；從各區(qū)域成交占比來看，西區(qū)作為全市的價格洼地且房源供應(yīng)充足，其成交水平遠超市區(qū)及橫琴，引領(lǐng)市場；8月西區(qū)總成交719套，占比超6成，其中，斗門成交545套，占整體47.31%；金灣成交174套，占整體15 .10%；市區(qū)房價高企且受限于后續(xù)房源補給不足，整體成交水平較低，8月市區(qū)總成交376套，占比3成，主力成交片區(qū)集中于唐家、南灣，分別成交174套、166套；另橫琴市場8月成交57套，占全市4.95%.

    根據(jù)監(jiān)測，截至2018年8月底，全市均價21606.93元/平方米，環(huán)比小幅上升5 .98%，同比上升7.09%.從各片區(qū)看，本月唐家片區(qū)均價與去年同期相比明顯增長6821.53元/平方米，主要是由于8月區(qū)域高價項目相繼入市成交，拔高區(qū)域整體價格水平。

    多個高價項目入市，唐家價格升幅明顯

    區(qū)域方面，不少區(qū)域保持量價齊升的節(jié)奏。市區(qū)表現(xiàn)量價走勢同步上揚，8月市區(qū)成交住宅3 7 6套，環(huán)比增長49 .80%，同比增長44 .06%，市場熱度稍回升。而2 0 1 8年8月市區(qū)均價33473.77/平方米，環(huán)比增長8.32%.這是由于自調(diào)控加碼以來，市區(qū)由于庫存規(guī)模不大且后續(xù)供應(yīng)體量較小，去庫存壓力小于西區(qū)，因此房企讓利幅度有限，價格下行壓力不足，價格持續(xù)高企。橫琴樓市表現(xiàn)量升價穩(wěn)，區(qū)域市場熱度較去年同期有所回升。

    8月唐家價格明顯上揚。市場量價齊升，銷量環(huán)比增長7.41%；受雅居樂國際花園等項目相繼入市及區(qū)域高價項目相繼入市影響，市場均價33670 .89元/平方米，環(huán)比大幅上揚24.37%.

南灣片區(qū)量升價跌，成交量顯著反彈，環(huán)比大幅增長3倍。據(jù)統(tǒng)計，2018年8月南灣成交住宅1 6 6套，環(huán)比增長348%，8月南灣片區(qū)新盤入市，刺激成交上行，成交量環(huán)比增長349%.近三個月受成交結(jié)構(gòu)影響，價格波動幅度較大。2018年8月南灣區(qū)域均價32652.22元/平方米，環(huán)比回落12 .89%，同比下降12.94%.

    斗門片區(qū)量升價穩(wěn)，8月斗門市場均價15005.79元/平方米，環(huán)比基本持平；銷量稍回升，環(huán)比增長16.17%.金灣片區(qū)則大幅沖高后銷量持續(xù)萎縮，價格走勢小幅上行。

    庫存量居高不下，未來還有項目要推出

    庫存量依舊居高不下，商辦類受限儲備糧更甚。據(jù)中原監(jiān)控數(shù)據(jù)，2018年8月末全市庫存量208.44萬平方米，按照近6個月的去化速度，庫存去化周期約11 .23個月。其中，受新增供應(yīng)影響，橫琴庫存增長最為顯著，本月末區(qū)域庫存面積為14 .82萬平方米，環(huán)比大幅增長22 .47%.全市庫存量仍主要集中于西區(qū)，斗門庫存量82 .64萬平方米，占比39 .65%；金灣庫存量41.52萬平方米，占比19.92%

    此外，值得注意的是商辦類項目更為嚴重。根據(jù)合富研究院（珠海）提供的數(shù)據(jù)顯示，全市在售31個商務(wù)辦公項目，截至8月末珠海存量62.6萬㎡，按照前六個月月均成交5 .4萬平方米估算，出清周期約12個月。同時，未來半年約33個純住宅新盤蓄勢待發(fā)，預(yù)計供應(yīng)量高達380萬平方米，西區(qū)、唐家區(qū)域?qū)⒊蔀橹鲬?zhàn)場，市場競爭激烈；而未來半年約19個純商辦新盤入市，預(yù)計供應(yīng)量高達108萬平方米，集中于橫琴、南灣和拱北區(qū)域，占比超9成。

    業(yè)內(nèi)分析

    蓄勢金九銀十意圖明顯，后勢銷量或增長

    中原地產(chǎn)認為，房地產(chǎn)市場政策風(fēng)向由需求端轉(zhuǎn)移至供應(yīng)端，近期各地城市調(diào)控均聚焦于土拍市場。自7月起，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出臺了未來五年供地計劃；中山雖無相關(guān)文件出臺，但近期新供應(yīng)地塊均增加了商住分離要求，以及用地出讓后實行商品房現(xiàn)售等限制；而珠海2016年10月后土地招拍掛環(huán)節(jié)已采取限地價競配建等方式控地價，今年8月再次出臺文件，對“供地計劃”“土地節(jié)約集約”及“開竣工監(jiān)管”等方面提出明確指導(dǎo)意見。從前期土地價格、土地供應(yīng)到后期工程進度等各方面進行規(guī)范調(diào)控，使得中長期樓市預(yù)期可控，助力市場回歸平穩(wěn)監(jiān)控發(fā)展。

    同時，珠海8月住宅供應(yīng)萎縮，新增供應(yīng)量僅7.52萬平方米，同比、環(huán)比均大幅下挫超7成；8月樓市量價稍反彈，住宅成交量環(huán)比增長11.95%，全市價格受成交結(jié)構(gòu)影響小幅增長5.98%.8月新推成交表現(xiàn)仍不理想，去化率不足3成。9月初，已相繼有7個項目新增備案，新推出市場2073套房源，備案面積20.37萬平方米，新增供應(yīng)儲備不斷增加，開發(fā)商蓄勢金九銀十意圖較明顯，預(yù)測后勢銷量增長勢頭較強，樓市熱度或?qū)⒂兴嵘?/p>