11月全國(guó)樓市再度量?jī)r(jià)齊漲 可能引發(fā)第三輪調(diào)控

      北京房?jī)r(jià)若再漲，政府有可能會(huì)加碼調(diào)控。這是12月14日，北京市住建委有關(guān)人士的公開(kāi)表態(tài)。11月，北京樓市與全國(guó)一樣量?jī)r(jià)齊升，而且同比漲幅高于全國(guó)平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.1%。據(jù)有關(guān)報(bào)道，北京市住建委新聞發(fā)言人表示，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心絕不動(dòng)搖，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，金融、信貸、稅收等調(diào)控手段將有可能“加碼”。

　　在11月樓市繼續(xù)升溫的背景下，第三次調(diào)控是否會(huì)到來(lái)？這成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。

　　爭(zhēng)議 第三輪調(diào)控跡象是否顯現(xiàn)

　　若是樓市走熱，或市場(chǎng)表現(xiàn)與政府調(diào)控精神背道而馳，極有可能迎來(lái)新的調(diào)控措施的出臺(tái)。

　　“目前這種可能更加明顯。”財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，在10月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲后，市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出第三次調(diào)控的必要。在11月數(shù)字顯示出全國(guó)量?jī)r(jià)齊升后，這種可能就更加明顯了。11月的數(shù)據(jù)表明，土地財(cái)政沒(méi)有被抑制，房地產(chǎn)對(duì)未來(lái)看漲的預(yù)期沒(méi)有被抑制，保障房平衡市場(chǎng)的預(yù)期還沒(méi)有建立，保障房的分配機(jī)制還有待完善。加上通脹預(yù)期強(qiáng)烈，市場(chǎng)上重新產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)的“甜蜜記憶”。如果現(xiàn)在不調(diào)控，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將非常可怕。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也持市場(chǎng)走熱容易招致調(diào)控的觀點(diǎn)。楊紅旭表示，10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅剛較9月有所回落，但11月漲幅又見(jiàn)增加。“市場(chǎng)表現(xiàn)與政府調(diào)控精神背道而馳，極有可能招致新的調(diào)控措施的出臺(tái)。”

　　對(duì)于第三次調(diào)控的提法，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅更傾向于“調(diào)控已成常態(tài)”的觀點(diǎn)：通過(guò)金融、土地、稅費(fèi)、市場(chǎng)監(jiān)管、保障性住房等多個(gè)維度對(duì)樓市的局部調(diào)整已經(jīng)形成合力，目前需要解決的問(wèn)題是督促各項(xiàng)已出臺(tái)政策的落實(shí)。

　　郭毅認(rèn)為，目前樓市成交量和成交價(jià)格雖然仍然處于上升通道，但應(yīng)客觀的看待這個(gè)問(wèn)題，成交量的增加是在國(guó)內(nèi)通貨膨脹、投資渠道匱乏、城市化水平提高的背景下，使房地產(chǎn)承擔(dān)了過(guò)多的投資需求，而成交價(jià)格盡管仍在上漲，但是上漲的幅度已經(jīng)明顯降低，這已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的政策初衷。

　　當(dāng)然，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為第三輪調(diào)控不一定會(huì)到來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌就表示，現(xiàn)在看不出來(lái)第三次調(diào)控的跡象。顧云昌認(rèn)為，馬上就2011年了，目前仍處在政策觀察期。首先房地產(chǎn)本身的政策，國(guó)十條和“9·29”調(diào)控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到調(diào)控作用的。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)政策比如穩(wěn)健的貨幣政策，也會(huì)影響房地產(chǎn)。第二，調(diào)控不僅是價(jià)格的調(diào)控，另外還需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房?jī)r(jià)的調(diào)控更具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　手段 房產(chǎn)稅，第三輪調(diào)控利器？

　　政策是綜合發(fā)力的，如既增加購(gòu)房成本、又抑制消費(fèi)，同時(shí)擠壓開(kāi)發(fā)商資金鏈等。

　　“第三輪調(diào)控最容易選擇稅收和保障房作為突破口。”說(shuō)到第三輪調(diào)控可能出現(xiàn)的政策措施，葉檀這樣表示，但由于保障房預(yù)期不明顯，房產(chǎn)稅試點(diǎn)更被看重。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對(duì)未來(lái)的收益預(yù)期，一旦未來(lái)投資收益無(wú)法趕上房?jī)r(jià)、房貸、稅費(fèi)等重置成本，投資者不得不拋售物業(yè)。而從另一方面看，征收房產(chǎn)稅，能夠把資金實(shí)力不足的投資者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　楊紅旭也認(rèn)為，在新的調(diào)控措施中，最有可能的就是房產(chǎn)稅在個(gè)別城市試點(diǎn)。

　　葉檀表示，還有一點(diǎn)就是要縮短杠桿，就是要把存在于居民和企業(yè)手里泛濫的資金收回去。

　　而包括葉檀和郭毅在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士同時(shí)還表示，政策是綜合發(fā)力的，如既增加購(gòu)房成本、又抑制消費(fèi)，同時(shí)擠壓開(kāi)發(fā)商資金鏈等。葉檀表示，投資過(guò)熱的問(wèn)題應(yīng)由稅收與貸款成本解決，“征收房產(chǎn)稅、給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)加息是最好的選擇。”與此同時(shí)，需要找到多項(xiàng)政策的平衡點(diǎn)，包括房產(chǎn)稅、預(yù)售金監(jiān)管、土地增值稅等多項(xiàng)政策。還要避免房產(chǎn)稅率過(guò)低或征收范圍不一導(dǎo)致的轉(zhuǎn)嫁成本等問(wèn)題。一些試點(diǎn)城市傳出不對(duì)存量房征稅，反而導(dǎo)致了商品房交易大增。

　　但對(duì)于房產(chǎn)稅政策，郭毅還表達(dá)了另外一種觀點(diǎn)。她認(rèn)為，近幾年在全國(guó)范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅的可能性并不大，關(guān)鍵是每個(gè)城市的情況都不一樣。如果出臺(tái)緊縮政策，“比較大的可能還是進(jìn)一步擠壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈，控制信貸規(guī)模以及在資本市場(chǎng)的融資行為”，以此促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度、降低售價(jià)、推出更多貨量。

　　顧云昌也認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)稅寄予希望，“恐怕天真”了。房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)有一定的調(diào)節(jié)作用，無(wú)法產(chǎn)生顛覆性效果?！”景娌蓪?xiě)　本報(bào)記者 張旭 袁玥

　　時(shí)機(jī)

　　何時(shí)啟動(dòng)效果如何

　　第三輪調(diào)控是否出臺(tái)，明年一季度會(huì)是一個(gè)較為敏感的時(shí)間點(diǎn)。

　　調(diào)控并不新鮮。前兩輪調(diào)控也不可謂不嚴(yán)厲，即使真有第三輪調(diào)控，啟動(dòng)時(shí)機(jī)在什么時(shí)候？更重要的，效果會(huì)如何呢？

　　葉檀認(rèn)為，第三輪調(diào)控最有可能在明年年初啟動(dòng)，否則2011年將開(kāi)局大熱。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)也有擴(kuò)大范圍的可能。至于效果，要看政府調(diào)控的決心，如果堅(jiān)決，就會(huì)有明顯效果。但如果再出現(xiàn)政策妥協(xié)、執(zhí)行不堅(jiān)決，就很有可能使調(diào)控目標(biāo)走向相反的方向。

　　郭毅表示，如果按照目前政府基調(diào)看，“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”依然是調(diào)控目標(biāo)。更明確的基調(diào)恐怕要等到明年“兩會(huì)”。郭毅更傾向于認(rèn)為，第三輪調(diào)控會(huì)針對(duì)前兩輪的調(diào)控效果做出針對(duì)性的調(diào)整。至于效果，政策沒(méi)出來(lái)，無(wú)法預(yù)判。

　　楊紅旭也認(rèn)為，明年一季度會(huì)是一個(gè)較為敏感的時(shí)間點(diǎn)。在政策壓力之下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)難以顯著反彈，明年一季度房?jī)r(jià)將以盤(pán)整或小幅下跌為主基調(diào)。

　　對(duì)于調(diào)控效果，顧云昌認(rèn)為，調(diào)控的目標(biāo)，不僅是調(diào)房?jī)r(jià)，更多的是調(diào)結(jié)構(gòu)，通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，如果結(jié)構(gòu)調(diào)整了，保障房增加了，對(duì)房?jī)r(jià)起到平抑穩(wěn)定作用。而對(duì)于最關(guān)心房?jī)r(jià)、想買(mǎi)又買(mǎi)不起房的年輕人來(lái)說(shuō)，關(guān)注保障房的進(jìn)展更有意義，比如增加保障房在供應(yīng)量中的比例、增加保障的范圍。