土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌 溢價率創(chuàng)39月新低

    土地市場流拍頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場降溫了嗎？

    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場報告》顯示，8月份，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，年初累計土地出讓金收入同比增幅收窄，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標(biāo)增幅有所收窄。

    此外，8月份，全國土地市場成交面積整體平穩(wěn)，一線城市成交面積環(huán)比增長18.7%，同比下降25.8%；二線城市環(huán)比增長38.3%，同比增長39%；三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比上漲63.1%。

    值得一提的是，8月份，40個典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環(huán)比減少8.3%，同比增長6.9%。隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會更加理性，近期全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現(xiàn)出明顯的降溫態(tài)勢。預(yù)計隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

    分城市來看，2018年前8個月，40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計土地出讓金總額分別為2216.2億元、1087.2億元、828.8億元、822億元和740.5億元，這說明上述幾個城市土地市場較為火熱。杭州土地市場今年來持續(xù)火爆，5月份出讓的百井坊地塊以107億元的總價成為近期的全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。不過，近期杭州土拍卻不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二成，房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

    同時，諸葛找房表示，從整體來看，除3月份較低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份達到流拍高峰，當(dāng)月流拍土地共132宗，其中一線城市流拍3宗，二線城市流拍29宗，三、四線城市流拍高達100宗，這與6月份推出的土地量比較大有關(guān)。7月份有所回落，8月份截至20日全國土地流拍51宗。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月份以來，東部流拍土地共計57宗，中部流拍土地共計61宗，西部流拍土地共計40宗，東北部流拍土地僅有7宗。

    東部及中部地區(qū)由于之前房價上漲過快，帶動土拍價格上漲，而該地區(qū)也是調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的地區(qū)，其中西安、長沙、太原等城市被住建部約談，市場較冷下土地流拍較多。

    諸葛找房認(rèn)為，整體來看，今年土地流拍量增多，6月份達到高峰。7月份以來土地流拍現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)，底價或低溢價成交土地頻現(xiàn)。在政策調(diào)控、融資環(huán)境等因素的綜合影響下，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎和理性。預(yù)計下半年高價地，甚至“地王”現(xiàn)象會大大減少，部分區(qū)域還會出現(xiàn)流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象。

   易居研究院研究員沈昕表示，在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。