九大房貸變化收緊2010樓市“錢袋”

      年終專稿：影響2010樓市的關鍵政策———

　　2010年可謂是實至名歸的房地產(chǎn)政策“調(diào)控年”，上半年，由“國十一條”引發(fā)第一輪調(diào)控，“史上最嚴厲新政”出臺。下半年，首套房首付上調(diào)、加息等政策陸續(xù)出臺帶動了第二輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控。那么，在經(jīng)歷了一年的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場的個人房貸政策出現(xiàn)了哪些變化？房貸市場發(fā)生了哪些變化呢？為此記者采訪了專業(yè)代理機構北京“偉嘉安捷”的專家。

　　今年以來，房地產(chǎn)貸款方面出臺的政策列表匯總如下：

　　那么，這些政策的出臺，究竟對房地產(chǎn)市場中的購買者產(chǎn)生什么樣的影響呢？

　　變化一：商業(yè)貸款首套房貸款首付最低30%

　　優(yōu)惠利率調(diào)至八五折

　　房貸市場政策變化之一，即9月份商業(yè)貸款首套房首付統(tǒng)一調(diào)至30%，之前90平方米首付20%的優(yōu)惠取消。緊接著，各銀行將首套房優(yōu)惠利率不約而同地調(diào)至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和優(yōu)惠利率折扣的上調(diào)，在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購房需求。

　　而公積金貸款在首套房貸款政策上，并沒有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實行差別化的信貸政策，即首次購買90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

　　變化二：商業(yè)貸款二套房“認房又認貸”政策

　　首付50%、利率上浮1.1倍

　　2010年房地產(chǎn)貸款市場又一出鏡率極高的詞即“認房又認貸”，二套房“認房又認貸”細則于今年7月份進入正式實操階段。對于借款人購房時查出名下現(xiàn)有全款購買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購房仍會被認定為第二套房；對于借款人之前曾貸款購房，即使是貸款購置的房產(chǎn)已結清出售，再貸款時還是會被認定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認定為第二套房的購房者，那么再貸款時一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來執(zhí)行。二套房貸款的從嚴，對于投機投資型人群給予有利打壓。

　　變化三：公積金二套房限定人均面積標準

　　限制購買高檔住宅 利率上浮1.1倍

　　一向以政策優(yōu)惠吸引借款人的公積金貸款也變得更為嚴厲，11月底北京市新出臺的公積金政策規(guī)定，公積金二套房貸款發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米的繳存家庭，同時貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。同時，公積金對二套房購買高檔住宅停發(fā)貸款。

　　專業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，公積金設置了28.81平方米的門檻，從實際操作來看，對于單身已有住房的借款人來說更為不利，人均28.81 平方米的標準使得這部分人群無論是再次換房還是組建家庭再購房，都將很難再使用公積金貸款購買第二套房。

　　此外，實際操作中根據(jù)“認房又認貸”的認定標準，借款人將家庭名下唯一一套住房賣掉使用公積金貸款購買二套房時，無論其之前是貸款還是全款，只要賣掉的房屋面積超出人均居住面積28.81 平方米，也將無法使用公積金貸款，堪稱史上最嚴公積金貸款政策。

　　變化四：三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款均停貸

　　在三套房貸款上，商業(yè)貸款和公積金沒有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”，而是在貸款步調(diào)上達成一致，對第三套房嚴禁發(fā)放貸款。同時，嚴格按照“認房又認貸”的認定標準，如果借款人名下有過兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過兩次貸款紀錄的情況，無論貸款是否結清，房產(chǎn)是否出售，都無法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購房。三套房的停貸直指投資投機型人群，使得宏觀調(diào)控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房，對平抑北京過高的房價走勢較為有利。

      變化五：外地人購房限貸令出爐

　　4月份“京版十二條”中指出，對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民停止發(fā)放貸款，6月份三部委關于二套房貸款認定標準的通知中提到，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，在申請住房貸款時可比照二套房貸款執(zhí)行。不過從實際市場操作情況來看，北京市對外地人貸款政策一直未放松，對不能提供在京一年以上納稅或社保證明其一的借款人，一律停發(fā)貸款，這條政策的確限制了不少外地人在北京購房。

　　變化六：北京“五一”后家庭限購一套房

　　“偉嘉安捷”的專家還告訴記者，北京本地家庭自今年5月1日后，一個家庭只能在本市新購買一套商品住房，也就是說在5月1日政策出臺后再買房的家庭，在限購令未解除前，是無法實現(xiàn)換房升級的。

　　外地人購房限貸令出臺后，多數(shù)借款人觀望情緒較濃厚，這一政策影響面較廣，宏觀調(diào)控政策繼續(xù)從嚴。

　　變化七：先抵押后放款致使貸款流程延長

　　2010年房地產(chǎn)貸款市場不得不說的變化就是“先抵后放”貸款流程的延長。4月份，北京銀監(jiān)局下發(fā)《關于加強轄內(nèi)銀行個人住房貸款業(yè)務管理的通知》，要求各銀行在辦理二手房貸款及個人抵押消費貸款業(yè)務時，需要按照“抵押在前，放款在后”的新流程。與之前的見契稅票放款相比，業(yè)主至少要推遲十五到二十個工作日才能拿到房款，這一政策的推出使得北京房貸擔保機構行業(yè)面臨洗牌，從擔保到服務的轉型，對整體個貸擔保行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展有著較深遠的意義。

　　變化八：抵押消費貸款購房用途叫停

　　除交易類貸款收緊外，非交易類貸款亦難逃政策調(diào)控。9月底有關部委發(fā)文，嚴禁消費類貸款用途用于購房。“偉嘉安捷”的專家就此分析指出，繼上半年房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控政策開始后，購房人為了緩解壓力，選擇抵押房產(chǎn)全款或者少貸款買房。但因住房抵押貸款用于購房用途需嚴格按照“認房又認貸”政策執(zhí)行且貸款成數(shù)由原來的七成提高至五成或者六成，其他外地城市的個別購房人可能瞅準抵押貸款的其他用途，如買車、裝修等，貸款成數(shù)略高些，通過其他使用用途然后緩解貸款壓力。抵押消費貸款購房用途叫停后，對于“曲線買房”的投機人群受到了很多抑制，不少打算用抵押消費貸款周轉首付或者全款買房的“置業(yè)升級”人群多數(shù)選擇了觀望從而推遲入市。

　　變化九：時隔三年央行再加息還款壓力增大

　　2010年房貸市場另一值得注意的變化就是央行時隔三年的再加息。10月20日央行加息之劍再次出鞘，其中五年期以上商業(yè)貸款基準利率由5.94%上調(diào)至6.14%，公積金貸款由3.87%，上升至4.05%。雖然首次加息調(diào)整的幅度并不是很大，但是對于借款人來說，更多擔心的是央行是否開啟了加息通道，如同2007年一般，央行祭出加息“利劍”使得2010年宏觀調(diào)控政策變得更加風云莫測。

　　臨近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0 .5個百分點。這是央行年內(nèi)第六次、最近30天內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率。有人士分析，今年內(nèi)或者春節(jié)前后，將有再次加息的可能。