80后群體面臨最大的買房壓力

      12月10-12日,2010第十二屆中國(深圳)國際房地產(chǎn)與建筑科技展覽會(以下簡稱“住交會”)在深圳舉行,本屆住交會舉辦了超過10場的論壇,來自全國各地的政府官員、房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖、研究專家都悉數(shù)在論壇上分享了他們對于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)和市場的最近觀察和思考。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示,近年住房發(fā)展中保障房比例每年在大幅度下降,這對于夾心層購房最不利,剛剛畢業(yè)的大學(xué)生等80后群體面臨最大的買房壓力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)陳勁松則表示,未來商品房只占到住宅的60%比例,其余的將會是保障房、小產(chǎn)權(quán)房等,這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)模式需要創(chuàng)新。此外,對于深圳樓市,世聯(lián)地產(chǎn)顧問李榮表示,在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下世聯(lián)代理的項目還沒有出現(xiàn)降價,明年的成交量將會比今年高,而且市場將在春節(jié)前后形成短期的波動,但長期深圳房價在供求矛盾下很難下降。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌:

　　80后住房需求是住房主要矛盾問題

　　中國目前的住房矛盾問題主要出在夾心層,這幾年的住房發(fā)展當(dāng)中對保障房不是很重視,但是這個政策在執(zhí)行當(dāng)中出現(xiàn)一些偏差,保障型住房的比例每年在大幅度下降。

　　下降造成的最大不利是針對夾心層,剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、剛剛參加工作的員工,他們都是社會的夾心層。隨著房價的提高,這些人申請保障房沒資格,商品房買不起,被邊緣化了。而這些年輕人是80后,他們是網(wǎng)絡(luò)的主體,他們是媒體的記者,所以輿論都說房價太高買不起。

　　夾心層是我們的80后,所以中央出臺政策大量建設(shè)公租房,就是針對夾心層,這是實現(xiàn)住有所居的重要方面,也就是實現(xiàn)社會目標(biāo)發(fā)展平衡。

　　此外,中國的房地產(chǎn)市場,現(xiàn)在看來大家都盯著商品房市場,其實我們還有另外兩個市場,一個是保障房市場,另一個市場我把它叫做“小、城、農(nóng)、下”市場,小產(chǎn)權(quán)、城中村、農(nóng)民房、地下室、集體宿舍等等,農(nóng)民工的住房問題沒引起我們的注意,討論來討論去就是戶籍人口,但是如果沒有農(nóng)民工城市化沒法進(jìn)行,這幾個市場必須要協(xié)調(diào)發(fā)展。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松:

　　未來商品房只占住宅60%

　　未來10年到20年中國房地產(chǎn)將會發(fā)生的大趨勢包括:第一大趨勢,商品住宅占住宅總量的百分比將從目前的90%逐步回落,回落至60%上下。40%的房子是各種除商品住宅之外的房子,包括各類保障性住宅,及各類產(chǎn)權(quán)模式創(chuàng)新,包括小產(chǎn)權(quán)房等等；第二大趨勢,城市大升級:目前中國城市超過1000萬人口有8個,93個城市人口超過500萬,未來中國超過1000萬人口以上城市約20個,徹底在未來20年中國奠定城市中國的基本格局；第三大趨勢,中國立體城市將呈現(xiàn)多元復(fù)合和普遍的趨勢,中國城市容積率從目前0.68上升到臺灣、香港城市容積率平均數(shù)到1.4%；第四大趨勢,中國未來以高速接運系統(tǒng)徹底突破行政區(qū)域劃分的工作和生活模式,這個模式將在未來十年就能實現(xiàn)。什么東莞人、深圳人、北京人、河北人,未來這個概念徹底突破；第五大趨勢,節(jié)能與環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟成為城市和建筑必然；第六大趨勢,養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老社區(qū)興旺,未來20年城市群,養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老社區(qū)的興旺是成為中國置業(yè)一個新的重要的增長點；第七個大趨勢,旅游目的地置業(yè)將會成為另一熱點。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問、事業(yè)部副總經(jīng)理李榮:

　　深圳還沒有真正降價的項目

　　深圳9月30日限購令是深圳有史以來最嚴(yán)厲的政策,這個政策非常的立竿見影,世聯(lián)看到交易量下跌是非常的明顯的。而深圳平均房價的變化,從平均2萬到現(xiàn)在了1.8萬,但以世聯(lián)代理的項目來看,真正降價的項目是沒有的,成交價降實際上與關(guān)外的,特別是以龍崗為主的低價項目交易量占的比例有關(guān)。

　　此外,世聯(lián)注意到3萬以上的所謂的豪宅,調(diào)控之后的表現(xiàn)比中間段的表現(xiàn)好一些,就是3萬以上所占的比例的成交表現(xiàn)超過了2.5萬到3萬的,和2萬到2.5萬的,豪宅的交易量還是存在的。這表明每次調(diào)控出臺的時候首次置業(yè)者和首次改善性置業(yè)者都還是存在的。今年兩次調(diào)控以來到現(xiàn)在,7月底的調(diào)控利空已經(jīng)被消化了,8、9月份的反彈調(diào)試成為了9月份調(diào)控的主因,目前新一輪的反應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn),新政之后,量跌已經(jīng)出現(xiàn)了,出現(xiàn)了熊市。

　　對于未來影響房地產(chǎn)市場走勢的因素,從深圳的消費者而言,一個是土地稀缺,另外是移民眾多,三是心理看漲的趨勢,所有的因素在深圳市場中都是看漲的心態(tài),但政策面和宏觀經(jīng)濟里面的調(diào)控政策,都會壓低房價。

　　2011年的成交量不可能低,理論上不可能低于2010年,也是2000萬平方米以上。明年的價格會有一定的波動,就是在春節(jié)前后,應(yīng)該是量多價滯的階段,后面隨著交易量的恢復(fù),價格可能會有所恢復(fù),短期內(nèi)會出現(xiàn)波動,但是長期的供求矛盾使房價下行很難實行。

首創(chuàng)集團總經(jīng)理、奧特萊斯董事劉曉光:

　　地產(chǎn)商要創(chuàng)新模式加快城市發(fā)展進(jìn)程

　　地產(chǎn)分為四類:一是傳統(tǒng)住宅商業(yè)開發(fā)；二是跟自身產(chǎn)業(yè)的結(jié)合,比如說首創(chuàng)的地鐵、高速公路和地產(chǎn)的融合；三是城市新區(qū)中的大面積城市開發(fā),比如說海口新城；四是首創(chuàng)創(chuàng)建的新模式,地產(chǎn)與高端服務(wù)業(yè)相融合,國際化產(chǎn)業(yè)和地方特色產(chǎn)業(yè)融合的道路。首創(chuàng)在大城市周邊和城際之間打造以歐美模式為基礎(chǔ),結(jié)合中國情況,形成的以奧特萊斯為引領(lǐng)的集休閑購物、休閑度假、大型文化影視、旅游度假幾個大板塊為一體的新型國際化功能城市新中心。我們要用這種模式在城市周邊和城際之間打造城市新中心,這受到了市場和政府的認(rèn)可,我們將把這種模式在地方轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟發(fā)展方向,加快城市進(jìn)程,在這些方面提供有效的解決方案。

　　這種模式解決了城市資源匹配和有效城市化路徑的問題。以大城市為依托,通過奧特萊斯現(xiàn)代化城市中心的強有力引擎,形成一個以奧特萊斯為引領(lǐng)的國際化時尚的城市新中心,可以把部分城市人口吸引到近郊,把部分城鎮(zhèn)人口吸引過來,可以解決城市交通壓力、居住壓力,還可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施配套資源問題,促進(jìn)城市國際化進(jìn)程,形成新城市的集中效應(yīng)。

　　創(chuàng)造新的地產(chǎn)模式能夠拉動區(qū)域經(jīng)濟,并優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的升級,對于改善就業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高城市的服務(wù)業(yè)附加值水平都會起到很大作用。