百城住宅庫存跌回7年前 房價漲幅連續(xù)12個月收窄

? ? 在各類調(diào)控政策密集出臺和持續(xù)性棚改政策影響下，全國百城新建商品住宅成交均價漲幅連續(xù)12個月收窄。與此同時，百城住宅庫存規(guī)模連續(xù)36個月同比下跌，回落到七年前水平。

? ? 根據(jù)易居房研究院8月30日發(fā)布的《百城住宅房價報告》《百城住宅庫存報告》顯示，在監(jiān)測的100個城市中，7月新建商品住宅成交均價12809元/平方米，環(huán)比增長1.2%，同比增長8.6%。截至2018年7月底，百城商品住宅庫存總量42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。

? ? 同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示，下一階段一二線城市預(yù)售審批會加快，但是土地出讓節(jié)奏也需要跟上，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)才能夠跟得上。盡管一二線城市供應(yīng)會增加，但整體來講還是會因?yàn)槠髽I(yè)資金面的問題，導(dǎo)致銷售價格出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)。

圖片來源：視覺中國

? ?房價漲幅連續(xù)12個月收窄

? ?數(shù)據(jù)顯示，7月份房價繼續(xù)抬頭。從歷史數(shù)據(jù)來看，2010年至2016年上半年，百城房價走勢相對平緩。從2016年下半年開始，房價曾出現(xiàn)過明顯拉升，當(dāng)年“930新政”出臺到2017年底，這一過快上漲的勢頭得到抑制。

? ? 2017年7月，房價漲幅曾創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%。在“房住不炒”的定位下，一年來房價漲幅曲線總體呈現(xiàn)持續(xù)收窄，目前已保持連續(xù)12個月的同比增幅收窄。

? ? 在100個城市之中，一線、二線、三四線城市成交均價分別為41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中一線城市4萬元/平方米以上均價水平持續(xù)了16個月，二線城市1.2萬元/平方米以上均價水平持續(xù)了13個月，三四線城市1萬元/平方米以上均價水平則持續(xù)了11個月。值得注意的是，一線城市商品房住宅均價在今年1月創(chuàng)下了新高——42607元/平方米，隨后則總體處于下滑態(tài)勢。

? ? 從數(shù)據(jù)看，房價上漲的城市數(shù)量逐漸增多。今年1~7月份，房價上漲的城市數(shù)量分別為61個、72個、66個、69個、77個、74個和80個。張宏偉對記者表示，“現(xiàn)階段的表現(xiàn)并不代表未來趨勢，后期（房價）下降的城市數(shù)量還是會逐漸增加。由于企業(yè)資金面開始緊張，為了回款必然在價格上作出讓步，會帶動整個市場未來一年左右有逐漸下滑?！?/p>

? ? “另一方面，當(dāng)前住宅均價略微走高，很大程度上跟最近一兩個月一二線城市項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)。”張宏偉分析，“高端項(xiàng)目成交帶動均價上漲，而實(shí)際上價格本身并沒有上漲，實(shí)際上有可能還有一部分是下跌的。起碼有一部分城市是結(jié)構(gòu)的導(dǎo)致了這種數(shù)據(jù)表現(xiàn)?！?/p>

? ? 樓市供量

? ? 連續(xù)8個月供小于求報告顯示，2018年7月份，100個城市新建商品住宅成交量為4694萬平方米，盡管環(huán)比減少8.9%，但同比增長 21.3%，可見“淡季不淡”。

? ? 與4694萬平方米的成交量相比，7月份供應(yīng)量4419萬平方米，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢，并且這一情況已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了8個月。由于部分城市限價環(huán)境下新推樓盤項(xiàng)目價格相對較低，認(rèn)購性價比較高，也帶來了部分城市的“搶房”的現(xiàn)象。

? ? 張宏偉預(yù)測，“下一階段一二線城市預(yù)售審批會加快，但是土地出讓節(jié)奏也需要跟上，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)才能夠跟得上。盡管一二線城市供應(yīng)會增加，但整體來講還是會因?yàn)槠髽I(yè)資金面的問題，導(dǎo)致銷售價格出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)?！?/p>

? ?一線城市進(jìn)入“補(bǔ)庫存”階段

??報告顯示，2015年以來，全國百城城庫存規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，近三年，全國去庫存普遍取得了較好的效果。

截至今年7月底，百城新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，當(dāng)前城庫存規(guī)模相當(dāng)于回落到了七年前即2011年11月的水平。

? ? 其中，一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、負(fù)1.5%和負(fù)0.2%，同比增幅分別為3.1%、負(fù)11.3%和負(fù)5.1%。

? ? 從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長，7月份同比正增長繼續(xù)，易居房地產(chǎn)研究院判斷，一線城市正進(jìn)入“補(bǔ)庫存”的階段。

? ? 張宏偉預(yù)測，“三四線城市供應(yīng)量會加速，供求關(guān)系會因此發(fā)生變化，反而導(dǎo)致下半年到明年這些城市去庫存壓力加大?！?/p>