承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
在上海地產(chǎn)價格最貴的陸家嘴金融區(qū),中國內(nèi)地第一高樓、樓高492米的上海環(huán)球金融中心遭遇成長的煩惱。
原本,開發(fā)大樓的日本森大廈株式會社判斷,他們會創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的奇跡,各路商戶爭相租用這幢摩天大樓,現(xiàn)在,樓房的空置率成了大樓經(jīng)營者最擔(dān)心的問題,甚至可能影響到了大樓的日常維護。
金融危機絆了腳 當(dāng)前入住率號稱70%
上海環(huán)球金融中心不僅高,而且物業(yè)面積也很大,地下兩層加上地上六層為商鋪和會展樓層,其中7層至77層為寫字樓層,總面積有20萬平方米,可以容納12000人在樓里辦公。
2008年這棟樓的業(yè)主在開業(yè)時說得最響亮的話,就是大樓只要一年,入住率就會達到90%,兩年多過去了,這棟外表光鮮的商業(yè)大樓,究竟完成了多少入住率呢?
環(huán)球金融中心租賃部門人員表示,現(xiàn)在出租率大概有70%以上。業(yè)內(nèi)人士稱,即使入住率真的有70%,在陸家嘴地區(qū)的寫字樓里也不算高。易居中國分析師薛建雄表示,一般85%、90%是一個正常的狀態(tài)。上海環(huán)球金融中心旁邊的金茂大廈目前入住率90%以上,因為金茂大廈已經(jīng)入市十幾年了,它有一群很穩(wěn)定的客戶在里頭。另據(jù)一寫字樓代理業(yè)內(nèi)人士介紹,據(jù)他們了解,上海環(huán)球中心目前入駐率只有40%的樣子,那么它要往上爬的話,就很難了。
在上海浦東,一家寫字樓的入住率和它的租金高低有直接的關(guān)系,入住率越高租金也越高。對此,日本森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓昨天在接受記者采訪時卻表示:“目前70%的入住率并不低,由于面積大,寫字樓租金總價相當(dāng)于好幾棟一般小辦公樓的價錢。加上正式開業(yè)才2年多,期間又遭遇金融危機,目前這個情況已經(jīng)很不錯了。”
“高舉高打”失手 第一高樓調(diào)低價格
隨著浦東越來越多寫字樓的加入,上海環(huán)球金融中心“一樓獨高”的局面開始轉(zhuǎn)變。以剛剛落成的上海國金中心為例,其一期辦公樓就達到了滿租的狀態(tài)。甚至2014年才能竣工的未來中國第一高樓上海中心大廈,也在提前攬客。開業(yè)僅僅兩年的環(huán)球金融中心目前堅持“高舉高打”戰(zhàn)略,開始受到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。
據(jù)上海一位代理商介紹,從2008年開始,森大廈便表現(xiàn)得相當(dāng)強硬,不僅將日租金抬高到20元/平方米(按戴德梁行的報告,上海甲級寫字樓的平均日租金是9.62元/平方米),在招租時甚至不愿意通過中介尋找租戶,而是更依賴自身的全球客戶資源。之后的調(diào)整中,每天每平方米15元的租金報價還是創(chuàng)了陸家嘴地區(qū)價格之最,更在入駐企業(yè)的資質(zhì)審核上令人咋舌。
隨后,森大廈調(diào)整了出租的方案。曾與他們有過接觸的一家代理商透露,原本在租金和租戶檔次上相當(dāng)挑剔的森大廈近期也“放下身段”,不僅對預(yù)租客戶實施一定的免租優(yōu)惠,原本要求“必須是跨國機構(gòu)”的招租標(biāo)準(zhǔn)也有所放低。
記者了解到,上海環(huán)球金融中心已開始暗暗調(diào)低價格。在上海第一房屋、搜房網(wǎng)等專業(yè)中介網(wǎng)站上,記者看到很多關(guān)于上海金融中心寫字樓的租金信息:日租金最低報價12元/平方米,最高的14元/平方米。“目前出租的最小面積為174平方米,日租金12元/平方米。具體折扣還是可以談的。”記者致電森大廈(上海)有限公司租賃部時,一位吳姓工作人員表示。
改租為售 吸引浙江實力資本
目前運營上海環(huán)球金融中心的日本森大廈株式會社,采用的運營策略是“只租不售”。這個日本通行的模式,在中國遭遇前期租金回收不暢后,是否會動用其他途徑來盡快回收前期投資和保證高昂的維護費用?
日前,有消息傳出,上海環(huán)球金融中心有準(zhǔn)備售賣的打算。記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了環(huán)球金融中心出售的委托方之一戴德梁行,該公司一工作人員表示表示,他們已跟環(huán)球金融中心的投資方——日本森大廈簽訂了保密協(xié)議,負(fù)責(zé)調(diào)研潛在買家和他們的價格承受能力。
對于售樓之舉,環(huán)球金融中心至今猶抱琵琶半遮面。“浦東大多數(shù)寫字樓都是可以買的,目前確實有一些購買意向。”潘蓓告訴記者,最終取決于日本總部的拍板。目前他們正在委托幾個比較大的國際著名中介公司進行市場調(diào)查,根據(jù)這個結(jié)果再最后決定,是出售還是不出售。至于可出售面積,出于整個物業(yè)品質(zhì)的考慮,會低于寫字樓整體面積的10%,估計在1萬平方米左右。
以目前業(yè)內(nèi)預(yù)計的每平方米七至八萬元的價格計算,該大廈每層樓面積3000平方米左右,一層樓面的售價就要在兩億元。而這筆錢足夠多數(shù)投資機構(gòu)去買一整棟便宜的寫字樓。
事實上,對于資本充裕的浙江企業(yè)來說,資金并不是門檻。曾經(jīng)在滬上爛尾樓的交易熱潮中,浙江人扮演的買家角色非常引人關(guān)注。先有浙江均瑤集團斥資3.5億元收購位于上海鬧市區(qū)的金匯大廈,并將其更名為均瑤國際廣場;后有耀江出資2.2億元拍下天目廣場;更有不少浙江企業(yè)買下爛尾樓后,將其改造成有浙江特色的專業(yè)市場或購物中心。
“我們不會限定只售跨國企業(yè),只要品牌定位和我們相吻合的,浙江的實力資本也是受歡迎的。”日本森大廈(上海)有限公司相關(guān)人士表示,雙方品牌的契合度是他們更關(guān)注的。
名片
上海環(huán)球金融中心位于陸家嘴,2008年8月29日竣工。是中國目前第二高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓,樓高492米,地上101層,開發(fā)商為“上海環(huán)球金融中心公司”,由日本森大廈株式會社主導(dǎo)興建。