千萬套保障房將促房地產(chǎn)調(diào)控方式改變

　  剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟工作會議上，提出要加快推進住房保障體系建設(shè)，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。會議還強調(diào)，要強化政府職能，調(diào)動社會各方面的力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度。

　　此前，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》備受媒體關(guān)注，該通知明確提及2011年計劃建設(shè)保障性安居工程1000萬套，與今年580萬套的規(guī)劃相比，同比增長了72.4%。

　　12月13日，《證券日報》記者采訪了多位地產(chǎn)分析師，對于此次中央經(jīng)濟會議所提及的住房“雙體系”以及千萬套保障房的推出，他們既肯定這項政策對于房地產(chǎn)市場的長期積極影響，但同時也對保障房的資金瓶頸及地方政府執(zhí)行力度表示擔(dān)憂。

　　美好藍(lán)圖遭遇資金瓶頸

　　《中國城市狀況報告2010/2011》顯示，中國城鎮(zhèn)人口達(dá)6.2186億，而且今后5年內(nèi)，中國城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。以三口之家計算，目前中國城鎮(zhèn)家庭約為2億戶。2011年1000萬套保障房的推出，意味著每20戶家庭，將擁有一套保障房。

　　另有安信證券研究報告中指出，2009年全國保障性住房及棚戶區(qū)改造為330萬套。2010年計劃推出保障性安居工程580萬套，2011年則計劃推出1000萬套。2010、2011年兩年保障性住房的計劃推出套數(shù)同比增長都在70%以上，這一數(shù)據(jù)高于社科院對中國城鎮(zhèn)化率46.6%——也就是說，保障性住房的增長率要高于城鎮(zhèn)人口增長速度。

　　如果再加上2009、2010兩年的保障房推出總量，前景似乎可以更加美好。

　　但是，遠(yuǎn)景雖美好，卻需現(xiàn)實保證。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生曾公開指出，2009年9月份之前，保障性住房的投入才完成了全年的40%，總投資不過1000多億元。

　　據(jù)住建部統(tǒng)計，1-9月份全國保障性安居工程完成投資4700億元，占全年計劃的60%。以此計算的話，全年580萬套保障性安居工程計劃投資應(yīng)超過7800億元。以上面標(biāo)準(zhǔn)粗略估計的話，1000萬套保障性安居工程至少需要1.34萬億的投資。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌曾表示，目前保障房建設(shè)資金主要來自三方面：政府土地出讓凈收益的10%、公積金收入以及地方政府的財政收入。以2009年全國各地土地出讓總價款15910.2億元計算的話，地方政府即使真的能夠拿出10%的土地出讓收益來建設(shè)安居工程，也不過貢獻1600億左右。更何況，有很多地方政府在這一塊是欠繳的。有業(yè)內(nèi)人士曾指出，地方政府對于拿土地出讓金來建保障房一事，“意愿是不強的”——“如果你去翻一下地方政府的舊賬，他們其實都欠了很多債”。

　　1000萬套保障房

　　需政府“給力”

　　12月13日，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)接受《證券日報》采訪時指出，1000萬套保障房的推出需兩方面的保證：一是資金來源；二是土地供應(yīng)。

　　在資金來源上，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為中央財政撥款以及地方政府的土地出讓金收入將貢獻近3000億左右。除去上述由政府解決的資金外，還有近萬億資金缺口需解決。在他看來，商業(yè)銀行貸款無疑是最重要的一項資金來源，在低風(fēng)險和政策鼓勵的雙重作用下，“商業(yè)銀行可能會大規(guī)模的參與保障房的建設(shè)”。另外，還可以利用信托資金、地方政府發(fā)行債權(quán)融資等方式來解決保障房的資金問題。

　　另一方面，保障房、尤其是一線城市的保障房建設(shè)還面臨著土地供給有限的“硬約束”。以保障房每套50-70㎡計算的話，1000萬套保障房就意味著5-7億平米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想對商品房用地形成“擠出效應(yīng)”的話，就要進一步增加土地市場總量的供應(yīng)——但在土地供給有限的前提下，“目前地方政府沒有太大動力進行保障房建設(shè)的原因在于，一方面他要出錢；另一方面他還要出地”，楊現(xiàn)領(lǐng)如是說，“目前保障房建設(shè)的困難還是很多的”。

　　同日，方大證券地產(chǎn)分析師周偉在接受《證券日報》記者采訪時也表示，地方政府對政策的執(zhí)行力度是保障房能否成功推出的重要保證。

　　在周偉看來，有兩點將督促地方政府切實執(zhí)行對保障房的投入：一是中央政府加強對地方政府的問責(zé)機制；二是2011年的投資增長還有賴于房地產(chǎn)投資的貢獻。而樓市調(diào)控中、商品房開發(fā)受到抑制的前提下，投資的增長可能就要寄希望于保障房的建設(shè)投資。

　　同時，周偉認(rèn)為此次住建部所公布的保障房計劃推出1000萬套，還是超出市場預(yù)期的，也從另一方面顯示了政府的決心。

　　保障房推出

　　將促房地產(chǎn)調(diào)控方式改變

　　業(yè)內(nèi)對于保障房和商品房的雙軌性基本已達(dá)成共識：兩類住房針對兩類需求人群，市場劃分的不同意味著兩套體系可以擁有不同的價格決定機制。

　　方大證券地產(chǎn)分析師周偉認(rèn)為，一旦商品房和保障房兩套體系建立，那么對于商品房市場，政府應(yīng)該越少干預(yù)越好。兩類住房針對的是不同的需求群體，如果保障房能夠解決中低端收入者的住房問題，那么商品房價就可以主要由供需決定。

　　而華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)也指出，此次中央經(jīng)濟工作會議中，明確指出要“強化”政府責(zé)任——這是與往年不同的，某種程度上表示了政府對保障房建設(shè)的力度與決心。而另一方面，“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”這一提法也表明政府對于保障房和商品房的認(rèn)識也在提高——“保障軌”和“市場軌”，兩條軌道市場的建設(shè)將成為政策重點。

　　值得投資者注意的是，在對保障房政策持樂觀態(tài)度的同時，楊現(xiàn)領(lǐng)還進一步指出，這一政策還具有持續(xù)性。從十二五規(guī)劃來看，保障房的建設(shè)和退出可能持續(xù)5年左右的時間。直至保障房的建設(shè)能夠覆蓋到大部分的中低收入者，目前實行的政策調(diào)控或?qū)⑼顺?。另外，楊現(xiàn)領(lǐng)還提及，“房地產(chǎn)開發(fā)商最容易賺錢的日子已經(jīng)過去了”。