疑房企"名單式"管理將嚴(yán)格化 開發(fā)商欲做房產(chǎn)PE

       貨幣政策的進(jìn)一步收縮，使得房企對于明年融資狀況越發(fā)揪心。12月11日在復(fù)旦大學(xué)舉行的“后新政時代的中國房地產(chǎn)市場”高峰論壇上，中國農(nóng)業(yè)銀行上海市分行副行長張立林善意地提醒了房企代表，從現(xiàn)在開始要注意合規(guī)性。“我這個話是善意的，但是你聽了不吃虧。”業(yè)內(nèi)人士猜測，此番言論預(yù)示著多個部委聯(lián)手對于房企“名單式”的管理，明年將有可能更加嚴(yán)格化。而在項(xiàng)目開發(fā)中，面對自有資金比例的節(jié)節(jié)攀升，部分開發(fā)商已經(jīng)開始謀求改變，欲做房地產(chǎn)PE。

      銀行高管勸房企要合規(guī)

　　一直以來，以房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)為主要的資產(chǎn)配置在金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中，占據(jù)了極大的組成部分。而隨著中央對樓市的調(diào)控加壓，央行今年以來六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行積極介入社會保障房的建設(shè)，似乎預(yù)示著銀行業(yè)對于貸款結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生調(diào)整。 “增量資源有限的情況下我的結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著什么，這是大家要思考的。 ”張立林如是說。

　　張立林在談及關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)當(dāng)中的金融政策貫徹問題時坦言，銀行業(yè)將毫不猶豫地積極落實(shí)中央的金融房地產(chǎn)政策。特別是在高房價地區(qū)，要平衡好銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和個人居住性消費(fèi)金融需求之間的問題。

　　他透露，銀行會積極介入社會保障房的建設(shè)，同時會積極支持消費(fèi)性需求的房地產(chǎn)個人消費(fèi)信貸。而對于房地產(chǎn)企業(yè)，張立林表示，銀行業(yè)會積極支持符合政策性發(fā)展的以及符合銀監(jiān)合規(guī)性要求管理的房地產(chǎn)企業(yè)。他指出，目前銀行業(yè)非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)本身可能隱藏的系統(tǒng)性問題。他也提醒房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在開始要注意合規(guī)性，并提醒注意金融行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)本身判斷標(biāo)準(zhǔn)的變化。 “我提醒大家我們對現(xiàn)金流的認(rèn)識，你不要說有那么大的項(xiàng)目，有那么多的房子，如果你一旦沒有現(xiàn)金流，你作為高杠桿型企業(yè)，估計(jì)會面臨極大的困難。 ”

　　但是房企在明年融資仍有突破點(diǎn)可循。張立林表示，目前銀行業(yè)非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)當(dāng)中裂變所帶來的企業(yè)并購的新型需求，這對整合好的企業(yè)來講有極大的發(fā)展機(jī)遇。

　　其實(shí)4月份房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，包括國土資源部、住房建設(shè)部、銀監(jiān)會在內(nèi)的多部委，正醞釀并推出聯(lián)動措施，有效調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，其中，最引人注意的措施便是“名單式”管理。而銀監(jiān)會已經(jīng)向各家商業(yè)銀行發(fā)布了關(guān)于房企的各種資信信息的名單。對于張立林的善意提醒，同為本次論壇嘉賓的上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，此次銀行高管的放風(fēng)，言外之意是違規(guī)企業(yè)難以貸款，估計(jì)黑名單制將會嚴(yán)格化。

　　開發(fā)商想“玩別人的錢”

　　隨著銀行貸款的收緊，開發(fā)商們?nèi)谫Y也開始謀求改變。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)在做自營的同時，應(yīng)該學(xué)券商做做資產(chǎn)管理，現(xiàn)在券商自營控制得很好，拼命地做資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理是玩大家的錢，玩別人的錢，你玩別人的錢可以收管理費(fèi)，如果賺了錢還可以提成，虧也虧不到你的錢，最多名譽(yù)受點(diǎn)兒影響，所以以后房地產(chǎn)也應(yīng)該搞房地產(chǎn)基金。 ”上海城投控股(600649)股份有限公司總裁安紅軍在論壇上提出了這個觀點(diǎn)。

　　安紅軍表示，雖然房地產(chǎn)的長期趨勢向好，但是未來房地產(chǎn)業(yè)的增長方式會發(fā)生比較大的變化。首先是房地產(chǎn)行業(yè)的金融度將得以進(jìn)一步提升。其次是依靠寬松的貨幣政策，通貨膨脹的預(yù)期和土地升值帶來的房地產(chǎn)暴利的機(jī)會將逐漸減少，房地產(chǎn)業(yè)賺快錢會越來越難，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率會逐步趨向我國產(chǎn)業(yè)的平均利潤率。

　　隨著全世界低碳環(huán)保綠色理念的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)與新技術(shù)、新能源、新材料和新興產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度越來越大。在安紅軍看來，房地產(chǎn)企業(yè)向上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸提供了機(jī)遇。所以房地產(chǎn)應(yīng)該向優(yōu)秀的PE學(xué)習(xí)，立足終端客戶的需求，通過股權(quán)投資的方式，拓展新興業(yè)務(wù)，打通和延伸產(chǎn)業(yè)鏈，不失為一條值得探索的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路。

　　“房地產(chǎn)這個行業(yè)跟它配套的行業(yè)是非常多的，如果是在整個產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行投資的話，第一我覺得可以分散風(fēng)險(xiǎn)，第二還可以獲取更大的收益。”安紅軍如是說。他向記者透露，城投控股最近正在跟美國最大的房地產(chǎn)基金進(jìn)行合作。 “現(xiàn)在做PE的話，就是在環(huán)保和房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈的上下游去選一些好的項(xiàng)目去投，現(xiàn)在我們的優(yōu)勢比普通的PE優(yōu)勢非常明顯，這個也是值得房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)的地方。”對于構(gòu)思中未來的基金主要投向安紅軍也已經(jīng)有所準(zhǔn)備。(