馬光遠(yuǎn):中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是最堅(jiān)固的皮子做的

      12月8日，中國(guó)社科院發(fā)布了《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》，報(bào)告最引人注目的地方有兩點(diǎn)：一是預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降；二是測(cè)算出了中國(guó)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)泡沫率，對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊位列全國(guó)泡沫最嚴(yán)重的城市之列。

　　有意思的是，12月7日同是中國(guó)社科院發(fā)布的《2011年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》也有兩個(gè)結(jié)論比較醒目：一是認(rèn)為2010年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度為15%，但2011年房?jī)r(jià)很有可能報(bào)復(fù)性反彈；二是用房?jī)r(jià)收入比衡量中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，認(rèn)為，今年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房，藍(lán)皮書由此判定，目前中國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力購(gòu)買住宅，房?jī)r(jià)上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。

　　同是社科院的報(bào)告，對(duì)于明年的房?jī)r(jià)，一個(gè)認(rèn)為穩(wěn)中有降，一個(gè)卻認(rèn)為可能報(bào)復(fù)性反彈?？紤]到房?jī)r(jià)問(wèn)題的復(fù)雜性，這種預(yù)測(cè)其實(shí)很難說(shuō)誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，但兩個(gè)報(bào)告都承認(rèn)，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)大到很危險(xiǎn)的程度。一個(gè)認(rèn)為平均泡沫已經(jīng)到了30%左右，而另一個(gè)認(rèn)為85%的家庭買不起房子。都認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫很大，但都不敢輕易對(duì)房?jī)r(jià)的下跌給予果斷的預(yù)測(cè)，這就是中國(guó)式泡沫的最大特色。筆者認(rèn)為，如果說(shuō)美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是塑料做的，日本的是羊皮做的，則很顯然，中國(guó)的泡沫很可能是用全球最堅(jiān)固的皮質(zhì)做的，任憑你吹的再大，其依然具有絕對(duì)的堅(jiān)韌性。之所以堅(jiān)固，當(dāng)然不是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，而是說(shuō)制約房?jī)r(jià)的因素很多都并非經(jīng)濟(jì)因素。

　　比如，今年，在被稱為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)新政的打擊下，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺超乎想象。事實(shí)上，自4月17日，國(guó)務(wù)院“十號(hào)文”出臺(tái)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果，究其原因，還是因?yàn)楦鞣N利益導(dǎo)致的政策乏力所致。無(wú)論是4月17日的“十號(hào)文”，還是9月29日有關(guān)部委出臺(tái)的第二波調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見，但對(duì)于未來(lái)的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。兩點(diǎn)可以明證：一是國(guó)土資源部明確表示，今年要對(duì)土地執(zhí)法進(jìn)行問(wèn)責(zé)，但到現(xiàn)在依舊不見問(wèn)責(zé)的一點(diǎn)跡象；二是國(guó)資委明確要求78家央企退出房地產(chǎn)，但迄今進(jìn)展非常緩慢。如果該問(wèn)責(zé)的不問(wèn)責(zé)，出臺(tái)再嚴(yán)厲的政策，也沒(méi)有多大的意義。

　　即使如此，對(duì)于明年的房?jī)r(jià)，筆者倒認(rèn)為，盡管讓房?jī)r(jià)大幅下跌看來(lái)很難，但報(bào)復(fù)性反彈的可能不大，貨幣開始收緊，“十二五”開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的起航，都不容房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)綁架經(jīng)濟(jì)，特別是，1000萬(wàn)套保障性住房的計(jì)劃，更是有可能成為抑制房?jī)r(jià)的利器。