深圳住房泡沫指數(shù)達(dá)48.5%? 業(yè)內(nèi)稱(chēng)數(shù)據(jù)不可信

     日前,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2011年《住房綠皮書(shū)》———《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010—2011)》,稱(chēng)深圳住房泡沫指數(shù)為48.5%,高于全國(guó)35個(gè)大中城市29.5%的水平。對(duì)此,深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,該泡沫指數(shù)的計(jì)算方式和數(shù)據(jù)沒(méi)有可信度。

     深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界表示,如果深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的話(huà),以租房回報(bào)和銀行利息水平作比較,泡沫水平也并不高。

　　“基準(zhǔn)價(jià)格不清晰,泡沫很難衡量”

　　根據(jù)相關(guān)報(bào)道,這一泡沫指數(shù)是通過(guò)“(實(shí)際價(jià)格-基準(zhǔn)價(jià)格)/實(shí)際價(jià)格”的公式計(jì)算出來(lái)的,泡沫指數(shù)越大,說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。

　　王世界分析稱(chēng),首先,基準(zhǔn)價(jià)格是采用什么價(jià)格來(lái)計(jì)算的。“深圳并沒(méi)有一個(gè)可信服的基準(zhǔn)價(jià)格,那么,他們采用哪個(gè)價(jià)格作為這個(gè)基準(zhǔn)?這是個(gè)很大的問(wèn)題”,“除了基準(zhǔn)價(jià)格沒(méi)有說(shuō)服力外,再者,這個(gè)計(jì)算公式也過(guò)于簡(jiǎn)單,由此計(jì)算的泡沫指數(shù)有多少可信力?”

　　美聯(lián)物業(yè)深圳公司總經(jīng)理江少杰表示,即使在香港,也沒(méi)有一個(gè)大家信服的可以衡量房產(chǎn)泡沫的計(jì)算公式,“在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),房屋的成交價(jià)格本身就沒(méi)有做到完全透明,沒(méi)有誰(shuí)可以拿到完整透明的成交數(shù)據(jù),再者,基準(zhǔn)價(jià)格不清晰,泡沫很難衡量”。

　　“深圳泡沫水平應(yīng)低于北京、上海”

　　而分城市看,《住房綠皮書(shū)》中泡沫指數(shù)最高的前7個(gè)城市分別是:福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。而泡沫較高、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%—50%之間的城市有:北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長(zhǎng)春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(yáng)(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。此外,廣州、昆明、西安、長(zhǎng)沙等城市泡沫水平較低,在10%—30%之間,而重慶、廈門(mén)等城市泡沫成分在10%以?xún)?nèi)。

　　“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)如果有泡沫,也是在小幅范圍內(nèi)。”王世界表示,如果以租金衡量的住房回報(bào)率和銀行存款利息進(jìn)行比較的話(huà),深圳房地產(chǎn)的年租金回報(bào)大概在2.5%—2.8%之間,這跟銀行存款利息差不多。

　　“在北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市中,深圳的泡沫水平應(yīng)該低于北京和上海,廣州肯定是最低的。”王世界表示,在社科院的排行中,福州、南寧都在前列,“這兩個(gè)城市的泡沫水平肯定不是最高的”。

　　“只有供求才能最實(shí)在地反映市場(chǎng),供大于求才好說(shuō)市場(chǎng)的泡沫,但深圳市場(chǎng)求大于供。”江少杰表示。