地產(chǎn)泡沫飆升 引商品房預(yù)售制度存廢爭議

      不少人認為,商品房預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。這項制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決,更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押,最后甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。

      房地產(chǎn)開發(fā)商資金最大的來源之一是銀行貸款,此外是預(yù)售款和發(fā)行股票融資,而這其中預(yù)售款的融資成本是最低的。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,應(yīng)該一次性廢除商品房預(yù)售制度,立刻廢除了以后房價馬上跌下來,質(zhì)量馬上上去。只有這樣,很多劣質(zhì)的、本來沒有競爭力的開發(fā)商才會被淘汰。

　　也有專家認為,如果完全按照現(xiàn)房來銷售的話,市場至少在1年左右就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,這反而會助推房價。取消預(yù)售制房價會下跌的想法,缺乏理論依據(jù)。(《法治周末》記者 戴蕾蕾)

　　今日,中國社會科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書:中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》。報告顯示,今年我國大中城市房價泡沫程度偏大,部分城市房價泡沫程度過大。

　　綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn),普通商品住房平均房價泡沫為29.5%,其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50%以上,11個城市泡沫成分占實際價格比例在30%至50%之間,8個城市泡沫成分占實際價格比例在10%至30%,9個城市泡沫成分占實際價格比例在10%以內(nèi)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,房價泡沫呈高比例出現(xiàn),與商品房預(yù)售制度不無關(guān)系。

　　近日,全國人大財政經(jīng)濟委員會透露,將修訂城市房地產(chǎn)管理法、改革商品房預(yù)售制度。消息一出,商品房預(yù)售制度的存廢之爭再次成為社會廣泛關(guān)注的焦點。

　　業(yè)內(nèi)人士判斷,綜合種種跡象,在修訂城市房地產(chǎn)管理法的大背景下,各地紛紛出臺完善商品房預(yù)售管理細則,近期恐怕不會廢除該制度,而是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對開發(fā)商加強監(jiān)管,實行商品房“裸售”。但這樣一來,此前在廣西等地的取消商品房預(yù)售的試點工作將變得毫無意義。

　　商品房預(yù)售制變革希望幾何

　　“生而卓越,就此進入北大清華。”

　　這是地處北京市北四環(huán)邊上某售樓處打出的廣告,廣告牌下,尚是毛坯的外立面墻,露出一個個待裝玻璃的空窗子。

　　售樓員告訴記者,這是他們一期開盤的唯一在售房源,沙盤上,其他樓號已掛上了醒目的紅色“售罄”標志。

　　自實行商品房預(yù)售制度以來,看房人經(jīng)常遇到這樣的情況。

　　“您現(xiàn)在來看還可以選,我們以前開盤的時候是要排隊拿號預(yù)約的,而且剛開盤就被搶光了。”上述樓盤售樓員對記者說。

　　據(jù)售樓員介紹,目前樓盤每平方米均價在42000元左右,以130平方米以上的大戶型為主,選好戶型后,先交納25萬元定金,過幾天可以簽約,付完各類款項后,入住時間在2012年年底,“樓已經(jīng)封頂了,但因為是精裝修,還有裝修的時間”。

　　對于記者看到的廣告牌,售樓員介紹說,中國人民大學(xué)附中朝陽分校要入駐該樓盤所在區(qū)域,“我們承建的教學(xué)樓,現(xiàn)在差不多都完工了”。

　　當記者問到“是否買房就可以入學(xué)”,售樓員的回答則變成了——“我們只管賣房子,至于學(xué)校怎么招生,那是教委的事情”。

　　經(jīng)過采訪與翻閱相關(guān)資料,記者發(fā)現(xiàn),實際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況,在商品房預(yù)售過程中頻頻出現(xiàn)。

　　據(jù)知情人士透露,20世紀90年代以前,在商品房買賣過程中都沒有出現(xiàn)此類情況。

       1994年,城市房地產(chǎn)管理法實施,正式確立了商品房預(yù)售制度。實踐中,這項制度弊端漸顯,諸如“期房銷售是百分之百全款銷售,喪失了對開發(fā)商的制約”等改革或取消的呼聲也日漸高漲。

　　民革中央在一份提案中認為,商品房預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。這項制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決,更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押,最后甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。

　　“現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度,使消費者在購買房屋時,買的只是圖紙和沙盤上的房屋,并不是實物,風(fēng)險很大。”有業(yè)內(nèi)人士主張徹底廢除這項制度。

　　但作為主管部門,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部似乎更傾向于完善商品房預(yù)售制度。

2010年4月,住建部下發(fā)通知要求,今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式,向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。

　　在此背景下,各地紛紛出臺政策。

　　9月2日,上海市房管局下發(fā)通知,要求強化市場監(jiān)管,嚴格商品住房預(yù)售許可管理,規(guī)范商品住房預(yù)訂、銷售行為,加大違規(guī)行為查處力度；

　　10月25日,北京市出臺辦法,規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；

　　11月1日,浙江省出臺辦法,明確全省批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目,應(yīng)當全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍；

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　　與此相呼應(yīng)的是,全國人大財政經(jīng)濟委員會透露消息稱,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正組織力量積極開展城市房地產(chǎn)管理法修訂工作,并已形成修改草案征求意見稿,其中就包括完善商品房預(yù)售制度。

　　業(yè)內(nèi)專家認為,此舉傳遞出的信號是,商品房預(yù)售制度變革在即。

　　預(yù)售制度被指成房產(chǎn)糾紛源頭

　　相較于有關(guān)部門的變革,對于商品房預(yù)售制度爭議,有業(yè)內(nèi)人士直言“應(yīng)該徹底廢除這項制度”。

　　查閱相關(guān)資料不難發(fā)現(xiàn),商品房預(yù)售制度建立之初,本意目的是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)商先期工程建設(shè)資金不足、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)、活躍房地產(chǎn)市場。

　　但是,在經(jīng)過一段時間的實踐后,質(zhì)疑聲開始出現(xiàn),甚至有律師明確表示——超過80%的房地產(chǎn)糾紛源于預(yù)售制度。

      一名參與了多次房地產(chǎn)訴訟的律師向記者舉例說,一則售樓廣告說“樓前5米有一條林陰大道”,住了一段時間,業(yè)主怎么也找不到林陰大道,只在很遠的地方發(fā)現(xiàn)了一條3米多寬的小路,就質(zhì)問開發(fā)商為什么欺詐。開發(fā)商理直氣壯地說:這條路的名字就叫“林陰大道”?！?/p>

      “18年前,我在山東老家買了一套房子。當時,山東全省房價平均每平方米是500元,我買的那套房子大概每平方米2600元。本來說是1年內(nèi)入住,結(jié)果到了交房時間,什么都沒有。”回憶起自己曾經(jīng)的買房經(jīng)歷,這名已在房地產(chǎn)法律事務(wù)中摸爬滾打多年的律師仍然語氣有些激動,“為什么我當初能在開發(fā)商什么都沒有承諾的情況下付錢?就是因為相信預(yù)售制能提供保護。”　

　　這名律師認為,在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下,開發(fā)商大多賣的都是期房,而不是現(xiàn)房。

　　據(jù)統(tǒng)計,目前各大主要城市的商品房預(yù)售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高達90%以上,預(yù)售已經(jīng)成為商品房銷售的主要方式。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2010年1月至6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源33719億元,其中,定金及預(yù)收款8064億元,個人按揭貸款4538億元,兩者合計12602億元,是同期國內(nèi)貸款的2倍。

　　有分析人士也表示,房地產(chǎn)開發(fā)商資金最大的來源之一是銀行貸款,此外是預(yù)售款和發(fā)行股票融資,而這其中預(yù)售款的融資成本是最低的。

　　對此,SOHO中國聯(lián)席總裁張欣曾坦言:“應(yīng)該去資金成本最低的地方拿錢,對我們而言,通過市場預(yù)售拿錢成本最低,我們能夠做到,所以不愿意貸款或?qū)で笃渌耐顿Y者。”

　　實際上,房地產(chǎn)開發(fā)商以預(yù)售方式融資本無可厚非,真正受到民眾質(zhì)疑的是善于資金運作的開發(fā)企業(yè)將預(yù)售款挪作他用。目前,對于尚無預(yù)售款監(jiān)管的絕大多數(shù)城市而言,預(yù)售款項由房地產(chǎn)企業(yè)完全自由支配。

　　“裸售”能否革除預(yù)售制弊端

　　2009年6月,上海市“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓轟然倒塌。“在這個案件中,如果沒有預(yù)售制度,業(yè)主權(quán)益受損的程度會大大降低。”曾經(jīng)介入該案的律師向記者表示。

　　地產(chǎn)專家謝逸楓認為,從商品交易方式上看,房屋未建成就銷售,這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠了解,即使交房時有問題,多數(shù)也只能被迫接受。

　　“從風(fēng)險方面看,房屋從預(yù)售到交付,一般要兩年,其間如果開發(fā)商的資金出現(xiàn)問題,樓盤就可能‘爛尾’,但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還月供,開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人。”謝逸楓說。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,購房者簽訂商品房預(yù)售合同后,只取得一種期待權(quán),實際上并未真正獲得房屋所有權(quán)。

　　“壞事就該鏟除,有什么可猶豫的?廢除了以后房價馬上跌下來,質(zhì)量馬上上去。”主張廢除預(yù)售制度的人士甚至向記者表示,“應(yīng)一次性廢除該制度,只有這樣,很多劣質(zhì)的、本來沒有競爭力的開發(fā)商才會被淘汰。”

　　而中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳云峰則認為,對商品房預(yù)售應(yīng)加強監(jiān)管,但不能取消。“房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能滿足中國城市化的需求。也就是說,還有很多人要買房,如果都是現(xiàn)房,滿足不了需求”。

　　在陳云峰看來,在現(xiàn)有城市化速度下,房屋的供給嚴重不足,“如果完全按照現(xiàn)房來銷售的話,市場至少在1年左右就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,這反而會助推房價”。

　　清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉也認為,取消預(yù)售制房價會下跌的想法,缺乏理論依據(jù)。

　　“在房地產(chǎn)市場上,開發(fā)商賣預(yù)售房主要是為了分散風(fēng)險、為項目開發(fā)進行低成本融資,因而愿意以較低的價格出售房子；而購房者購買預(yù)售房是為了有更多的選擇余地和相對較低的價格,因而愿意承擔(dān)預(yù)售房的風(fēng)險和資金利息損失。”劉洪玉說。

　　此外,劉洪玉提出,購買者完全可以選擇不購買預(yù)售房屋,而等到房屋竣工后再購買,這是買方的自由,沒有誰去強迫買方購買。因此,只要購房者不購買預(yù)售房了,“預(yù)售制度”也就形同虛設(shè)。

　　“商品房預(yù)售制度執(zhí)行了十幾年,短期內(nèi)取消不是很現(xiàn)實；即使要取消該制度,也需要一個過程。”陳云峰說。

　　“實際上,北京現(xiàn)在的預(yù)售監(jiān)管政策已經(jīng)很嚴格了,各地可以參照北京的監(jiān)管政策對預(yù)售進行監(jiān)管。”陳云峰表示,“北京把開發(fā)商的所有行為全部置于政府監(jiān)管之下,儼然進入‘裸售’階段。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,購房者簽訂商品房預(yù)售合同后,只取得一種期待權(quán),實際上并未真正獲得房屋所有權(quán)。廢除了以后房價馬上跌下來,質(zhì)量馬上上去。

　　也有專家認為,對商品房預(yù)售應(yīng)加強監(jiān)管,但不能取消。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能滿足中國城市化的需求。