樓市隱現(xiàn)“暖冬” 維穩(wěn)或為未來主調(diào)

     全國各地在盤點11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，盡管新一輪調(diào)控出臺兩個月后各地樓市漲跌不一，但部分地區(qū)尤其是某一線城市成交量再次出現(xiàn)上升，房價也顯微漲趨勢，再次引發(fā)了各方關(guān)注，市場上甚至因此出現(xiàn)了樓市“回暖”的說法。在樓市調(diào)控從未松懈之時，是什么原因促使部分地區(qū)樓市成交逆市上揚？旺盛的剛需與抗通脹的保值需求是否會成為樓市“回暖”的支撐？房價會否隨成交量的增加而“水漲船高”？歲末年終，樓市還將面臨哪些不確定性因素？

     供應增量及旺盛需求促成交逆市上揚？

　　“上月個人成交兩套”，這是在北京某知名房地產(chǎn)中介公司工作的小黃11月的業(yè)績，而他所屬區(qū)門店上月共成交60多套二手住宅，跟調(diào)控前數(shù)量相當。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京共成交新房商品住宅(期房+現(xiàn)房)11230套，環(huán)比上月上漲46.2%，創(chuàng)今年4月以來的次高，二手房成交量則創(chuàng)同期新高。同樣的火爆情況還出現(xiàn)在天津、濟南、青島等二三線城市。數(shù)據(jù)顯示，11月天津新建商品住宅成交10608套，成交面積115.2萬平方米，環(huán)比上漲2.5%；濟南全市11月新建商品房網(wǎng)簽成交量為1843套，僅次于10月的2148套；青島11月新房成交量破萬套……

　　針對部分地區(qū)成交量上揚的情況，業(yè)內(nèi)人士分析，一些二三線城市受新政影響有限，且之前這些城市并沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，所以成交量上升屬于正常。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉分析認為，臨近年底，保障房進入了集中配售、簽約階段，推動樓市成交量增長；另外，市場供應增加促使成交量出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。此外，也不排除部分購房者迫于通脹壓力而入市。

　　樓市調(diào)控遭遇多重難題？

　　不難發(fā)現(xiàn)，成交量回升主要是由于保障房集中入市以及市場供應增加所致，但成交上升的事實也說明，各個層面對樓市的需求仍然旺盛。記者在采訪中進一步了解到，通脹預期下的樓市走向以及購房策略成為購房者最為關(guān)注的問題。

　　事實上，因部分調(diào)控政策效應“短期化”以及旺盛需求的存在，房價仍存潛在上漲壓力。另一方面，樓市調(diào)控還面臨CPI走高和流動性過剩的挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，10月份CPI同比上漲4.4%，市場預計11月CPI將再創(chuàng)新高，那樣，1~11月CPI將再次觸及年初提出的3%左右的“警戒線”。CPI的走高，自然會加大通賬預期。一位房地產(chǎn)專家認為，通脹預期的確對樓市調(diào)控產(chǎn)生了消極影響，“盡管CPI的漲幅看上去只有4%，但是它卻讓很多人不得不選擇以買房的方式，讓自己的資產(chǎn)保值增值。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部認為，盡管新政對房地產(chǎn)市場影響很大，但是短時期內(nèi)房價下行還是很困難，但是不排除政府出臺更嚴厲的政策，如房產(chǎn)稅、加息，或限購等措施蔓延至二三線城市，若上述政策進一步疊加，或許會迎來樓市量價齊跌。還有專家建議，消費者不能因為通脹預期而搶購房子，明年信貸政策或?qū)⒂兴站o，房價亦有回調(diào)空間，購房者應靜待最佳時機。

　　維穩(wěn)或是未來主調(diào)？

　　在搜狐日前舉辦的企業(yè)家論壇上，多位地產(chǎn)界知名人士表示，明年樓市將面臨更多挑戰(zhàn)，但整體向好。還有專家表示，明年樓市將在穩(wěn)定中呈現(xiàn)一定程度的漲勢。事實上，在出臺一系列政策之后，房價過快上漲的勢頭得到了控制，今后供應能否及時跟上將決定市場的走勢。但與此同時，由于供應結(jié)構(gòu)不盡合理，短期內(nèi)供不應求的局面或?qū)⒗^續(xù)存在，房價下降的動力仍然不足。今典集團董事長張寶全表示，目前房地產(chǎn)市場受到不少因素的影響，但從長期看，決定房地產(chǎn)走向的仍是市場法則，即需求和供應。

　　張大偉認為，如果市場在年底再次反彈，很可能再次出現(xiàn)調(diào)控加碼政策。他預期年底市場將進入淡季，市場調(diào)控的效果進一步顯現(xiàn)將后延至明年一季度，而目前影響市場調(diào)控的最關(guān)鍵因素依然是供應量及供應結(jié)構(gòu)是否合理。

　　北京住總集團董事長張貴林認為，明年房地產(chǎn)業(yè)挑戰(zhàn)與機遇并存，一方面，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)會帶來影響，如房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等都還未確定。另一方面未來幾年對民生工程，特別是保障性住房建設(shè)的比例將增加；此外，未來房地產(chǎn)重心將從一線城市往二三線城市轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)應在不確定性中尋找適合自己發(fā)展的模式，以變應變。