北京房價“躁動” 房產(chǎn)稅試點或試行

      11月以來，北京一些樓盤再度出現(xiàn)漲價跡象，成交情況則是“冰火兩重天”。少數(shù)低價入市的新盤再現(xiàn)哄搶甚至“日光”現(xiàn)象，多數(shù)樓盤成交情況仍偏冷。房價堅挺不下，甚至引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)面臨“三次調(diào)控”的猜測。

　　分析人士認(rèn)為，從近期政策基調(diào)看，目前看不到房地產(chǎn)調(diào)控有放松的可能。未來繼續(xù)以行政措施遏制需求的余地比較有限，土地供應(yīng)規(guī)模增加及對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的調(diào)控，可能使房價逐步實現(xiàn)穩(wěn)中有降。

　　部分樓盤熱賣

　　與“國五條”剛出臺時的市場情況不同，11月以來，北京樓市出現(xiàn)一定的回暖跡象。

　　位于北京市西南三環(huán)的中鐵建青秀城，在9月預(yù)開盤時，銷售人員稱，價格為每平方米24000元左右，現(xiàn)在調(diào)整為26500元，“12月8日，首次開盤的房源有300多套，現(xiàn)在已排3000多個號，登記比較晚的購房者肯定排不上了。”

　　在北京一家公關(guān)公司上班的梅亮打算購買南五環(huán)附近的保利茉莉公館項目，價格為每平方米16000-18000元，但開盤當(dāng)天他早晨5點去排號，結(jié)果還是沒有買到。“附近的綠地西斯萊公館也不錯，但最近的價格也漲了。這個樓盤4月以來一直維持在18000-19000元，但11月以來開始新一輪上漲，目前價格是每平方米22500元。”

　　一些前期售價穩(wěn)定的項目出現(xiàn)漲價。在11月22日萬科藍(lán)山新一期項目開盤時，價格由原先的每平方米39800元調(diào)整為每平方米41800元。萬科藍(lán)山前期項目為精裝修，目前改為毛坯。銷售人士介紹，如果客戶需要仍可提供精裝修，但要在目前售價基礎(chǔ)上再加133萬元，折合每平方米上漲5000元左右。

　　從具體成交情況來看，中小戶型、交通便利及售價較低的樓盤成為成交主力。多數(shù)項目尤其是高端住宅滯銷現(xiàn)象繼續(xù)存在，意味著投資或投機(jī)性購房需求仍受抑制。

　　二手房價格的情況有類似之處。北京東三環(huán)的一家地產(chǎn)中介人士介紹，該區(qū)域二手房價格與3月類似。“4月的時候漲得最猛，達(dá)每平方米30000元，10月的時候降到兩萬六七，現(xiàn)在每平方米又漲一千元左右。”這名中介說，10月的時候剛出調(diào)控政策，大家都看不清環(huán)境，價格最便宜，現(xiàn)在又有了點反彈的架勢。

　　今年7-10月，全國70個大中城市月度房價分別環(huán)比上漲0%、0%、0.5%和0.2%。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“一線城市及實施限購令的十幾個城市，投資及投機(jī)性購房減少了，房價有所下降。但目前從全國來講，多數(shù)城市的房價還在平穩(wěn)上漲。”

　　分析人士指出，短期房價還有不少擾動因素，目前并不能得出房價回暖的確切結(jié)論。如一些在售項目可贈送面積，有的贈送比例高達(dá)30%左右，這對市場的真實房價形成干擾。有的樓盤往往以特價房的形式變相降價，當(dāng)市場好轉(zhuǎn)后房價回復(fù)原價，導(dǎo)致不能在房價數(shù)據(jù)上直接反映。

      “三次調(diào)控”會否到來

　　分析人士認(rèn)為，由于房價調(diào)控效果并不明顯，目前尚看不到房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控放松的跡象。目前的疑問在于，樓市如果再出現(xiàn)類似9月的量價反彈，會不會觸發(fā)對房地產(chǎn)行業(yè)的“三次調(diào)控”？

　　“房地產(chǎn)市場今年在面對最嚴(yán)厲調(diào)控政策后仍較為強勢。”湘財證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張化東預(yù)計，今年全國商品住宅銷售面積和金額基本與去年持平?？紤]到政策力度和頻率，樓市成交表現(xiàn)超出預(yù)期。政策對價格水平的上行憂慮尚存，如果市場回暖，很可能在現(xiàn)有政策水平上出現(xiàn)第三次調(diào)控。

　　張化東認(rèn)為，在當(dāng)前的限貸限購政策基礎(chǔ)上，繼續(xù)出臺嚴(yán)厲的行政調(diào)控措施可能性并不大。房產(chǎn)稅是目前尚未落地的重大政策。政府有可能收緊資金供給迫使開發(fā)商主動降價，并循序漸進(jìn)地增加住房供應(yīng)量。

　　浙商證券發(fā)布的研究報告認(rèn)為，10月“國房景氣指數(shù)”終結(jié)4月以來的下滑態(tài)勢，首度出現(xiàn)反彈。在宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)回升的可能性不大。明年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能“前緊后松”，由于流動性收緊及明年中小套型、中低價位住房供給增加，房價未來可能穩(wěn)中有降。一旦實現(xiàn)這一目標(biāo)，調(diào)控政策有可能適當(dāng)放松。

　　房產(chǎn)稅試點或試行

　　分析人士認(rèn)為，明年房產(chǎn)稅試點等政策可能推出，但短期內(nèi)對房價可能難以產(chǎn)生巨大影響。在繼續(xù)增加住房供應(yīng)及收緊開發(fā)商資金鏈等政策下，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控可能采取“以時間換空間”的方式逐步實現(xiàn)。

　　朱中一認(rèn)為，未來房產(chǎn)稅可能在少數(shù)城市推出試點，但短期內(nèi)在全國征收是不現(xiàn)實的。他建議，不要把房產(chǎn)稅征收作為地方增長稅收的來源，可考慮在增加房地產(chǎn)持有稅的同時減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，將居民手中多余的房子推向二手房市場，使房價基本合理。征收的房地產(chǎn)稅可用于廉租房和公共租賃房建設(shè)，解決地方建設(shè)資金的不足。

　　據(jù)媒體報道，目前財政部和國家稅務(wù)總局正在對《房地產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，并有可能于2011年年初試點。試點城市可能包括上海和重慶，不同城市的試點方案將有所差別。

　　目前房地產(chǎn)市場的另一個不確定性在于通脹預(yù)期。住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，在目前通脹預(yù)期明顯的情況下，要求房地產(chǎn)的名義價格大幅下跌是不符合規(guī)律的，房地產(chǎn)價格走勢變化和貨幣的關(guān)系特別密切，目前調(diào)控很重要的一個成果就是供應(yīng)量增加，預(yù)計在明后年樓市供求關(guān)系將得到緩解，房價穩(wěn)定是可期待的。

　　未來各地房價的“霧里看花”現(xiàn)象將有很大緩解。國家統(tǒng)計局日前表示，新的房價統(tǒng)計制度可能于明年實施，屆時京滬深等35個大中城市新建住宅價格將直接采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　住建部等部門正在加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“住房信息系統(tǒng)是落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重要舉措，該系統(tǒng)將以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。”