女首富張茵變身開發(fā)商 攜41億元超級(jí)聯(lián)合體搶地

        CBD核心區(qū)12地塊第一階段投標(biāo)結(jié)果11月公布后，6地塊率先進(jìn)入第二輪投標(biāo)。昨日上午，共有16組企業(yè)參與現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)，其中，中信集團(tuán)投標(biāo)Z15地塊報(bào)出63億元的價(jià)格，有望成為北京新的總價(jià)地王。

　　中信或成新地王

　　CBD核心區(qū)12地塊招標(biāo)分兩個(gè)階段進(jìn)行，第一階段為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投報(bào)，滿分20分。11月中旬第一輪投標(biāo)結(jié)果已公布，中信集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北大方正、融僑置業(yè)和華康資本聯(lián)合體這5組企業(yè)奪得滿分。第二階段為綜合內(nèi)容投標(biāo)，滿分80分。

　　昨日進(jìn)入第二輪投標(biāo)的6地塊（Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15），規(guī)劃建筑面積114萬平米，招標(biāo)底價(jià)合計(jì)164.73億，每個(gè)地塊的樓面地價(jià)均為1.445萬元/平米。如果按照最高報(bào)價(jià)計(jì)算，6地塊土地出讓款最高可達(dá)238.29億元。

　　在昨日的招標(biāo)中，中信集團(tuán)以63億元的價(jià)格投標(biāo)Z15地塊，是Z15地塊的報(bào)價(jià)最高者，同時(shí)也是全場(chǎng)最高價(jià)。再加上中信集團(tuán)在該地塊第一階段投標(biāo)中獲得滿分20分，中信集團(tuán)成為該地塊最有力的爭(zhēng)奪者。而63億元的價(jià)格也將成為北京新的總價(jià)地王。

　　此前，中信集團(tuán)在Z14、Z15地塊第一階段均取滿分20分，但為了增加勝算，中信集團(tuán)在第二階段投標(biāo)中放棄了Z14地塊，專攻Z15地塊，投出Z15地塊的最高價(jià)格。

　　按照6個(gè)地塊公布的招標(biāo)底價(jià)計(jì)算，6個(gè)地塊的樓面底價(jià)均為1.445萬元/平米，最高樓面報(bào)價(jià)出現(xiàn)在Z3地塊，泰康人壽和標(biāo)準(zhǔn)投資聯(lián)合體投出31.2億元的價(jià)格，按照規(guī)劃建筑面積12萬平米計(jì)算，Z3地塊樓面價(jià)折合2.6萬元/平米。從各個(gè)地塊的投標(biāo)價(jià)來看，6地塊最高樓面價(jià)介于1.83萬元-2.6萬元之間，未超過3萬元。

　　抱團(tuán)應(yīng)對(duì)二輪競(jìng)爭(zhēng)

　　與第一輪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)環(huán)節(jié)共200多個(gè)單體60多企業(yè)參與角逐12宗地塊相比，第二階段招標(biāo)企業(yè)銳減，僅有16組企業(yè)參加。

　　值得關(guān)注的是，參與投標(biāo)的企業(yè)多數(shù)來自金融保險(xiǎn)行業(yè)，包括中金、民生銀行、中信集團(tuán)、安邦財(cái)險(xiǎn)、泰康人壽等知名企業(yè)，而萬通地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、大連萬達(dá)等長(zhǎng)期關(guān)注該地塊的老牌房企也悉數(shù)到場(chǎng)。不少企業(yè)根據(jù)第一輪的成績(jī)，調(diào)整投標(biāo)策略，整合各企業(yè)優(yōu)勢(shì)自由組合，并拉進(jìn)了不少新企業(yè)，以聯(lián)合體的方式參與投標(biāo)。

　　據(jù)悉，16組投標(biāo)企業(yè)中，其中有10家為聯(lián)合體，6家為單個(gè)企業(yè)投標(biāo)。

　　也有一些企業(yè)選擇單打獨(dú)斗，恒中北京開發(fā)公司不僅單槍匹馬，而且還連續(xù)投標(biāo)Z3、Z5兩個(gè)地塊。

　　據(jù)悉，最后的中標(biāo)結(jié)果還需要綜合評(píng)標(biāo)結(jié)束后才能公布，競(jìng)標(biāo)成功者將在簽約后一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓金。這意味著，CBD核心地塊土地收入將被統(tǒng)計(jì)到2011年的出讓收入中。
 

       ■ 中標(biāo)預(yù)測(cè)

　　女首富張茵中標(biāo)Z14幾無懸念

　　在昨日的招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，主持人宣布Z14地塊只有一家企業(yè)參與第二輪競(jìng)標(biāo)。這意味著，只要這家企業(yè)報(bào)價(jià)超過底價(jià)就可成為最后贏家了。

　　記者發(fā)現(xiàn)，所謂的“一家企業(yè)”實(shí)際上是一個(gè)由十余家企業(yè)組成的“超級(jí)聯(lián)合體”。其中包括昔日女首富張茵的東莞玖龍紙業(yè)有限公司、知名跨國(guó)企業(yè)正大集團(tuán)、正大置地、華僑鳳凰、華康資本、正大制藥投資等10多家企業(yè)。超級(jí)聯(lián)合體報(bào)價(jià)41.14億，超過該地塊的招標(biāo)底價(jià)31.79億。超級(jí)聯(lián)合體拿地基本已是定局。

　　對(duì)于超級(jí)聯(lián)合體的出現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，不少企業(yè)同時(shí)垂青CBD地塊，為了避免出局，大家聯(lián)合拿地，都分一杯羹或許是個(gè)皆大歡喜的辦法。

　　與此同時(shí)，張茵的玖龍紙業(yè)投標(biāo)CBD地塊也受到現(xiàn)場(chǎng)人士的關(guān)注。有開發(fā)商表示，此前鮮有張茵進(jìn)軍房地產(chǎn)投資的消息，此次進(jìn)京投標(biāo)或可以視作玖龍進(jìn)入房地產(chǎn)投資的重要一步。

　　記者從玖龍紙業(yè)官方網(wǎng)站看到，該公司業(yè)務(wù)并不包括房地產(chǎn)，投資項(xiàng)目也都和紙業(yè)有關(guān)。

　　Z15地塊贏家基本鎖定中信集團(tuán)

　　除了只有“一家企業(yè)”投標(biāo)的Z14地塊結(jié)果基本清晰外，Z15地塊最后的贏家也已基本鎖定中信集團(tuán)。

　　雖然26家企業(yè)投報(bào)了Z15地塊第一階段方案，但最終只有3家企業(yè)昨天到場(chǎng)參加第二階段投標(biāo)，分別是大連萬達(dá)、中信集團(tuán)和海航集團(tuán)。而由于大連萬達(dá)45億元的報(bào)價(jià)未達(dá)到招標(biāo)底價(jià)規(guī)定的50.575億元，最后的競(jìng)爭(zhēng)雙方就是中信集團(tuán)和海航集團(tuán)。

　　在此前第一階段的方案投標(biāo)中，中信集團(tuán)已經(jīng)拿到20分的最高分；而記者根據(jù)第二階段招標(biāo)文件報(bào)價(jià)計(jì)算公式計(jì)算，中信集團(tuán)已經(jīng)拿到報(bào)價(jià)40分的滿分，海航集團(tuán)報(bào)價(jià)得分為35.78分。

　　另據(jù)知情人士透露，在Z15地塊第一階段投標(biāo)得分中，第二名為萬達(dá)。這樣來看，目前在第一階段方案評(píng)比和報(bào)價(jià)兩項(xiàng)上，中信集團(tuán)至少已領(lǐng)先海航12分。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中信集團(tuán)是國(guó)務(wù)院直屬的特大型企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋銀行、證券、地產(chǎn)等金融、實(shí)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，總部入住CBD核心區(qū)域符合CBD產(chǎn)業(yè)功能定位，加上中信集團(tuán)超過2萬億的總資產(chǎn)、旗下中信房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，海航要想在其余40分中彌補(bǔ)已經(jīng)輸給中信集團(tuán)的分?jǐn)?shù)，難度頗大。

　　金融四地塊歸屬拭目以待

　　投標(biāo)結(jié)束后，多位業(yè)內(nèi)人士也開始分析其他四地塊歸屬。

　　因?yàn)檫@四塊地都是金融導(dǎo)向用地，在Z3地塊4家競(jìng)標(biāo)人中，中國(guó)國(guó)際金融有限公司、北京萬通地產(chǎn)、亞洲電視、西部金融貿(mào)易中心等企業(yè)組成聯(lián)合體。該聯(lián)合體的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將是報(bào)最高價(jià)31.2億的泰康人壽和標(biāo)準(zhǔn)投資聯(lián)合體。泰康聯(lián)合體的金融概念占比90%，與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向較相符。而萬通聯(lián)合體中，金融占比約為30%。

　　在Z6地塊中，中服地塊原“內(nèi)定門”傳聞中的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并沒有與中國(guó)人壽聯(lián)手，而是以地產(chǎn)商身份（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)占80%、香港崇高地產(chǎn)占20%）出面拿地。對(duì)此人們拭目以待。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，Z4和Z5地塊中，民生銀行和安邦保險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)公司與標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體有較高的獲勝幾率。
 

    　■ 投標(biāo)之最

　　最高報(bào)價(jià)63億

　　中信集團(tuán)以63億元的價(jià)格投標(biāo)Z15地塊，是Z15地塊的報(bào)價(jià)最高者，同時(shí)也是全場(chǎng)最高價(jià)。而63億元的價(jià)格或?qū)⒊蔀楸本┬碌目們r(jià)地王。

　　最長(zhǎng)報(bào)價(jià)7個(gè)9

　　昨日的Z3地塊投標(biāo)中，中金、萬通地產(chǎn)等幾家企業(yè)的聯(lián)合體給出了25.19999999億元的報(bào)價(jià)，被在場(chǎng)人士視作“精打細(xì)算細(xì)致入微”，有人笑稱該報(bào)價(jià)或許有“圖吉利”的意味。

　　最大聯(lián)合體11家企業(yè)

　　聯(lián)合體成為昨日招標(biāo)的一個(gè)模式，不少企業(yè)采用聯(lián)合體的方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。Z14地塊只有1家聯(lián)合體投標(biāo)，不過這家聯(lián)合體卻陣容豪華，由正大置地、正大集團(tuán)、卜蜂國(guó)際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業(yè)、華康資本、金光紙業(yè)、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業(yè)組成超級(jí)聯(lián)合體。這也是北京招拍掛市場(chǎng)上，首次出現(xiàn)如此龐大的聯(lián)合體。由于Z14地塊只有一家投標(biāo)，投標(biāo)結(jié)果幾無懸念。

　　最尷尬投標(biāo)低于底價(jià)

　　大連萬達(dá)商業(yè)以45億元投標(biāo)Z15地塊，但是Z15地塊招標(biāo)底價(jià)為50.575億元，大連萬達(dá)商業(yè)的投標(biāo)價(jià)格低于投標(biāo)底價(jià)。大連萬達(dá)商業(yè)成為全場(chǎng)唯一一家報(bào)價(jià)低于底價(jià)的企業(yè)。由于沒有超過招標(biāo)底價(jià)，大連萬達(dá)商業(yè)的工作人員現(xiàn)場(chǎng)將投標(biāo)文件抱回了座位。

　　部分企業(yè)投標(biāo)CBD地塊情況

　　地塊 企業(yè) 第一階段得分 第二階段報(bào)價(jià)及排名

　　Z3 萬通等聯(lián)合體 20 約25.2億元，第三

　　Z4 民生銀行 未披露 29.96億元，第二

　　Z5 安邦保險(xiǎn)等聯(lián)合體 未披露 25.2億元，第一

　　Z6 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等聯(lián)合體 20 38.07億元，第三

　　Z14 玖龍紙業(yè)等聯(lián)合體 未披露 41.14億元，唯一

　　Z15 中信集團(tuán) 20 63億元，第一

　　■ 業(yè)內(nèi)分析

　　準(zhǔn)地王很難抬高周邊房?jī)r(jià)

　　對(duì)于可能誕生的新地王，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，在目前調(diào)控環(huán)境下，新地王對(duì)于住宅價(jià)格的影響微乎其微。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)抡J(rèn)為，首先CBD地王為純商業(yè)金融地塊，對(duì)周邊住宅價(jià)格不會(huì)直接產(chǎn)生明顯的拉升作用；其次，CBD核心區(qū)住宅均價(jià)已經(jīng)處于高位，均價(jià)在4萬到5萬/平方米，上漲空間較小。