深圳樓市成交又現(xiàn)回升 購房者八成以上是自住客

     半年之內(nèi)，連續(xù)兩輪調(diào)控，深圳房價仍居高不下，而新房成交量還呈回升之勢。嚴(yán)厲調(diào)控之下，誰在逆市出手？是無奈的自住市民，還是期望保值增值的投資客？記者從中介、消費者等多個渠道獲得的信息顯示，近期住房成交量的主要貢獻(xiàn)者85%以上屬于自住市民，而投資客也占到14%左右。

     新房成交量連升三周

　　上周，據(jù)官方統(tǒng)計，深圳新房市場共成交860套，環(huán)比增幅為24.3%。關(guān)外兩區(qū)共成交607套，占全市成交量的七成。關(guān)內(nèi)共成交253套，占全市成交量的29.4%。成交量排名前十的樓盤分別位于龍崗、寶安、羅湖、南山，其中龍崗區(qū)有4個。前十樓盤上周成交總量509套，占全市成交量的近六成。

　　價格方面，上周新房成交均價為17636元／平方米，環(huán)比下滑5.6%，剔除盤源結(jié)構(gòu)的影響，新房價格仍居高未下。

　　609套、692套、860套，相比11月中旬的453套，最近三周深圳新房成交量出現(xiàn)了連續(xù)回升勢頭。日均成交量已從11月上旬的69套、下旬的93套，上升至目前的123套；已經(jīng)接近4月樓市新政前日均150套的水平。

　　上周，深圳二手房市場共成交1939套，環(huán)比微跌4.3%，連續(xù)五周持穩(wěn)于2000套左右。相對4月調(diào)控前每周3700套的成交量，下滑了46%。

　　中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)專業(yè)人士均認(rèn)為，10月、11月，受限購令等調(diào)控政策抑制，開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯放緩。12月份是開發(fā)商今年回籠資金的最后時機，競相推盤的格局正在出現(xiàn)。在房源增加、促銷力度加大的推動下，12月新房成交量繼續(xù)回升可以預(yù)期，而房價仍將在高位運行。

　　誰在調(diào)控聲中出手買房

　　12月2日，觀望8個月之后，李先生在福田區(qū)新聞路一小區(qū)買下一套80多平方米的二手房，總價140萬元。李先生原本在坂田片區(qū)擁有一套房，但他的工作單位在福田區(qū)，小孩也在附近上小學(xué)。因為原來的住房太遠(yuǎn)，對上班上學(xué)非常不便，李先生一直在尋找合適的房源。這次，恰遇原業(yè)主所在公司搬去東莞，急于賣房。雖然房價每平方米仍達(dá)1.6萬元，但相比房子質(zhì)量和周邊房價，李先生還是愿意接受。“還有一個原因是，李先生看房時間長，有過被業(yè)主反價的經(jīng)歷，對房價下跌不敢抱太大希望。加上確實急需，因此果斷出手了。”撮成此單生意的置業(yè)顧問張先生補充了更多細(xì)節(jié)。

　　新近買房的陳先生情況與此類似。他在福田外語學(xué)校旁邊買了一套60多平方米的新房，均價2萬元出頭。陳先生告訴記者，他現(xiàn)有一套100平方米的住房，但小孩即將上初中，老人也準(zhǔn)備來深圳住。“原有房子將由老人住，小孩上學(xué)時將搬到新房住，離學(xué)校近。”

　　世華地產(chǎn)對南山蔚藍(lán)海岸、科技園兩片區(qū)11月份二手房成交情況進(jìn)行了深度調(diào)查。其中，科技園片區(qū)市場成交量減少明顯，但即使是在政策的打壓下，片區(qū)的成交價格仍比政策出臺前的9月份上漲了10%-15%。置業(yè)群體中，在園區(qū)內(nèi)上班的白領(lǐng)約占到60%-70%，此外還有少量來自福田和南山其他片區(qū)的置業(yè)者。園區(qū)內(nèi)的南山外國語學(xué)校則吸引了眾多學(xué)位房需求的置業(yè)者。自住需求占比總計達(dá)到90%。今年以來，蔚藍(lán)海岸片區(qū)的二手住宅成交價格持續(xù)上漲明顯，目前成交均價為2.5萬元／平方米，相比年初約上漲30%。近兩月受政府調(diào)控政策的影響，成交價格上漲速度有所減緩，但與政策出臺前的9月份相比，仍上漲約5%-10%。置業(yè)者以改善型需求為主，比例達(dá)六至七成。純粹投資客占10%左右。

　　中原地產(chǎn)對其下屬地鋪11月住房成交統(tǒng)計時發(fā)現(xiàn)，八成五以上的購買力來源于自住需求。

        投資客占比降兩個百分點

　　“10月限購以來，深圳炒房客數(shù)量銳減。”資深中介人士張先生介紹，去年市場火熱時，他接觸的買家中，投資客占一半，有的人一辦過戶，馬上就放盤出售，從認(rèn)購到出貨就一個來月。有炒家一次現(xiàn)金買入20多套房。今年上半年，炒家還占到三成。現(xiàn)在，限購限貸，炒家基本消失了。一位相熟的投資客告訴他：“房價下跌15%再回來。”

　　世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平說，限購令出臺前的9月份，在蔚藍(lán)海岸、科技園這些熱點片區(qū)，投資客占到兩成，現(xiàn)在已經(jīng)下降到一成左右了。“由于近期房價波動不大，成交量有限，短炒獲利已經(jīng)很難?，F(xiàn)在入市的投資客主要是為了防通脹和獲取人民幣升值下資產(chǎn)增值的機會。”

　　深圳中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界透露，11月份的全市住房成交量中，投資客占比為14%左右，比9月份的16%下降了兩個百分點，比2008年低迷時5%的投資客比例高九個百分點，比2007年24%的投資客比例峰值低十個百分點。

      房價再漲或引發(fā)第三輪調(diào)控

　　近期，包括深圳在內(nèi)的多數(shù)城市成交量又出現(xiàn)回升現(xiàn)象，房價仍然高企。進(jìn)入12月，伴隨推盤量增加，價隨量升的可能性增大。社會上呼喚第三輪調(diào)控的聲音越來越響。

　　渣打銀行最新報告預(yù)測，至2011 年第二季度末將有4次加息，一年期基準(zhǔn)貸款利率將提升至6.56%。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強勁和對大范圍通脹風(fēng)險的擔(dān)憂加大了多次加息的可能性。房產(chǎn)稅改革即將啟動，第一個試點方案可能在今年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中通過并公布。

　　中原地產(chǎn)專業(yè)人士表示，第三輪調(diào)控遲早會來的，主要手段可能包括試點房產(chǎn)稅和像香港一樣征收高額強制交易稅。不過，政府不會采取打垮市場的辦法，目標(biāo)仍是抑制房價過快上漲。

　　世華地產(chǎn)分析師的觀點是，前兩輪調(diào)控效果非常明顯，如果沒有調(diào)控，深圳樓市的成交量、成交價都不是現(xiàn)在這個樣子。12月份成交量在11月基礎(chǔ)再回升一下，接近9月的水平，也是合理的。一方面，12月是傳統(tǒng)旺季，另一方面，也推盤量增加、促銷發(fā)力所致。而明年1、2月是傳統(tǒng)淡季，成交量估計比不上今年的12月。關(guān)鍵看明年3月，如果成交量、價格雙雙在現(xiàn)有水平上明顯上升，第三輪調(diào)控就會不期而至。

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　　資深中介：現(xiàn)在以觀望為宜

　　“房價下降15%，我們才會回來。”一些深圳炒房客給市場撂下這樣的“后話”。一些專業(yè)人士也認(rèn)為，如果深圳房價真正下跌一成以上，自住市民可以考慮入市。這個時機或在房產(chǎn)稅推出之際。

　　深圳中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界說，深圳房價長期、短期都比較好預(yù)測：12月份，價隨量升，估計新房價格會在高位上略有上漲。長期看，隨著深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，居民收入不斷增加，房價還有上升空間。“目前房價如果說有泡沫，也只能稱為泡沫前期。未來無非出現(xiàn)兩種情況，一是暴漲暴跌，但跌破當(dāng)前價位的可能性也不大；二是軟著陸，因通脹原因及收入提高，房價的泡沫縮小，以時間換空間。”他認(rèn)為，有自住需求的市民現(xiàn)在買入合適的房子，房價暴跌的風(fēng)險不大。房產(chǎn)稅試點推出，如果稅率較高，是會逼出一些降價盤，但幅度也不會很大，時間不會太長。正像6月份，萬科、佳兆業(yè)低于市價格15%開盤，又有多少市民出手了呢？

　　資深地產(chǎn)中介張先生認(rèn)為，取消限購令、出臺房產(chǎn)稅時，是考慮買房的好機會。現(xiàn)在以觀望為宜，可以多看看，選好中意的房源，一旦時機到了，就可及時出手。

　　對于急于在關(guān)內(nèi)買房的“剛需”，有中介建議，可以到福田、南山一些片區(qū)用心“淘房”。在福田中心區(qū)仍有一些均價在1.6萬元-1.8萬元的二手房；在南山則有位置較好、均價在1.5萬元以內(nèi)的二手房。首次置業(yè)60至80平方米，總價在100萬元以內(nèi)，一些工作三五年的大學(xué)畢業(yè)生還是可以承擔(dān)首付和月供的。