樓市量跌價(jià)滯局面未變 調(diào)控面臨經(jīng)濟(jì)民生雙考驗(yàn)

      經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。但是，量跌價(jià)滯的局面并未根本改變，通脹和流動(dòng)性過(guò)剩雙重壓力襲來(lái)，加劇調(diào)控難度。

　　住房關(guān)乎人民的生活尊嚴(yán)與質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)身兼投資與消費(fèi)兩種身份，樓市調(diào)控面臨經(jīng)濟(jì)與民生的雙重考驗(yàn)。

　　調(diào)控仍需深化

　　像是一場(chǎng)特殊的拔河比賽，繩子的一端是頻頻發(fā)力的樓市調(diào)控政策，另一端是多元的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以時(shí)間為坐標(biāo)，從1月到4月再到9月，從限貸、限購(gòu)到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺(tái)之密集，動(dòng)用的政策工具之多前所未有。

　　同樣以時(shí)間為坐標(biāo)，房?jī)r(jià)漲幅從1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上揚(yáng)。自6月起持續(xù)3個(gè)月的環(huán)比漲幅為零，炒房和投機(jī)性購(gòu)房等不合理住房需求得到初步抑制，住房供應(yīng)總體有所改善，保障性安居工程進(jìn)展順利，但是進(jìn)入9月，房?jī)r(jià)環(huán)比再度增長(zhǎng)，調(diào)控帶來(lái)積極變化但任務(wù)繁重。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興這樣描述國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的走勢(shì)，從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量?jī)r(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量低。

　　終場(chǎng)的號(hào)音還未吹響，樓市調(diào)控再次陷入僵持階段。面對(duì)當(dāng)前量低價(jià)平，甚至一些地方房?jī)r(jià)上漲有卷土重來(lái)危險(xiǎn)的新形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍需深化。

　　破解樓市深層矛盾

　　似曾相識(shí)的一幕似乎在上演。

　　每次調(diào)控政策出臺(tái)，就會(huì)帶來(lái)一段時(shí)期的觀望，然而經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)整，房?jī)r(jià)依然在高位徘徊，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，再次涌向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)隨著成交量的上升而反彈。

　　能否改變舊有的局面重演，考驗(yàn)著我們的智慧。關(guān)鍵在于對(duì)一些新老問(wèn)題能否有突破性的解決：

　　住房保障滯后，大量需求只能在商品房市場(chǎng)釋放，調(diào)控騰挪余地小。

　　過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政增收，調(diào)控執(zhí)行力打折扣。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38070億元，增長(zhǎng)36.5%，增速超過(guò)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速。“土地財(cái)政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由此帶來(lái)樓市調(diào)控的尷尬局面，一些地方政府總能將調(diào)控政策從“百煉鋼”化為“繞指柔”。

     國(guó)內(nèi)外多重因素交織，調(diào)控難扼房地產(chǎn)業(yè)“資金”咽喉。

　　從國(guó)內(nèi)趨向看，居民存款陷入負(fù)利率困局，強(qiáng)化了財(cái)富進(jìn)入樓市等資產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。與此同時(shí)，近年來(lái)所累積形成的流動(dòng)性壓力不容忽視。民間投資出路少，通脹壓力之下，也流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　從國(guó)際看，境外熱錢(qián)的流入對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲也不可忽視。美聯(lián)儲(chǔ)11月初宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策，中國(guó)面臨輸入性通脹和熱錢(qián)流入壓力不斷加大。瞄準(zhǔn)賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示：“今天房地產(chǎn)問(wèn)題是深刻的體制問(wèn)題，需要著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生綜合考慮。”

尋找平衡點(diǎn)

　　前不久召開(kāi)的中央政治局會(huì)議研究了明年工作。“加大保障性安居工程建設(shè)力度”赫然在列，盡管只有短短的13個(gè)字，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言分量極重。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)出通知，明年計(jì)劃安排保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，這一數(shù)額大大超過(guò)此前的市場(chǎng)預(yù)期。

　　人們對(duì)保障性安居工程寄予極大期望。秦虹說(shuō)：“需要制定一個(gè)低收入者住房的保障比例且長(zhǎng)期執(zhí)行，可以穩(wěn)定低收入者的預(yù)期。”

　　更多的人開(kāi)始思考如何定位房地產(chǎn)業(yè)的功能和屬性。城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)一國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度會(huì)日益提高，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位凸顯。但是，它更應(yīng)發(fā)揮改善民生的作用，支柱產(chǎn)業(yè)不能成為不調(diào)控的理由。

　　市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展迫切需要制度的建設(shè)。改變以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從制度入手推動(dòng)樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，就會(huì)實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可持續(xù)支撐