調(diào)控中的溫州樓市：繞開(kāi)限購(gòu)令繼續(xù)玩炒房

      本報(bào)訊 府前街199號(hào)，溫州市華東公證處。近日，人們沿著樓梯上二樓，發(fā)現(xiàn)公證處辦事大廳少了往日的喧囂，幾個(gè)辦事窗口常無(wú)“客”可接待。在10月下旬之前，這里還是房東、買房者及房產(chǎn)中介的聚集地。“10月底后，來(lái)辦理房屋買賣委托公證的，減少了三四成。”溫州市華東公證處一名負(fù)責(zé)人透露。

不過(guò)，溫州市華東公證處的相關(guān)人士相信，辦事大廳將很快恢復(fù)昔日的熱鬧，因?yàn)?，今?月17日，國(guó)家出臺(tái)限制三套房按揭貸款政策后，房屋買賣委托公證數(shù)量也曾一度減少，但是很快又回升到原來(lái)狀態(tài)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在今年上半年國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施調(diào)控后，房屋買賣委托公證業(yè)務(wù)迅速得以恢復(fù)，與溫州市區(qū)的炒房投資重新迅速升溫有很大的關(guān)系。在業(yè)界人士眼里，這項(xiàng)業(yè)務(wù)已成長(zhǎng)為炒房群體在炒房過(guò)程中獲得法律保障的一條公開(kāi)的秘密通道。

繞開(kāi)限購(gòu)令有個(gè)秘密通道

“等調(diào)控政策出完后，溫州的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但升幅不會(huì)像以前這么大了。”市區(qū)一家規(guī)模較大的房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出了這樣的判斷。市區(qū)另外幾家上規(guī)模的房產(chǎn)中介也認(rèn)同這個(gè)判斷，他們說(shuō)：“現(xiàn)在只是成交量下降，買家觀望，賣家惜售，房?jī)r(jià)沒(méi)有多少松動(dòng)。”

在國(guó)家接二連三出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策后，房產(chǎn)中介仍對(duì)溫州房?jī)r(jià)后市看漲，其中一個(gè)重要原因是，一些炒房者已經(jīng)開(kāi)辟了一條繞開(kāi)限購(gòu)令等政策的通道。“按照相關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，我們有客戶是不符合再購(gòu)房要求的，但是最終繞道成功了。”一家較大規(guī)模的房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人透露。據(jù)稱，該中介已經(jīng)成功繞道并完成交易的有3起。

他們所稱的“繞道”，就是通過(guò)房屋買賣委托公證。只要買賣雙方達(dá)成成交意向，買方去找一個(gè)尚未購(gòu)置過(guò)房子的親戚朋友做為第三方，通過(guò)公證處的公證，使這個(gè)第三方成為這套房子的臺(tái)前賣方。記者了解到，這種有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣委托公證，公證書的有效期為3個(gè)月。也就是說(shuō)，真正的買房者如果不能在3個(gè)月內(nèi)將手頭的房子轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)買家，而且其又持有多套房子，那么還是會(huì)遭受國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策限制。不過(guò)，通過(guò)取消原來(lái)委托公證，然后再做一次新的房屋買賣委托公證，即可繞開(kāi)有效期只有3個(gè)月的問(wèn)題。“委托公證的次數(shù)沒(méi)有限制，對(duì)買方來(lái)說(shuō)只是多增加幾次公證的費(fèi)用。”一知情人士指出。

“這樣操作的買房者，基本上是炒房的，他們賭幾個(gè)月后國(guó)家會(huì)放松調(diào)控政策。”上述房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人表示。記者試圖找到成功繞道的3起房屋買賣交易的買方，但房產(chǎn)中介以保護(hù)客戶隱私為由未能提供任何聯(lián)系方式。

被利用的房屋買賣委托公證

能繞開(kāi)限購(gòu)令等國(guó)家宏觀調(diào)控的通道，“與普通的房屋買賣委托公證幾乎一樣，并不復(fù)雜，而且成本非常低。”一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)溫州市華東公證處的相關(guān)人士稱，辦理房屋買賣委托公證非常簡(jiǎn)單，只要房屋買賣雙方帶著身份證明材料，攜同買方所找的委托人及其身份證，來(lái)到公證處辦事大廳即可辦理。據(jù)了解，房屋買賣雙方所帶的身份證明材料，包括結(jié)婚證、身份證等，而未婚者則需要提供單身證明。不過(guò)，有公證處的人士透露，辦理房屋買賣委托公證，一般都是房產(chǎn)中介帶領(lǐng)房東和買方到公證處辦理。

房屋買賣委托公證，并不按房屋合同中的買賣價(jià)格收取費(fèi)用，而是每份公證統(tǒng)一收取300元。“如果有客戶需要副本的，增加工本費(fèi)20元。”溫州市華東公證處的相關(guān)人士介紹。

記者了解到，溫州部分公證處開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)始于10來(lái)年前，溫州市房?jī)r(jià)漲速較快的2009年及今年是業(yè)務(wù)增長(zhǎng)最快的年份。與此同時(shí)，市區(qū)幾家公證處在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)也變得異常激烈。“我不方便公布具體辦理房屋買賣委托公證的任何數(shù)據(jù)，對(duì)手會(huì)按數(shù)據(jù)分析我們的業(yè)務(wù)情況。”溫州市華東公證處的一位負(fù)責(zé)人坦言。

業(yè)內(nèi)人士稱，一開(kāi)始，辦理房屋買賣委托公證業(yè)務(wù)更多的被用于折遷安置房的交易中。由于拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證到達(dá)房主手中一般長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，而一些房主由于各方面原因需要賣掉房子，于是就采用了辦理房屋買賣委托公證，以免將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶時(shí)，自己仍需要到場(chǎng)為買方服務(wù)。而買方也是利用這份公證，以規(guī)避房?jī)r(jià)可能上漲后帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶時(shí)，房東可能以房?jī)r(jià)大漲為由，要求買方額外支付部分費(fèi)用，才愿到場(chǎng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。

但是很快，房屋買賣委托公證被一些炒房者所利用，特別是期房炒作者，通過(guò)房屋買賣委托公證降低自身在炒房過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，期房的房屋買賣委托公證有效期沒(méi)有限制，即到買房者辦結(jié)產(chǎn)權(quán)證為止。

“繞道”而行對(duì)房?jī)r(jià)有何影響

正是房屋買賣委托公證，為炒房者釋放了不少的風(fēng)險(xiǎn)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)成為炒房者、房產(chǎn)中介之間的一個(gè)公開(kāi)的規(guī)避可能產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的通道。據(jù)時(shí)代商務(wù)律師事務(wù)所副主任周春波稱，進(jìn)行房屋買賣委托公證的雙方，更多存在于期房交易中，特別是那種從房開(kāi)公司獲得優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的期房。也就是說(shuō)，炒樓花群體更多地運(yùn)用該手段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而已有產(chǎn)權(quán)證在房東手中的房屋買賣，正式合同簽約后，少有買賣雙方到公證處進(jìn)行房屋買賣委托公證，除非賣方長(zhǎng)時(shí)間不在溫州，不便于買方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

來(lái)自溫州市華東公證處的信息顯示，該公證處最近一兩年公證的房屋買賣委托公證，房產(chǎn)價(jià)值大多集中在300萬(wàn)元至800萬(wàn)元，其中不少客戶是企業(yè)主。“是否出現(xiàn)同一套房子多次辦理房屋買賣委托公證，這個(gè)很難看得出，因?yàn)槲覀儾惶珪?huì)具體了解客戶的情況。”溫州市華東公證處的這位負(fù)責(zé)人表示。

有關(guān)人士表示，正是由于在擊鼓傳花式的樓花交易中找到了法律保障，炒房客們便大膽出手，助推房?jī)r(jià)不斷上漲。如今，溫州市區(qū)到處是每平方米三四萬(wàn)元的房子，房?jī)r(jià)可與上海、杭州等一線城市相“媲美”。

有房產(chǎn)中介人士認(rèn)為，房屋買賣委托公證為炒房者在持有房子的過(guò)程中降低了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也起到一定的推波助瀾作用，但是溫州房?jī)r(jià)被熱炒的根本原因所在，是期房交易的合理化，特別對(duì)從房開(kāi)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)后就進(jìn)入市場(chǎng)流通的樓花交易管理的缺失而導(dǎo)致的。“在國(guó)內(nèi)的其他城市，這種期房的交易是不合法的，是要被查處的，而溫州對(duì)這一塊沒(méi)多大管理。”一家上規(guī)模的房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人指出。

2000年初，溫州一度盛行“炒樓花”，一些房開(kāi)公司剛推出樓盤設(shè)計(jì)圖紙，就開(kāi)盤售房，期房轉(zhuǎn)讓的信息也很多。2002年下半年，溫州市相關(guān)政府部門依照有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)了《商品房預(yù)售〈合同〉及〈合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書〉登記備案制度》，給“炒樓花”念起“緊箍咒”。不過(guò)，這也只是使房開(kāi)公司的售房時(shí)間從優(yōu)先認(rèn)購(gòu)?fù)七t到樓盤開(kāi)工建設(shè)時(shí)段。

而今，國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)了系列調(diào)控措施，包括溫州市政府也于10月中旬出臺(tái)了限購(gòu)令。但是，這對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，威懾似乎并不大。“溫州的炒房者大多具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，持有房子等上幾個(gè)月或半年不成問(wèn)題，一旦調(diào)控政策有松動(dòng)，又會(huì)卷土重來(lái)。”有房產(chǎn)中介人士判斷。

顯然，要限制炒房者在本土再刮炒房旋風(fēng)，需要相關(guān)部門積極出臺(tái)措施控制。溫州市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)程成順表示：“目前，我們主要按上級(jí)部門的規(guī)定執(zhí)行對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。”據(jù)了解，最近幾年溫州未出臺(tái)過(guò)抑制期房交易的相關(guān)措施。

來(lái)自溫州市房管局的信息顯示，今年前十個(gè)月，鹿城區(qū)與甌海區(qū)的商品房新房預(yù)售價(jià)格每平方米均價(jià)已超過(guò)2.6萬(wàn)元，龍灣區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格每平方米達(dá)1.6萬(wàn)元以上。如此一來(lái)，如果炒房者開(kāi)始新一輪的發(fā)力，三線城市的溫州，房?jī)r(jià)會(huì)否追上上海、杭州等一線城市?