萬(wàn)科總裁郁亮：調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

      “調(diào)控后的10月份，萬(wàn)科繼續(xù)打破國(guó)內(nèi)房企月銷(xiāo)售紀(jì)錄，主要是由于批準(zhǔn)預(yù)售的規(guī)模加大。如果把供應(yīng)量和實(shí)際成交量做對(duì)比，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，批準(zhǔn)預(yù)售面積大于實(shí)際成交面積，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了供過(guò)于求的局面。”12月5日，萬(wàn)科總裁郁亮在北京對(duì)記者表示，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。

    2010年10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售額155.1億元，為繼8月銷(xiāo)售119.9億元、9月銷(xiāo)售142.1億元后，連續(xù)第三個(gè)月刷新國(guó)內(nèi)房企單月銷(xiāo)售紀(jì)錄。2010年11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額128.7億元。

    郁亮回應(yīng)了此前媒體報(bào)道中因萬(wàn)科截至12月1日當(dāng)年銷(xiāo)售額過(guò)千億而引發(fā)的“宏觀調(diào)控失效”和“銀行陽(yáng)奉陰違”的質(zhì)疑，“從萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，這一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是歷次調(diào)控中執(zhí)行最為徹底的。”郁亮說(shuō)，今年10月份，萬(wàn)科的成交量中一次性付款比例已經(jīng)從前四個(gè)月的18%提高到了35%，充分說(shuō)明了調(diào)控中信貸政策的執(zhí)行力度。

    他還表示，保障房比例能否不斷提高是衡量此次調(diào)控是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。

    “領(lǐng)先房企的領(lǐng)先業(yè)績(jī)并不代表整個(gè)行業(yè)的狀況。”郁亮說(shuō)，在萬(wàn)科已有產(chǎn)品處于在售階段的30個(gè)城市，萬(wàn)科的市場(chǎng)份額從3月份3.9%提高到了10月份5.7%。

    而從全國(guó)情況來(lái)看，2010年中期萬(wàn)科市場(chǎng)占有率為1.86%，三季報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步增長(zhǎng)至2.24%。

    對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，郁亮表示，“調(diào)控會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)會(huì)波動(dòng)。”但他對(duì)明年萬(wàn)科的形勢(shì)表示樂(lè)觀，“明年少于千億是不太可能。”他亦表示，“企業(yè)越大，壓力也越大，千億規(guī)模的企業(yè)，一年增長(zhǎng)20%就是增加200億，50%就是500億。不過(guò)，現(xiàn)在的萬(wàn)科更注重質(zhì)量和效益，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。對(duì)于明年銷(xiāo)售額要增長(zhǎng)多少，我們不作計(jì)劃。”

    從銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)份額來(lái)看，萬(wàn)科并沒(méi)有受到宏觀調(diào)控影響，相反還成了宏觀調(diào)控的受益者。對(duì)此，郁亮說(shuō)，萬(wàn)科在宏觀調(diào)控中是最積極合理調(diào)整定價(jià)策略的公司，“因?yàn)槲覀円箜?xiàng)目開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)必須賣(mài)掉60%以上。事實(shí)上，我們一般是以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天能否賣(mài)掉60%為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定價(jià)的。”

    “縱觀本輪宏觀調(diào)控中仍然能保持高速增長(zhǎng)的公司，包括萬(wàn)科，還有前11月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)75%的恒大和增長(zhǎng)57%的碧桂園，基本上都符合‘普通住宅、快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深’這三個(gè)特征。而走高端路線的房地產(chǎn)公司，調(diào)控后的業(yè)績(jī)往往沒(méi)有那么好。”郁亮說(shuō)，過(guò)去兩三年萬(wàn)科沒(méi)有在資本市場(chǎng)融過(guò)一分錢(qián)，更多地通過(guò)合作完成目標(biāo)，“相當(dāng)于一分錢(qián)掰成兩半來(lái)用”。他表示，健康的房地產(chǎn)公司應(yīng)該“不依賴(lài)（銀行、資本市場(chǎng)等）給你錢(qián)也能增長(zhǎng)”。

    宏觀調(diào)控后，合作拿地在萬(wàn)科土地儲(chǔ)備中的份額不斷增加，近期萬(wàn)科新增加的土地儲(chǔ)備基本上以合作形式為主，如剛剛在11月15日和央企五礦置業(yè)聯(lián)合體以約52億元人民幣的價(jià)格拿下的北京唐家?guī)X兩幅地塊，和渝開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)的重慶“塞納左岸”項(xiàng)目，和天津港集團(tuán)合作的天津港口地產(chǎn)項(xiàng)目。另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年萬(wàn)科前10月的銷(xiāo)售額中，75%的銷(xiāo)售收入來(lái)自于合作項(xiàng)目。

    “萬(wàn)科有兩樣指標(biāo)不領(lǐng)跑：土地儲(chǔ)備不領(lǐng)跑，利潤(rùn)總額不領(lǐng)跑。相比銷(xiāo)售額而言，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備僅排在全國(guó)第十名左右。利潤(rùn)率的提高對(duì)我們而言并不重要，相較而言，我們關(guān)注客戶(hù)是否更滿(mǎn)意。”郁亮說(shuō)。而王石同一天在北京的另一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合亦表示，“如果還繼續(xù)追求利潤(rùn)最大化，相信在萬(wàn)科銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到3000億時(shí)，也是消費(fèi)者開(kāi)始拋棄萬(wàn)科的時(shí)候。”王石說(shuō)，“消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)槟闶鞘澜缟献畲蟮拈_(kāi)發(fā)公司，就一直信任你，而是更在意誰(shuí)能給他更好的生活環(huán)境。”

    郁亮表示，萬(wàn)科成為全球規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)后，沒(méi)有了全面學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿，但現(xiàn)在萬(wàn)科的標(biāo)桿不是沒(méi)了，而是更多了，如匯豐銀行就是值得萬(wàn)科學(xué)習(xí)的榜樣，“他們經(jīng)歷過(guò)二戰(zhàn)，經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)影響，而我們現(xiàn)在只是在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整。我們的境遇和戰(zhàn)爭(zhēng)之類(lèi)的事件比起來(lái)就是小巫見(jiàn)大巫了。”他說(shuō)，萬(wàn)科要向匯豐銀行學(xué)習(xí)的最重要的一點(diǎn)，就是“順勢(shì)而變”。