最嚴(yán)厲樓市調(diào)控為何開發(fā)商最快樂？

       最新數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。在北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市房價(jià)平均高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　房價(jià)并未因史上最嚴(yán)厲調(diào)控而應(yīng)聲下降已是事實(shí)，預(yù)計(jì)下一步房價(jià)還將上升，原因無它，一是通脹趨勢越來越明顯，二是此次調(diào)控主要實(shí)行的是需求端管理。

　　依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年10月份，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲4.4%，11月預(yù)計(jì)將破5%，遠(yuǎn)高于3%的既定目標(biāo)，通脹已經(jīng)不再是預(yù)期，而是一種現(xiàn)實(shí)。為此，國家再次啟動(dòng)對于物價(jià)的管制措施，同時(shí)，央行連續(xù)加息，貨幣政策開始回歸“常態(tài)”。從這些措施可以看出，CPI上漲并不是因?yàn)槎倘币鸬模清X多惹的禍。盡管央行收緊銀根，但在輸入型通脹的作用下，要?jiǎng)x住上漲勢頭并非易事，為此已不得不祭出行政手段實(shí)施管制，管制只能作為臨時(shí)性措施，管得了一時(shí)，管不了長久。很多商品、很多行業(yè)實(shí)際已經(jīng)積聚起強(qiáng)烈的漲價(jià)沖動(dòng)，漲價(jià)的連鎖效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。在各種漲價(jià)因素的助推下，房價(jià)要降也難。而且，在通脹加劇、股市下挫、其他投資渠道依然狹窄的情況下，買不動(dòng)產(chǎn)以及貴金屬成為躲避通脹的天然良港。國家雖然采取了不少措施控制開發(fā)商融資，但開發(fā)商的融資渠道并未堵死，開發(fā)商也還沒到缺錢的地步，因此，迄今為止并無哪個(gè)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。這兩個(gè)月樓市成交量的上升說明量增價(jià)挺的態(tài)勢基本沒有改變。

　　分析史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，很多措施如限購、限貸、限外等實(shí)際都是控制需求的，增加供給只用在保障范圍內(nèi)，對購買商品房的人來說，增加保障房并無實(shí)際意義。而且，增加保障房的土地供應(yīng)同時(shí)意味著減少商品房的土地供應(yīng)，使得商品房越加稀缺，地價(jià)越加高企。換言之，需求依然存在，只是被政策強(qiáng)行壓制下去了，在需求被壓制的同時(shí)，供應(yīng)卻在減少，結(jié)果房價(jià)地價(jià)在另一個(gè)水平上得到支撐，只要房價(jià)小幅下調(diào)，剛性需求就會(huì)借機(jī)釋放，如果政策改變，勢必導(dǎo)致房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。11月下半月，上海多個(gè)地區(qū)再現(xiàn)開盤熱銷場面，成交量逼近百萬平方米，成交均價(jià)徹底翻盤，達(dá)到歷史高位，原因就在于部分開發(fā)商調(diào)低了5%左右的預(yù)售價(jià)格。同時(shí)，地方政府的調(diào)控姿態(tài)也在或多或少助推房價(jià)。11月初，北京曾一度暫停單價(jià)每平方米3萬元以上的新樓盤預(yù)售審批，但此舉就像為了減排拉閘限電一樣，只是官樣文章，自11月下旬到12月將會(huì)有15個(gè)左右預(yù)售均價(jià)在3萬元以上的樓盤入市。河北最近大肆宣傳環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念，結(jié)果首先拉起的就是房價(jià)地價(jià)。正因?yàn)楣┣箨P(guān)系失衡、剛性需求依然存在，正因?yàn)榈胤秸{(diào)控態(tài)度曖昧，所以，瞄準(zhǔn)二三線城市、主供中小戶型的萬科成了國內(nèi)首家銷售過千億的霸主，八成以上房企改寫上半年低迷的銷售態(tài)勢，一舉完成全年銷售任務(wù)，而地方政府依靠賣地也賺得盆滿缽滿，截至11月22日，十大城市累計(jì)賣地6694.54億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加，上海、北京依然是土地財(cái)政的老大和老二。

　　看來，樓市已再次陷入越調(diào)控越火熱的境地。如不改變通脹態(tài)勢，改變供求關(guān)系，就是出臺(tái)第三次、第四次調(diào)控依然難以走出這一困境。