政策合力之下 中國房地產價格的走勢預判

      滕泰認為，由于高房價已經成為社會矛盾的聚焦點，本輪調控與歷史上前三次房地產調控有本質的區(qū)別。即便是未來幾個月房價有實質性回落，本輪調控政策從緊態(tài)勢兩年內也難有變化 政策合力之下中國房地產價格的走勢預判

滕泰 經濟學博士，現(xiàn)任民生證券副總裁、首席經濟學家。畢業(yè)于復旦大學，曾在美國沃頓商學院做訪問學者，中國證券業(yè)協(xié)會分析師委員會副主任委員，人民大學、中央財經大學兼職教授。專注于國際經濟、宏觀經濟和金融資本市場和財富戰(zhàn)略研究，代表作《新財富論》、《財富的覺醒》等。

　　今年以來，國家出臺了一系列房地產調控政策。為重塑調控的決心，防止房價在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調控政策有不斷加碼的態(tài)勢。在政策合力的推動下，未來中國房地產價格將呈現(xiàn)何種走勢？今天，做客本期“首席觀點”欄目的嘉賓民生證券副總裁、首席經濟學家滕泰博士針對短期、中長期不同階段提出自己判斷：商品房可售面積、房地產企業(yè)資金狀況及銷售預期三項要素決定了房價短期內有調整壓力，而房產稅政策、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設五大政策則將引導預期，穩(wěn)定中期房價。

　　預計調控政策兩年內不會放松

　　記者：自90年代以來，國內房價就呈現(xiàn)不斷上漲態(tài)勢，但與此同時，政府也進行了不同程度的調控。對于本輪調控政策，您如何看待？

　　滕泰：本輪房地產調控始于2009年12月，4月17日“新國十條”頒布，標志著調控全面深入。本輪調控具有三個新的歷史背景：

　　第一個背景是居民預期難以扭轉。經過1996年、2003年、2007年三輪調控之后，城市居民不僅認識到中國房地產價格長期上漲的歷史規(guī)律，而且很多人都錯誤地認為本輪房地產調控跟前面三輪一樣具有短期性特點。因此盡管出臺了很多調控政策，居民購房需求仍然保持旺盛。

　　第二個背景是中國房價問題已經從一個經濟問題變成一個社會問題和政治問題。在人均收入接近4000美元的特定歷史階段，拉美的很多國家由于沒有解決好城市低收入居民的居住問題，結果造成大量貧民窟的出現(xiàn)和一系列發(fā)展問題。而新加坡、香港地區(qū)則依靠供租房等制度保持了良好的社會環(huán)境和經濟發(fā)展勢頭。

　　第三個背景，政府最近幾年才認識到“加大保障性住房建設才是解決城市中低收入者居民住房問題根本之道”，而保障性住房的大規(guī)模建設完成并形成現(xiàn)實供應，需要較長的時間。

　　以上三個背景決定了，本輪房地產調控不同以往，不僅調控的難度大，調控的力度大，而且可能要持續(xù)較長時間。為了防止前幾次房地產調控政策松動后房價的大幅反彈的現(xiàn)象，預計這一輪房地產調控政策至少還要持續(xù)兩年以上，直到保障性住房建設真正見到成效、覆蓋范圍明顯擴大。

　　僅從房地產本身來看，房地產投資已經明顯回落，可是房價卻依然堅挺，并沒有達到政策預期的效果。從房地產對中國經濟政策的影響來看，高房價已經成為制約經濟刺激政策，尤其是貨幣政策轉向的主要因素。如果房價不跌，整個經濟政策就不能專注于明年“保增長”的目標，整個中國就要為房地產這個行業(yè)的利益而付出慘重的代價。此外，圍繞“高房價”所暴露出的社會問題日益突出，其中包括收入差距過大的問題、中央和地方財政收入問題、貨幣流動性和資產價格問題、甚至腐敗問題，等等。既然已經成為一個時代社會矛盾的聚焦點，即便是未來幾個月房價有實質性回落以后，對房價的調控政策也不可能改變。

　保障性住房建設規(guī)模將超預期

　　記者：我國的保障性住房建設從1991年就開始試點，但保障性住房建設多年的實際情況并不樂觀。近一年來，保障性住房建設被提升到了前所未有的高度，您對此樂觀嗎？

　　滕泰：從歷史來看，保障性住房建設確實進程緩慢。2009年1~11月，我國保障性住房用地供應27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。根據(jù)已有數(shù)據(jù)，截至2009年8月底地方保障性住房建設完成投資394.9億元(計劃投資額1676億元)，完成率僅為23.6%。

　　2010年以來保障性住房建設力度被提高到政治角度，國家從供地、資金投入方面作了相關規(guī)定。國土資源部2010年4月15日發(fā)布的2010全國土地供應計劃中，住房建設用地供應總量184748.85公頃，其中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，而保障性住房用地為24454公頃，與2009年相比增加一倍多。在政策推動下，北京、上海、深圳、天津等城市紛紛將推進保障性住房建設列為2010年政府工作的重心。

住房和城鄉(xiāng)建設部5月19日與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產建設兵團簽訂2010年住房保障工作目標責任書，要求把落實責任書明確的保障性安居工程任務列入政府重要的工作日程，加強對各市縣的監(jiān)督檢查，切實落實資金、土地、稅費政策，抓緊項目開工建設，保證工程進度和工程質量，確保完成2010年全國共建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農村危房120萬戶的任務。

　　毫無疑問，保障性住房將成為解決高房價問題的主要手段，未來我國政府建設保障性住房的規(guī)模將超過市場的預期。而在各種形式的保障性住房中，公租房模式最值得推廣。

　　公租房模式是指，由政府出資大量修建的小戶簡配型社保住房，不出售，而是廉價出租給滿足一定條件的城市中低收入者，以解決房價過高造成的社會矛盾。與傳統(tǒng)的經濟適用房相比，公租房產權歸政府，永遠不進入商品房市場。這樣就避免了滋生腐敗的可能性，確保有限的資金和資源用到解決中低收入者的現(xiàn)實困難上。在全球范圍內，公屋模式是唯一成功的社會保障型住房模式。

　　記者：資金問題是保障性住房能否落實的關鍵。您認為下一階段能解決這一問題嗎？

　　滕泰：我相信保障性住房資金問題將得到解決。目前國家保障性住房建設資金來源包括：中央、地方財政投入，住房公積金，政策性貸款及商業(yè)貸款。除此之外，公積金增值凈收益部分，土地出讓凈收益中不低于10%的比例，也將投入到保障性住房建設中來。

　　在2008年底公布的規(guī)模達4萬億元的經濟刺激計劃中，保障性住房市場分到了超二成的9000億元的“蛋糕”“。9000億重點用于747萬戶低收入家庭住房和220萬戶棚戶區(qū)改造家庭，以貨幣補貼為主(60%貨幣補貼，40%實物分配)，所以對拉動租房市場需求有幫助；而另外287萬套的廉租房需要通過建設或購買來實現(xiàn)。

　　2010年4月17日國務院“新國十條”規(guī)定：“建立考核問責機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。”這些措施將促使地方政府有足夠動力多方面籌措資金，推動保障性住房建設。

       政策合力推動房價短期調整

　　記者：您是主要根據(jù)哪些要素來判斷短期內房價的走勢？

　　滕泰：短期內房價走勢主要看銷售情況，企業(yè)資金變化。短期內決定房價三要素分別為：商品房可售面積、房地產企業(yè)資金狀況及銷售預期。

　　具體而言，首先，各大城市可售面積正在呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。2010年8月份重點城市(北京、上海、深圳、杭州、重慶、武漢)可售面積為4622.98萬平方米，比4月份4350萬平方米上升了7%，并連續(xù)5個月保持緩慢上升的態(tài)勢。隨著2009年中期大量新開工面積轉化為有效供給，商品房的可售面積有望進一步上升。

其次，房地產企業(yè)資金較年初緊張，內部降價動力正在逐步形成。根據(jù)國家統(tǒng)計局2010年8月份數(shù)據(jù)，房地產企業(yè)在銀行信貸方面受到抑制，定金及預收款也連續(xù)三個月負增長。從上市公司來看，通過信托等模式貸款的公司逐步增多，信托成本普遍高于同期貸款利率兩倍以上，部分開發(fā)企業(yè)確實遭遇資金難題。在房貸和開發(fā)貸門檻日趨嚴厲，預收款監(jiān)管，嚴查銀信合作等多種政策作用下，房地產企業(yè)內部降價的動力在逐步增大。

　　最后，一系列房地產調控政策也正不斷扭轉公眾購房預期。　　2010年以來，國家出臺了一系列房地產調控政策，為重塑調控的決心，防止房價在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調控政策有不斷加碼的態(tài)勢。

　　目前一線城市房地產價格較2010年4月份高點下降了10%左右，二線城市變化不大。如果按照這個房價水平，到明年一季度，房價仍將下跌10%左右。

　　中期房價看預期，長期房價看供求

　　記者：國家對于房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及政策導向通常會影響購房者預期，這些政策這對于房價中期走勢是否也有影響？

　　滕泰：是的。不論投資性需求還是剛性需求，均會在購房行為發(fā)生前對房地產價格形成預期，預期房價上漲者進入商品房市場。而公眾購房重要的看點是國家對房地產行業(yè)的政策規(guī)劃。因此，中期內房產稅、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設等五大政策將會引導購房預期，進而影響中期房價走勢。

　　比如，房產稅政策對中期房價上漲抑制作用明顯。房產稅的實行將是大勢所趨。目前國際上大多數(shù)國家出臺了物業(yè)稅或者房產稅政策。從各國的經驗來看，房產稅的出臺在中短期對房價有影響，長期內影響不大。按照0.8~1.2%的征收標準，100萬的商品房每年稅收為8000~1.2萬元，累計效應會使得投資性住房持有成本明顯上升，投資回收期延長。如果這種壓力不能有效轉嫁，則會增加對存量房的拋售量，增加市場供給，平抑房價。

　　再如，信貸和利率政策對房價上漲抑制作用更為直接。信貸資金變化，尤其是住房抵押貸款的變化與房地產價格變化趨勢更明顯。我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。中期來看，對房地產行業(yè)的信貸政策將更為嚴厲，比如居民購房首付比例一律提高到30%以上，國家對房地產開發(fā)貸款作了約束性指引，資金方面的約束對房價過快上漲抑制作用更為直接。此外，按照五年期以上真實貸款利率統(tǒng)計(五年期以上貸款利率-CPI)，真實利率波動與房價的波動方向在大多數(shù)歷史時期內處于反向波動狀態(tài)。中期來看，名義貸款利率上升、CPI下降的概率在增加，這將導致真實貸款利率上升，帶來房價漲幅向下波動，這也將抑制房價上漲。

　　總之，從中期決定房價的五個因素來看，信貸政策對房價影響偏中性，而房產稅政策、利率政策、土地政策、保障房建設這四個因素對房價過快上漲均有抑制作用，因此房價長期雖有上漲壓力，但中期各類因素的合力會使得房價上漲態(tài)勢得到有效控制。中期房價有望保持相對穩(wěn)定，不會有大幅度波動，我們看平中期房價。

　　至于從更長的時期來看，房價從根本上是由其供求決定的。城市新增居民、居民可支配收入持續(xù)上漲、房產在家庭資產配置中比例的提升、房地產金融對購房需求的杠桿化支持構成支撐房價長期上漲的需求動力，土地供給的有限也進一步影響了長期房價的走勢。