承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
一個激動人心的預(yù)測
半個月前,中國人民大學經(jīng)濟學院發(fā)布了一年一度的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》。報告預(yù)測,2011年上半年,全國的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題,房產(chǎn)價格將出現(xiàn)近20%的下滑,預(yù)計明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點。
南京明年三四月房價降20%?
地價說 幾乎不可能 地價撐著呢
昨天,在記者采訪了多位南京樓市專家后,大部分人的判斷恐怕要令買房人失望了:“目前地價難以‘支撐’房價大降20%”。為什么這么說呢?記者選取了南京河西、江寧與江北三大板塊,明年可能上市的純住宅用地,追根究底地算了一筆賬——
河西板塊:降20%就是單價1萬3,能嗎?
以金基月安街地塊為例。去年10月20日,南京金基通產(chǎn)置業(yè)在中冶、保利、融僑等多家房企的瘋搶之下,在河西月安街以北、蒼山路以西拿下了一幅純住宅地塊,地塊面積為4.1萬平方米,容積率2.3,4.2億元的出讓底價被抬高到7.8億元,樓面地價折合每平方米8212元。
記者從開發(fā)商處了解到,該地塊今年5月份正式動工建設(shè),樓盤名稱暫時以“金基通產(chǎn)G51”代替,擬建7幢高層建筑,但具體的建設(shè)方案以及銷售時間,均未最終確定。南京福舍投資顧問有限公司總經(jīng)理史東說,目前河西板塊的住宅地塊樓面地價都在每平方米7000元以上,8212元的價格雖然有點貴,但也不太“離譜”,照此價格推算的話,加上建安成本、相關(guān)稅費、營銷費用等等,其成本價應(yīng)該在1.3萬左右,而實際售價可能高達每平方米1.6萬到2萬之間。
“目前河西的房價水平已經(jīng)維持在1.6萬到1.8萬左右,如果按照降價20%推算,這幅地塊降到1.3萬開盤,這是根本不可能的,能維持在現(xiàn)有價格線上就已經(jīng)很不錯了,不排除還會高開。”
江寧板塊:1萬還差不多,降20%,能嗎?
今年2月9日,位于江寧九龍湖的一幅住宅地塊被雅居樂地產(chǎn)以10.05億拍得,樓面地價高達每平方米4407元,創(chuàng)下了當時江寧地價的新高。公開資料顯示,該地塊將會建設(shè)部分大戶型的豪宅。目前江寧房價在每平方米9000元到1.2萬左右,估計雅居樂九龍湖地塊的售價肯定不止這個數(shù)。
“照樓面地價推算,開發(fā)商賣到1萬以上才有利潤,如果打造高端豪宅的話,定價就與成本基本無關(guān)了。”史東表示,根據(jù)搜房網(wǎng)最近公布的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,江寧今年成交的地塊中,樓面地價平均為3500元,如果扣除一些特別偏遠地段的超低地塊,江寧的樓面地價應(yīng)該在4200元左右。也就是說,未來房價在1萬是相對合理的,指望降價超過20%,幾乎沒有可能。
江北板塊:房價8000地價7800,能降嗎?
10月29日,同樣是雅居樂地產(chǎn),以每平方米7813元的樓面地價拿下江北過江隧道出口處的一幅住宅土地,而相鄰樓盤江佑鉑庭前不久剛剛售出的房源均價也只在每平方米8000元左右。
這一“仗”不僅打得業(yè)內(nèi)人士目瞪口呆,也徹底拉高了整個江北板塊的平均地價。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計,2008年江北住宅地塊的平均樓面地價僅為每平方米801元,去年漲到了1825元,漲幅為128%,而今年由于地王的出現(xiàn),平均樓面地價猛漲至4208元,達到131%。
南京東凱置地總經(jīng)理包天雷表示,地價漲幅太高顯然會影響到今后的房價。受其影響,今后江北房價下探的幅度并不大,除非開發(fā)商因自身原因需要加速回款,否則樓盤不會輕易降價,而上漲的空間目前也無法預(yù)測?! ●R祚波
政策說 不是沒可能 但要看政策
南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華則認為,降20%不是不可能。他表示,隨著元旦之后銀行開放辦理貸款,樓市很可能將先出現(xiàn)一段時間的反彈。但宏觀調(diào)控的總趨勢是進一步加息和收緊貸款,因此部分開發(fā)商的資金壓力將越來越大。這會造成樓市進入“陰跌”,也就是開始持續(xù)的小幅下挫。
至于跌倒什么程度,吳翔華認為20%并非沒有可能,但這要看收緊的貨幣政策能夠堅持多久。“綜合來看,明年上半年下跌的幾率居多,而下半年則有反彈的可能。不過,暴跌的可能性非常小。”