多城市居住用地供應(yīng)量激增 資金考驗(yàn)開發(fā)商

      臨近年底，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市現(xiàn)推地?zé)岢?，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐仓饾u高漲。11月23日北京順義兩塊住宅類地塊進(jìn)行投標(biāo)，雖均為遠(yuǎn)郊區(qū)地塊，但重慶龍湖、首開股份等數(shù)家房企悉數(shù)到場(chǎng)。其中，順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地，重慶龍湖以11.97億元的投標(biāo)總價(jià)排名第一，業(yè)內(nèi)估算折合樓面價(jià)已逾9000元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在推地高峰時(shí)段，一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊將會(huì)調(diào)動(dòng)開發(fā)商的拿地?zé)崆?，不過(guò)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，部分開發(fā)商資金鏈可能會(huì)面臨越來(lái)越嚴(yán)峻考驗(yàn)。在更長(zhǎng)的時(shí)間窗口期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來(lái)一次大洗牌。

　　多城市居住用地供應(yīng)量激增

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，2010年11月15日至11月21日，住宅用地推出量較此前一周成倍增加，全國(guó)20個(gè)主要城市共推出住宅用地67宗，較此前一周增加28宗，共推出面積559萬(wàn)平方米，環(huán)比猛增241%。

　　在一線城市中，北京11月以來(lái)共推出居住用地10宗，總面積達(dá)224公頃。北京市國(guó)土資源局有關(guān)人士最近對(duì)外表示，年底前還將陸續(xù)推出土地300多公頃，主要在順義、大興、通州等新城和軌道交通沿線地區(qū)，確保完成全年商品房用地1250公頃供地計(jì)劃。根據(jù)此前披露的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃，北京全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為2500公頃，其中政策性住房用地1250公頃，商品房用地1250公頃。

　　消息稱，北京市國(guó)土資源局有關(guān)人士近日表示，年底前加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有利于保持合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，既優(yōu)先保障政策性住房用地供應(yīng)，又保障房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的平穩(wěn)有序。通過(guò)促進(jìn)普通商品住房有效供給的增加，起到穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期的作用。

　　進(jìn)入四季度，廣州、上海等地也紛紛增加土地供應(yīng)。10月底，上海公開出讓12宗地塊，緊隨其后武漢推出了10宗純居住用地和6宗商住用地。進(jìn)入11月，廣州也迎來(lái)新一輪樓市調(diào)控后的首個(gè)推地潮，共推出7幅地塊。

　　在土地市場(chǎng)整體推出量增加的同時(shí)，成交量也隨之增加。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出土地162宗，較此前一周增加9宗，共推出面積1180萬(wàn)平方米，環(huán)比上升72%；共成交110宗，較此前一周增加21宗，共成交面積581.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加41%。

　　以北京為例，在經(jīng)歷了10月居住用地“零成交”后，北京上周成交8宗住宅用地包含四宗保障性用地，成為成交宗數(shù)最多的城市。另有數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，北京市土地交易市場(chǎng)陸續(xù)成交土地21宗，土地面積約350公頃。

　　在其他熱點(diǎn)城市中，天津上周成交七幅地塊，廈門成交6宗住宅用地，貴陽(yáng)、哈爾濱、合肥、南京等也都成交了三宗以上的地塊。

　　各地紛紛探索轉(zhuǎn)變出讓方式

　　在加快土地供應(yīng)的同時(shí)，更多的城市正在加入綜合評(píng)標(biāo)等完善招拍掛制度的行列，探索土地供應(yīng)方式上的創(chuàng)新，并在一定程度上抑制了地價(jià)的快速上漲。

　　繼“不設(shè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的招標(biāo)”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式之后，北京市國(guó)土資源局又試行了“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”掛牌出讓方式。據(jù)介紹，這種出讓方式是設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，而轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價(jià)快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應(yīng)量。

　　兩周前，規(guī)劃建筑面積達(dá)11 .8萬(wàn)平方米的北京順義張鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地經(jīng)三家企業(yè)多輪競(jìng)價(jià)，達(dá)到價(jià)格高限后，改為競(jìng)政策性租賃房面積。最終，北京天正華特房地產(chǎn)公司以1.6億元及配建1.56萬(wàn)平方米租賃房的條件競(jìng)得該地塊。北京市國(guó)土資源局隨后發(fā)布消息，北京市首個(gè)成功使用“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”掛牌出讓方式的居住用地日前成交。

　　在天津，上周武清區(qū)的兩地塊則要求建筑面積90平方米以下住宅面積達(dá)到開發(fā)住宅建筑面積的70%以上。另有消息稱，成都11月26日的土地拍賣會(huì)上，地處主城區(qū)的5宗土地中將有三宗地塊要建總計(jì)8517平方米公租房。

　　隨著土地出讓新政的落地，多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)逐漸回歸理性，部分項(xiàng)目的樓面地價(jià)下探較為明顯，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，北京調(diào)控后土地市場(chǎng)樓面價(jià)下調(diào)了五成左右。

　　北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，4月份的調(diào)控政策可以說(shuō)是今年土地政策的分水嶺，調(diào)控以后的住宅類地塊樓面價(jià)格僅為6048 .8元每平方米，相比較新政前的12304元每平方米，下調(diào)達(dá)到了51%。以最近出讓的部分地塊為例，通州梨園地塊，最高轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10599元每平米，甚至低于今年2月拍出的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)半壁店村地塊的10635元/每平方米。房山區(qū)竇店鎮(zhèn)及長(zhǎng)溝鎮(zhèn)在6月及9月分別出讓的兩地塊樓面價(jià)也僅在3500元/平方米左右，相比年初房山土地最高價(jià)的房山區(qū)西潞街道9302元下調(diào)了大半。

　　地產(chǎn)商拿地?zé)崆橐琅f不減

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，年底前是政府推地的一個(gè)高峰時(shí)段，其中不乏一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，這往往會(huì)調(diào)動(dòng)開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?br />
　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，僅上周萬(wàn)科便競(jìng)得其監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市中的4宗住宅用地，其在北京海淀區(qū)競(jìng)得的兩塊地是今年調(diào)控政策出臺(tái)后推出的兩塊最優(yōu)質(zhì)的住宅用地，其中，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)C 1地 塊 居 住 項(xiàng) 目 用 地 成 交 樓 面 均 價(jià)19998元/平方米，為上周成交樓面均價(jià)最高的地塊。

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一位消息人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》透露，此次競(jìng)標(biāo)吸引了包括萬(wàn)科、保利等房企巨頭在內(nèi)的12家開發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)，所有報(bào)價(jià)均超過(guò)了招標(biāo)底價(jià)。中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理盧校認(rèn)為，此舉反映了大型房地產(chǎn)開發(fā)商資金流充裕，對(duì)北京周邊的土地市場(chǎng)預(yù)期仍在加大。

　　中郵證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是賣方市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)投資意愿強(qiáng)烈。只要有足夠的資金，并不擔(dān)心沒(méi)有盈利的項(xiàng)目。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，成交量的下滑和日益繃緊的資金鏈在一定程度上可能會(huì)使其拿地?zé)崆橛兴禍亍Ｉ鲜龇治鰩熣J(rèn)為，房地產(chǎn)銷售對(duì)開發(fā)資金來(lái)源的影響最大，因此未來(lái)如果銷售情況沒(méi)有改善，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)投資熱情降低，這將意味著開工減速以及項(xiàng)目購(gòu)置的暫緩。

　　美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報(bào)告還提出，隨著央行貨幣政策繼續(xù)收緊，開發(fā)商資金鏈將面臨越來(lái)越嚴(yán)峻考驗(yàn)，目前，仍有不少開發(fā)商冀望于明年上半年銀行房貸政策能夠松動(dòng)，如果屆時(shí)調(diào)控延續(xù)，甚至繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金鏈遲早會(huì)出問(wèn)題。