深度剖析：2011年房價(jià)大跌恐怕只是“鏡花水月”

        編者按：在各方政策對“高房價(jià)”圍追堵截中，今年8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽春”，近段時(shí)間以來，“地王”逆市而出，似乎昭示著調(diào)控之路益發(fā)漫長修遠(yuǎn)。但近日人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報(bào)告預(yù)計(jì)，明年房價(jià)將下降近20%，對房價(jià)下跌又極為樂觀。更主要的是，通脹大背景下，政策效果將如何顯現(xiàn)，公眾對于房價(jià)保值增值的預(yù)期又將如何？房地產(chǎn)開發(fā)商是否“差錢”，明年房價(jià)走勢如何？今天本報(bào)將推出房地產(chǎn)深度調(diào)查，試圖尋求答案。

“地王”再躁動(dòng) 誰是樓市泡沫幕后推手

　　2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創(chuàng)造”拿地總價(jià)和樓面價(jià)格的最高紀(jì)錄。4月17日新“國十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪樓市調(diào)控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財(cái)大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽春”，也在“9·29”樓市二次調(diào)控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時(shí)的冷清并不代表房價(jià)就會(huì)下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發(fā)商們已經(jīng)按捺不住拿地?zé)崆?。就?1月25日，證監(jiān)會(huì)副主席莊心一對外接受采訪時(shí)表示，房企重組已暫停，但當(dāng)外界紛紛猜測開發(fā)商資金鏈緊繃程度時(shí)，開發(fā)商卻出手拿地——一日三地同時(shí)誕生新“地王”！

　　11月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興，在公開場合提及房價(jià)過高過快增長將會(huì)引起四大問題：房價(jià)過快增長易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，若泡沫破裂易導(dǎo)致居民出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，影響社會(huì)穩(wěn)定；另一方面會(huì)引致投資投機(jī)性需求旺盛，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；而房價(jià)過高，超出居民平均收入水平易引起社會(huì)公平和穩(wěn)定，另一方面則會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過高的城市或地區(qū)被“邊緣化”。

　　《證券日報(bào)》記者采訪人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春，他認(rèn)為供需失衡不過是目前房價(jià)過高過快增長的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產(chǎn)市場如同一個(gè)患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結(jié)著多種問題，短期調(diào)控政策只能是“治標(biāo)不治本”，政策的可持續(xù)性和執(zhí)行的有效性，以及最終改革現(xiàn)有的制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。

     高房價(jià)與“剛需”無關(guān)

　　中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，必然會(huì)使越來越多的“進(jìn)城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現(xiàn)行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)商打著“剛需”的口號，一邊謹(jǐn)慎地繼續(xù)拿地，一邊以此作為應(yīng)對政府宏觀調(diào)控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產(chǎn)市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預(yù)期已經(jīng)形成，出現(xiàn)房價(jià)下跌時(shí)停手觀望，卻在房價(jià)上漲時(shí)追漲購買的“怪”現(xiàn)象。而現(xiàn)行政策調(diào)控能否引導(dǎo)公眾回到理性預(yù)期狀態(tài)，難度似乎極大。

　　12月1日，《證券日報(bào)》記者采訪了曾拋出房價(jià)下跌20%論的專家之一，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認(rèn)為這本身就是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價(jià)格進(jìn)行權(quán)衡而后，做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認(rèn)為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費(fèi)者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個(gè)耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說，“剛需是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認(rèn)為，所謂“剛需”支持房價(jià)理論的提出，“對解決問題是沒有好處的。”

　　那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價(jià)說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價(jià)居高不下，自己抬高自己購買商品的價(jià)格的說法，豈不怪哉？

　誰是樓市泡沫幕后推手

　　真正推高房價(jià)的，在劉元春看來，是房地產(chǎn)市場的供需失衡的現(xiàn)狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴(yán)重”，供求失衡引致房價(jià)上漲。當(dāng)這一預(yù)期形成后，交替作用下房價(jià)投資投機(jī)行為出現(xiàn)。劉元春還拋出一個(gè)疑問，在完全的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現(xiàn)本是一種正?，F(xiàn)象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機(jī)行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場“泡沫化”的風(fēng)險(xiǎn)，原因又何在？

　　在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現(xiàn)如今流動(dòng)性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報(bào)不足為奇。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，存在房地產(chǎn)市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認(rèn)為，過高的利潤空間往往意味著風(fēng)險(xiǎn)。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們?nèi)ッ半U(xiǎn)，包括萬科在內(nèi)。

　　即使在市場普遍認(rèn)為政府此輪調(diào)控是“超預(yù)期”的，而樓市“新政”也力求對開發(fā)商資金流進(jìn)行圍追堵截，但是總會(huì)有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預(yù)售款被監(jiān)管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓，或以債權(quán)收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發(fā)行一只規(guī)模高達(dá)17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內(nèi)人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場游走，想趁機(jī)分一杯羹。

     “地王”再度涌現(xiàn)之專家看法

　　在人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春看來，“地王”再度回歸，是一種正常的現(xiàn)象。他認(rèn)為這一方面說明房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還談不上緊張，而流動(dòng)性過剩的大環(huán)境下，資金涌入土地市場不過是資本逐利的正常表現(xiàn)而已。至于所謂“逆勢躁動(dòng)”一說，劉元春認(rèn)為此次樓市調(diào)控，仍舊未觸及到更深層次的制度問題，地方政府作為土地市場的利益相關(guān)方，出現(xiàn)調(diào)控政策執(zhí)行不力、陽奉陰違的情況亦屬平常。

　　華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)，在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)則指出，地王的再度出現(xiàn)有兩個(gè)信號意義：其一是從開發(fā)商的角度看，地王本身即代表著他們對未來市場的判斷，這是一種市場行為，預(yù)示著資金流狀況較好的開發(fā)商對后市仍積極看好，布局未來；其二是從政府調(diào)控的角度看，歷次調(diào)控之所以難以有效抑制房價(jià)，根本原因即在于地價(jià)難以下跌，地方政府對土地財(cái)政的依賴仍難以弱化。這在部分程度上也反映出，當(dāng)前地方政府“以土地經(jīng)營城市”的理念未能改變之前，房地產(chǎn)調(diào)控也只能是階段性的，調(diào)控的壓力也將持續(xù)存在。

　　各地“地王”逆勢躁動(dòng)，表明部分房企的確“不差錢”；同時(shí)，似乎也昭示著調(diào)控之路愈發(fā)漫長修遠(yuǎn)。

樓市調(diào)控徘徊在“疏”“堵”之間

　　《史記·夏本紀(jì)》篇記載，帝堯之時(shí)，洪水滔天，百姓不勝其苦，群臣推舉鯀對洪水進(jìn)行治理。據(jù)傳，鯀以土“堙”(堵塞)洪水，九年而“功用不成”，反致九州動(dòng)亂。而其子禹受命治水后，順應(yīng)規(guī)律，以一個(gè)“疏”字訣，歷經(jīng)十三年的時(shí)間治水成功，開山拓地之余也對各地情形進(jìn)行了解，能夠因地制宜而終平定天下。

　　“疏”與“堵”，因手段不同而致結(jié)果相悖的程度，一至如斯。而在記者看來，“限購令”以及阻止過剩的流動(dòng)性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場可以說起到的是“堵”的效果——

　　住建部副部長仇保興言簡意賅的概括了“調(diào)控難”的6大原因：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的對住宅的旺盛需求；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失；五是地方政府對土地財(cái)政的依賴；六是中國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。

　　上述問題糾結(jié)在一起，“限購令”并不能長期阻擋中國人民購房的熱情，更何況各地“限購令”已快到期？而流動(dòng)性過剩只能引導(dǎo)而不能有效阻止其流向何處。諸多專家提出要為過剩的流動(dòng)性尋找一個(gè)“池子”，只是尚無結(jié)論。似乎可以這樣認(rèn)為，對流動(dòng)性過剩采用“疏導(dǎo)”的辦法，可謂長遠(yuǎn)之計(jì)，只是實(shí)施要相對困難，短期內(nèi)尚無良策。

　　而劉元春在接受記者采訪時(shí)指出，調(diào)控政策應(yīng)以打擊投資投機(jī)性需求為主體，恢復(fù)房地產(chǎn)的制度型功能為目標(biāo)。但是，如果政府不能夠使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的話，“短期的行政政策很可能最終以失敗而告終。”他更進(jìn)一步地表示，短期內(nèi)，依靠調(diào)控手段將房價(jià)“平移”下來，政府需進(jìn)一步的進(jìn)行供給放量，為未來進(jìn)一步的制度調(diào)整留下空間，應(yīng)該說，“在一種策略上來講，是必要的。”問題的關(guān)鍵在于，政府能否大規(guī)模的供地以及政府能否進(jìn)行深入的制度改革。

　　“而顯然的”，他指出，“制度問題并非一朝一夕，而且必須在供需相對平衡的情況下實(shí)施才會(huì)有效。”

     多部委聯(lián)手出擊調(diào)控樓市 地產(chǎn)商為何應(yīng)對有術(shù)

 　　“4·17”新“國十條”出臺(tái)之際，房地產(chǎn)市場并未有如今的反應(yīng)。顯然的，市場與公眾都低估了政府對此輪房價(jià)快速上漲的決心。

　　住建部副部長仇保興，在中國城市科研會(huì)住房政策和市場調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)曾表示，我國房地產(chǎn)調(diào)控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費(fèi)，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。

　　只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調(diào)控效果仍舊差強(qiáng)人意。房市量升價(jià)不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地?zé)崆椋?ldquo;躁動(dòng)”不止。

    自住型需求亦“受傷”

　　對住宅需求方的調(diào)控最具有“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”色彩的莫過于“限購令”了：房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購具體細(xì)則。不過，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與“限購令”到期不無相關(guān)。

　　而對需求方造成更為長期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調(diào)。長江證券研究報(bào)告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對投資投機(jī)性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調(diào)對自住型需求的影響更大，而利率上調(diào)則對二套房影響較大——“自住型需求對首付的敏感程度要超過對利率的敏感程度，而二套房對于利率優(yōu)惠則更為敏感”。

　　長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報(bào)告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時(shí)，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當(dāng)貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

　　從其報(bào)告中觀點(diǎn)中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來的影響。

     開發(fā)商拿地有術(shù)融資有道

　　此輪樓市調(diào)控中，最為彰顯政府調(diào)控決心的莫過于對開發(fā)商融資渠道的一系列緊縮政策：股市融資、重組基本暫停；銀行信貸收緊；房地產(chǎn)信托開始被監(jiān)管部門“整肅”；而外資涌入也處于監(jiān)管之中……

　　不過，政策總是存在一定的時(shí)滯性，而總有人樂于對房地產(chǎn)開發(fā)商資金“輸血”：地產(chǎn)新政以來，股市融資之路被堵塞——無論是重組還是定向增發(fā)都無從談及。而雖然“國十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)信貸投放量有所降低，但是7月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又再次反彈。WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于國內(nèi)貸款總值為1.04萬億，占比2009年全年的92.47%。大型房企(如招商地產(chǎn))更動(dòng)輒得到銀團(tuán)提供的數(shù)十億貸款，9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%。

　　而對于中小型房企來說，雖然銀行信貸緊縮對其確有影響，但還有房地產(chǎn)信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后，又有集合信托資金和國外熱錢涌入。截至11月26日，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有108家，環(huán)比增長157.14%，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金中對外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達(dá)1500億元的房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模，已經(jīng)超過2009年全部信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，是投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托發(fā)行規(guī)?？傊档?倍還多！當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對發(fā)行規(guī)模最高的5家信托公司“叫停”后，這一年已經(jīng)幾乎結(jié)束了！

而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發(fā)放旺季，也難怪多位專家和分析稱開發(fā)商資金流其實(shí)并不如市場傳言那般緊張，甚至還處于較好的狀態(tài)。

　　為開發(fā)商資金流并未惡化提供證明的，是11月25日以來的“地王”在各地再次涌現(xiàn)。不過，此次開發(fā)商拿地價(jià)格的溢價(jià)率基本在50%-100%之間，而非年初動(dòng)輒高達(dá)數(shù)倍的溢價(jià)率。有專家指出，這凸顯開發(fā)商日益謹(jǐn)慎理性。

　　不過，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)有不同看法。他認(rèn)為，宏觀層面旨在管理通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫，收縮流動(dòng)性的“總量對沖”和“增量控制”也都會(huì)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生一定的沖擊，這是目前房地產(chǎn)市場流動(dòng)性緊縮的主要原因。就明年的情況來看，貨幣緊縮的步伐會(huì)持續(xù)，新增信貸的額度也將控制在7萬億左右，比10年稍低，這意味著開發(fā)商面臨的整體信貸環(huán)境仍難樂觀。另外，將于近期逐步開展的對土地抵押貸款的清理，也將對一部分“土地重復(fù)抵押”的企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響?？紤]到目前的調(diào)控政策短期內(nèi)仍短期退出，開發(fā)商資金流的整體緊張情況將會(huì)持續(xù)。

　　增加供給緩沖房價(jià)反彈力

　　正如住建部副部長仇保興所提及，此輪政策對樓市的調(diào)控側(cè)重于加強(qiáng)供給。針對市場供給，政策中強(qiáng)調(diào)保障房的推出以及對閑置土地進(jìn)行清理，增加對中小套型住宅的供地?cái)?shù)量。公開資料顯示，2010年住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量大約為18萬公頃，同比增長135%，三類住房用地總占比不得低于77%。

　　人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)曾指出，如果政府推出保障房的政策擠占了商品房的用地，那么政策將對房價(jià)或許會(huì)起到反作用。因而，地方政府的執(zhí)行力就至關(guān)重要。

　　而長江證券研究報(bào)告中則明確指出，此番政策調(diào)控土地供給超出市場的預(yù)期，“保障性住房用地的大幅度增加并沒有如市場預(yù)期那樣幾站了商品房的用地，今年商品房用地的出讓將會(huì)較之09年發(fā)生較大幅度的增長，……這樣的大規(guī)模土地出讓計(jì)劃勢必會(huì)對未來的供給產(chǎn)生較大的影響，未來市場供不應(yīng)求的局面將得到緩解。”

房價(jià)大幅下調(diào)可能只是“鏡花水月”

 　　事實(shí)上，除去中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》中曾對房價(jià)作出將下降20%的樂觀預(yù)期外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家對未來房價(jià)下降的幅度的預(yù)期，還稱不上樂觀。

　　《證券日報(bào)》記者采訪長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶時(shí)了解到，他認(rèn)為通脹大背景下，如果公眾對于房價(jià)保值增值的預(yù)期不改變的話，政策即使發(fā)生效果也不過是暫時(shí)的。一旦政策放寬，房價(jià)存在上行壓力。而至于反彈的幅度，還取決于市場的供需對比情況。在他看來，短期內(nèi)，政策將是有效的，但效果有限。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在年底資金仍舊良好。但他對于明年貨幣投放量的看法，“不是特別悲觀”。

　　至于房價(jià)，在他看來房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇慢慢推盤的方式，而不是一下子放量去沖擊房地產(chǎn)市場。價(jià)格下降可期，但是期望值不必太高。

華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析楊現(xiàn)領(lǐng)在接受記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)開發(fā)商資金流將持續(xù)緊張，但不必對房價(jià)下調(diào)抱太多期望。而之前他在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)曾指出，一輪又一輪對樓市的調(diào)控下，政策效果是邊際遞減的。而開發(fā)商則逐漸能夠理性應(yīng)對。

　　至于房價(jià)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為短期內(nèi)房價(jià)調(diào)整的時(shí)間窗口將會(huì)是2010年最后兩個(gè)月到2011年上半年。原因有二：其一，明年CPI高點(diǎn)可能在二季度實(shí)現(xiàn)，因此貨幣政策管理流動(dòng)性和通脹預(yù)期的壓力也集中在此期間。在他看來，通脹的最高點(diǎn)也將是貨幣政策最緊的時(shí)點(diǎn)，此時(shí)房價(jià)也會(huì)面臨較大下調(diào)壓力；其二，以房地產(chǎn)12-18個(gè)月的開發(fā)周期計(jì)算，明年上半年將會(huì)是供給釋放量較大的時(shí)間。

　　而若是這一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)未能成功降下，則在調(diào)控政策放松以及通脹“沖高回落”的預(yù)期下，房價(jià)下行調(diào)整的可能性更低。有關(guān)專家認(rèn)為，在中國商品房總是仍不足的階段，以及流動(dòng)性環(huán)境及低利率未有改變的情況，不應(yīng)期望房價(jià)會(huì)有明顯幅度下調(diào)。即使考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制因素，預(yù)計(jì)2011年的房價(jià)至多也就是平穩(wěn)上升，下調(diào)的可能性不大。

      2010年4月以來樓市調(diào)控政策一覽表1 調(diào)控方面 調(diào)控主要內(nèi)容

　　針對需求的 對貸款購買商品住房，首付比例調(diào)整到30%及以上；對購買第二套房的家庭，從嚴(yán)執(zhí)行首付50%、按揭利率較基準(zhǔn)利率上浮10%的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

　　調(diào)控政策

　　房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。上海限購1套、深圳非本市戶籍限購1套、本市居民限購2套；北京同一家庭限購1套……

購買普通住房且為家庭唯一住房的，契稅減半征收；購買90㎡一下自住物業(yè)，減按1%征收契稅；出售自住房并在一年內(nèi)樓換樓的，不再減免個(gè)人所得稅。多加銀行接到銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)，7折房貸利率基本取消，最低折扣恢復(fù)至8.5折。

　　針對供給的 加快保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

　　調(diào)控政策

　　切實(shí)落實(shí)中小套型普通住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。抓緊制定公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策；在房價(jià)高的地區(qū)，增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。

　　國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地(保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房)總占比不低于70%。

　　依法加快處置閑置用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先用于普通住房建設(shè)。

　　加強(qiáng)市場監(jiān)管 因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的企業(yè)，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)；不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓；堅(jiān)決制止擅自調(diào)整容積率。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

　　住建部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。

　　完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住建部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反應(yīng)不同區(qū)位、不同類型住房價(jià)格變動(dòng)信息。

　　完善土地出讓 探索土地出讓新方式；將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配件比例以及開竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。

　　針對開發(fā)商的調(diào)控政策 加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

　　加大交易秩序和價(jià)格行為監(jiān)管。

　　銀監(jiān)會(huì)要求信托公司對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性、風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查；加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款行為，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。嚴(yán)控對大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)股市融資受限：證監(jiān)會(huì)副主席莊心一11月25日表示，房企重組已暫停，需國土部出具意見方可。

　　部分地方政策一覽表2 調(diào)控方面 細(xì)則出臺(tái)城市 調(diào)控主要內(nèi)容

　　針對需求的調(diào)控 深圳、南京 限購第三套住房

　　北京、上海、廈門、寧波、福州、杭州、大連、三亞、天津、溫州、海口、廣州、蘇州 限購一套

　　針對開發(fā)商的調(diào)控 上海、南京、溫州、蘇州 新盤限價(jià)：開盤后不準(zhǔn)漲價(jià)

　　上海、寧波、大連、三亞 提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)

　　上海、廣州、杭州 提高土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)、稅率

　　北京、廣州、成都、杭州 預(yù)售資金監(jiān)管

　　輔助措施 央行于10月20日，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；公積金貸款利率上調(diào)；央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。