房源遭內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 南京購(gòu)房者怒砸售樓處

      11月28日，南京一處樓盤售樓處因?yàn)榉吭幢粌?nèi)部認(rèn)購(gòu)遭購(gòu)房者沖砸。據(jù)購(gòu)房者稱，當(dāng)時(shí)已有500多購(gòu)房者交了誠(chéng)信金，但售樓處只拿出了40多套房。2010年12月3日央視《今日觀察》播出節(jié)目《南京砸售樓處說(shuō)明了什么？》，以下為節(jié)目實(shí)錄：

       一連串的宏觀調(diào)控組合拳出手之后，樓市出現(xiàn)了成交下降、房?jī)r(jià)膠著的狀態(tài)。與此同時(shí)，一種新的暗潮在涌動(dòng)，就是所謂的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。11月28日，南京出現(xiàn)了因?yàn)榉吭幢粌?nèi)部認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房者怒砸售樓處的事件，還沒開盤的房子到底被哪些人“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”了？?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)為何頻頻出現(xiàn)？?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)究竟損害了什么？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人史小諾和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員向松祚、劉戈共同評(píng)論。

　　南京一樓盤開盤當(dāng)天被疑內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，引發(fā)購(gòu)房者不滿。沖突的背后，哪些信息備受關(guān)注？

　　吳先生：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)臨時(shí)變成了排號(hào)

　　(購(gòu)房者)

　　大概情況是這樣的，誠(chéng)信金交了五百多人，但是只有一百多套房子拿出來(lái)賣，后來(lái)只拿出了四十多套，就是這種事情鬧起來(lái)的。

　　芮先生：樓盤工作人員沒有作出正面回應(yīng)

　　(樓盤銷售處工作人員)

　　此次事件我也不太清楚，這個(gè)事是上面的事。

　　劉戈：由于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”不公而產(chǎn)生的憤怒是可以理解的

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是一個(gè)專用的概念，以前很多樓盤在沒有取得預(yù)售許可證的時(shí)候，在親戚朋友關(guān)系之間先集一部分資，這樣就可以用較低的折扣拿到房子。但今天我們說(shuō)的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是另外一回事，南京的這個(gè)樓盤預(yù)售許可證拿到后，開發(fā)商公布了132套房源，然后讓購(gòu)房者每人先交2萬(wàn)塊誠(chéng)意定金進(jìn)行搖號(hào)選房。在此情況下，500多人交了誠(chéng)意定金，但此后該樓盤由搖號(hào)選房變成了排隊(duì)選房，于是很多購(gòu)房者大半夜就去排隊(duì)，排得很靠前的人到購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)一看，好房子都已經(jīng)被挑走了，已經(jīng)被“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”了，他們因?yàn)橛X得不公平從而產(chǎn)生了憤怒，這個(gè)憤怒是我們每一個(gè)人都可以理解的。

　　向松祚：房?jī)r(jià)追漲預(yù)期是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的一個(gè)潛在動(dòng)機(jī)

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　南京的這個(gè)樓盤是132套房，132套房的細(xì)節(jié)還有待于進(jìn)一步核實(shí)，開發(fā)商坦誠(chéng)地表示，有40多套已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，但據(jù)某些購(gòu)房者透露，80多套都已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，132套房中就算有40套被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，也剩下了80套，但交納誠(chéng)意金排隊(duì)的購(gòu)房者已經(jīng)達(dá)到了500多人，如果已有80多套房被認(rèn)購(gòu)出去，那實(shí)際上每個(gè)參與排隊(duì)的人買到房子的可能性還不到十分之一。如果是40套房被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房者也只有不到五分之一的可能性。為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況？其中有一個(gè)細(xì)節(jié)。這個(gè)樓盤在南京市最偏的一個(gè)郊縣，開盤價(jià)是五千多，但是規(guī)劃中的城鐵將會(huì)開通至此，城鐵一旦規(guī)劃起來(lái)，這個(gè)價(jià)格可能會(huì)漲到七、八千，甚至更高，這個(gè)預(yù)期就是有人會(huì)提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的潛在動(dòng)機(jī)。

　　向松祚：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是整個(gè)房地產(chǎn)銷售行業(yè)非常普遍的潛規(guī)則

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　任何一個(gè)買過(guò)房、看過(guò)房的人都會(huì)深刻感覺到，其實(shí)所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是整個(gè)房地產(chǎn)銷售行業(yè)非常普遍的、無(wú)所不在的潛規(guī)則。以前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有很多的辦法，比如開發(fā)商為什么要提前認(rèn)購(gòu)？提前認(rèn)購(gòu)包括開發(fā)商可以比較早的要回籠資金，提早的營(yíng)造樓盤非常熱銷的現(xiàn)象。另外開發(fā)商可以先搞一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，試探一下市場(chǎng)價(jià)格。

　　最近北京市的一個(gè)國(guó)企集團(tuán)的二級(jí)公司開發(fā)的一個(gè)樓盤，現(xiàn)在有很多套已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格只有19500元，而它周邊樓盤的價(jià)格是26500，比市場(chǎng)價(jià)格低了6000到7000，所以如果他拿到房子以后馬上出手，每平米就可以馬上賺到7000塊錢，這是一個(gè)巨大的利益誘惑。我們要是去看房、買房就會(huì)經(jīng)?？吹?，所有樓盤里地段好的、樓層好的、風(fēng)景好的、房型好的，銷售人員就會(huì)告訴你已經(jīng)有人買了這個(gè)房子了，或者就是已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了。而一般沒有所謂關(guān)系，沒有背景的一般普通購(gòu)房者，是根本不可能拿到這個(gè)房子的，出再高的價(jià)格也拿不到。

　　劉戈：開盤時(shí)間的提前及其低價(jià)是其蹊蹺之處

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　拿南京這個(gè)案例來(lái)講，蹊蹺之處就是它的開盤時(shí)間提前了，原定是12月1日，大家查南京房地產(chǎn)網(wǎng)就可以清晰的查到12月1日，后來(lái)提前到11月28日就是一個(gè)蹊蹺之處。第二個(gè)蹊蹺之處就是它的低價(jià)，就是要有500多人要買這130多套房子，但開發(fā)商還會(huì)定這樣的低價(jià)，那么這兩者之間有沒有什么樣的關(guān)系。

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、超低價(jià)售房，現(xiàn)象曝光，哪些問(wèn)題值得深思？

　　向松祚：房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理有政策、無(wú)執(zhí)行

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，特別是預(yù)售管理，住建部有相關(guān)的文件，北京市只不過(guò)是一個(gè)細(xì)則。但任何的政策和細(xì)則，如果沒有人去執(zhí)行，或者甚至刻意的讓政策得不到執(zhí)行，那么政策就永遠(yuǎn)是一紙空文。北京市的這個(gè)規(guī)定出來(lái)以后，沒有一家開發(fā)商去執(zhí)行的。132套，關(guān)鍵是這個(gè)關(guān)鍵信息沒有告訴大家，就是132套中的40多套已經(jīng)沒了。

　　劉戈：政策必須落實(shí)執(zhí)行 關(guān)鍵信息必須公示

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　現(xiàn)在我們討論的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)生在什么樣的背景下？就是宏觀調(diào)控的背景下。因?yàn)橐暧^調(diào)控，政府要伸出來(lái)一只“看得見的手”來(lái)整頓和規(guī)范，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生新的懸浮空間，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)很可能就是一個(gè)新的懸浮空間，所以應(yīng)該有新的辦法來(lái)對(duì)待它，也就是還要嚴(yán)格規(guī)定這只手伸出來(lái)的時(shí)候，“不能亂摸，亂碰”，那么怎樣來(lái)進(jìn)行規(guī)范？一方面要定制度；一方面還在于執(zhí)行。比如南京市政府早在8月1日就制訂了新的《預(yù)售方案》，而且規(guī)定《預(yù)售方案》里，要有10條必須填清楚。南京有一部分樓盤執(zhí)行了這個(gè)規(guī)定，但是現(xiàn)在出事的銀達(dá)新天地樓盤，16項(xiàng)里只填了2項(xiàng)，一個(gè)是132套，另一個(gè)就是銷售的總面積，這132套面積之和，其他的14項(xiàng)都是空白。那么這個(gè)空白是誰(shuí)造成的？如果這個(gè)空白是被容忍的，那么當(dāng)時(shí)為什么要制定一個(gè)16個(gè)空格的表？所以一方面要有非常好的政策，非常好的制度設(shè)計(jì)，另外一方面還是政策的落實(shí)執(zhí)行以及關(guān)鍵信息的公示。

　　竹立家：關(guān)鍵是公開透明 要發(fā)動(dòng)社會(huì)監(jiān)督和新聞?shì)浾摫O(jiān)督有效地遏制以權(quán)謀私的現(xiàn)象

　　(國(guó)家行政學(xué)院公共行政部教研室主任 《今日觀察》特約評(píng)論員)

　　相關(guān)的一些法律法規(guī)和國(guó)家公務(wù)員制度的法律法規(guī)都是嚴(yán)格限制利用公權(quán)來(lái)謀取私利的，南京的此次事件就是個(gè)典型案例。從世界各國(guó)反對(duì)腐敗的經(jīng)驗(yàn)證明，如果每個(gè)公務(wù)員在今年申報(bào)的財(cái)產(chǎn)和去年的差別很大，那么信息已經(jīng)披露以后，該公務(wù)員就必須對(duì)今年的財(cái)產(chǎn)做一個(gè)合理的說(shuō)明，說(shuō)明這個(gè)資金從哪里來(lái)的，如果說(shuō)不出道理來(lái)，那么相關(guān)的法律法規(guī)就要對(duì)其進(jìn)行問(wèn)責(zé)，對(duì)其進(jìn)行一些紀(jì)律方面和刑事方面的審查。

　　現(xiàn)在我們的問(wèn)題是，要把現(xiàn)有的一些法律法規(guī)在實(shí)踐中間真正的制度化，真正的把它用好。現(xiàn)在我們體制內(nèi)的檢查和監(jiān)督機(jī)構(gòu)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較健全的，關(guān)鍵就是要公開透明，只有公開透明以后，發(fā)動(dòng)社會(huì)上的監(jiān)督和新聞?shì)浾摰谋O(jiān)督才能有效地遏制以權(quán)謀私的現(xiàn)象。

　　劉戈：解決房屋銷售問(wèn)題的關(guān)鍵詞是“透明化”

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　我們現(xiàn)在解決房屋銷售問(wèn)題的時(shí)候，一個(gè)關(guān)鍵詞就是“透明化”，也就是在這個(gè)例子里的132套，你不全賣，你最后剩下40套，80套已經(jīng)給了別人了。那么，你這一次開盤的是40套，是哪40套？那么我?guī)е业念A(yù)期去排隊(duì)也好，去搖號(hào)也好，去買你那40套房子，而不是這132套。

　　向松祚：最核心的是要接受媒體的監(jiān)督

　　(《今日觀察》評(píng)論員)

　　開發(fā)商能不能做到任何一個(gè)樓盤的開盤，所有的房子是多少？房源到底是怎么回事？?jī)r(jià)格是不是一樣的？這些方面，開發(fā)商能不能完全公示，接受媒體的監(jiān)督是最核心的。因?yàn)楝F(xiàn)在要管住內(nèi)部購(gòu)房人，雖然很多是官員的介紹，但那個(gè)房子并不是寫他的名字，可能是他的家人會(huì)親戚，不一定是他自己買，他可能是替別人，有了關(guān)系替別人買，然后他可能從里面分享利益，所以要管住具體的人是很難的。