房企爭(zhēng)相投資養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目 緣何熱衷“啃老”?

    投資者進(jìn)入高端養(yǎng)老行業(yè)不能急功近利。與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比，高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，投資者和經(jīng)營(yíng)者面對(duì)高額土地、建筑、運(yùn)營(yíng)等成本的挑戰(zhàn)”

　　在人口老齡化面前，一些房地產(chǎn)企業(yè)看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，紛紛“搶灘”進(jìn)入。日前于上海舉辦的第三屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，相關(guān)專家在對(duì)“地產(chǎn)業(yè)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”給予肯定的同時(shí)提醒，在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和盈利模式尚不成熟的條件下，投資者進(jìn)入投資大、周期長(zhǎng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需有充分準(zhǔn)備。

　　養(yǎng)老業(yè)：一床難求

　　目前，人口老齡化已成一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供需出現(xiàn)巨大缺口。公開(kāi)資料顯示，目前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬(wàn)張。一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了“一床難求”的現(xiàn)象。

“截至2009年底，全國(guó)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位只有266.2萬(wàn)張，僅占全國(guó)老年人口的1.59%。”北京師范大學(xué)壹基金公益研究院院長(zhǎng)王振耀透露，2009年，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入增加值41億元，而房地產(chǎn)銷售額將近4萬(wàn)億元，“整個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)整體上出現(xiàn)了比較大的反差”。

　　“現(xiàn)在大約有3250萬(wàn)老年人處于失能、半失能的狀態(tài)，需要不同形式的長(zhǎng)期護(hù)理和照顧。”全國(guó)老齡辦副主任閻青春坦言，目前，發(fā)達(dá)國(guó)家社區(qū)服務(wù)總業(yè)人員占就業(yè)總?cè)丝诘?0%以上，發(fā)展中國(guó)家平均在15%左右，而我國(guó)前幾年只有3.9%。

　　地產(chǎn)業(yè)：轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)

　　面對(duì)養(yǎng)老業(yè)的困局，四面楚歌的房地產(chǎn)業(yè)能否以此為契機(jī)，轉(zhuǎn)危為安？

　　王振耀對(duì)此表示樂(lè)觀，他表示，目前地產(chǎn)業(yè)資金投入動(dòng)輒上億元，甚至十幾億元，而養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期推動(dòng)不足，建一個(gè)小敬老院都備感困難，因此，要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，一定要將老年人的生活照料、康復(fù)、文化需求等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)，要推動(dòng)“地產(chǎn)業(yè)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”。

　　事實(shí)上，一些房地產(chǎn)商已然著手相關(guān)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)。青島某房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理卜先生就向記者描繪了這樣一幅養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖：“未來(lái)兩三年建起‘一個(gè)中心、兩項(xiàng)重點(diǎn)、多點(diǎn)布局’的養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，總體形成 1萬(wàn)張床位的供應(yīng)規(guī)模。”

　至于養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該如何建設(shè)，來(lái)自美國(guó)VTBS建筑事務(wù)所的建筑師酆峰結(jié)合美國(guó)50+社區(qū)的優(yōu)秀案例，介紹了美國(guó)老年住區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及成熟運(yùn)作模式，給開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了很好的借鑒。

　　“老年住區(qū)發(fā)展綠色低碳將是很重要的趨勢(shì)。”精瑞(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)研究院的張雪舟院長(zhǎng)指出，這也符合開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益——因?yàn)槔夏曜^(qū)中的公寓、醫(yī)院、商業(yè)物業(yè)及其他老年服務(wù)設(shè)施都屬于持有型物業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)更有動(dòng)力通過(guò)使用綠色低碳技術(shù)來(lái)降低建筑的運(yùn)行成本。

　　投資：切忌急功近利

　　商人本質(zhì)是逐利，收益是投資者不得不考慮的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，因此，在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)，各種資本一致選取了利潤(rùn)最高的高端養(yǎng)老市場(chǎng)。為此，許多企業(yè)打出了“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念，甚至有人把其稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一塊“金礦”。

“就我所知，大家做的都是中高端項(xiàng)目，極少有企業(yè)開(kāi)發(fā)針對(duì)中低收入人群的養(yǎng)老項(xiàng)目。”投資人劉景昆分析，“高端項(xiàng)目面向的是富裕階層，因此養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)大多設(shè)施現(xiàn)代，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)完備，價(jià)格自然也非常高昂。”

　　張雪舟認(rèn)為目前將綠色生態(tài)、低碳宜居的居住環(huán)境與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合得很好的養(yǎng)老項(xiàng)目還不太多，這對(duì)未來(lái)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是利好消息。

　　“投資者在進(jìn)入高端養(yǎng)老行業(yè)之前，應(yīng)有充分準(zhǔn)備，不能急功近利。”劉景昆提醒，與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比，高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，投資者和經(jīng)營(yíng)者將面對(duì)高額土地、建筑、運(yùn)營(yíng)等成本的挑戰(zhàn)。