開(kāi)發(fā)商抓緊存錢(qián)備戰(zhàn)明年 萬(wàn)科等掀降價(jià)促銷(xiāo)大潮

      還有一個(gè)月時(shí)間，樓市將度過(guò)處于密集調(diào)控中的2010年，但是喧囂并未偃旗息鼓。

　　出人意料的，萬(wàn)科、恒大等大型標(biāo)桿房企在年底掀起一波降價(jià)促銷(xiāo)大潮。這讓原來(lái)似乎已經(jīng)漸漸陷入平靜的樓市，再度熱鬧起來(lái)。

　　令業(yè)內(nèi)不解的是，截至今年10月份萬(wàn)科、恒大便提前完成了今年的全年銷(xiāo)售目標(biāo)，似乎并無(wú)通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)美化上市公司業(yè)績(jī)的需求。

　　早報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻開(kāi)始“掛靴休戰(zhàn)”，他們考慮到政策等不確定因素，選擇暫緩銷(xiāo)售計(jì)劃，準(zhǔn)備“看明年情況再定”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀的預(yù)期，大型標(biāo)桿房企現(xiàn)在就進(jìn)入了備戰(zhàn)期，在年底降價(jià)促銷(xiāo)，回籠更多資金，以便在明年的市場(chǎng)上在拿地、開(kāi)發(fā)、戰(zhàn)略決策制定等方面占據(jù)主動(dòng)權(quán)。

　　意外促銷(xiāo)

　　今年11月初，行業(yè)龍頭萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)的聲音驟起。

　　據(jù)了解，萬(wàn)科武漢公司旗下在售的五個(gè)樓盤(pán)萬(wàn)科紅郡、萬(wàn)科金域華府、萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科高爾夫、萬(wàn)科城，共同推出優(yōu)惠活動(dòng)，每個(gè)樓盤(pán)各推出10套“一口價(jià)”特供房源，購(gòu)房即送11888元家電基金等。

　　緊接著，深圳萬(wàn)科、上海萬(wàn)科也傳出降價(jià)促銷(xiāo)的消息。據(jù)稱(chēng)，位于深圳的萬(wàn)科第五園的尾盤(pán)直降20萬(wàn)元，萬(wàn)科金色沁園和萬(wàn)科金色半山項(xiàng)目也推出了優(yōu)惠10萬(wàn)元和8萬(wàn)元的舉措。萬(wàn)科在上海的項(xiàng)目也有不同程度的優(yōu)惠。

　　值得注意的是，降價(jià)促銷(xiāo)的并非只有萬(wàn)科一家。早在今年5月份第一輪調(diào)控措施出臺(tái)后首家掀起降價(jià)大潮的恒大地產(chǎn)，如今再次舉起降價(jià)促銷(xiāo)的大旗。

　　據(jù)了解，11月21日，位于沈陽(yáng)的恒大華府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出了“8.5折加額外9.7折”優(yōu)惠活動(dòng)。11月5日，恒大還推出了“全國(guó)聯(lián)銷(xiāo)10億元大優(yōu)惠活動(dòng)”，共涉及恒大在22個(gè)城市的60個(gè)樓盤(pán)。

　　“這多少有些讓人感到意外。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)早報(bào)記者表示，雖然臨近年終的時(shí)候，是會(huì)出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商為跑量沖刺而降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象，但值得注意的背景是，“萬(wàn)科、恒大早已經(jīng)提前完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)，根本不存在跑量沖刺的壓力。”

　　的確，萬(wàn)科、恒大早早便交出了全年的成績(jī)單。截至10月份，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額達(dá)到869.3億元，超過(guò)了年初制定的800億元的目標(biāo)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，萬(wàn)科全年銷(xiāo)售成績(jī)可能會(huì)突破1000億元。恒大銷(xiāo)售金額也在10月份達(dá)到了500億元，超過(guò)400億元的全年目標(biāo)。

     暗藏玄機(jī)

　　那么，本來(lái)業(yè)績(jī)甚好的萬(wàn)科、恒大在年底降價(jià)促銷(xiāo)又是什么原因呢？

　　華燕置業(yè)資深分析師張宏偉對(duì)早報(bào)記者表示，萬(wàn)科的降價(jià)只是在部分城市進(jìn)行，并不是在全國(guó)鋪開(kāi)。這可能是由于個(gè)別城市分公司到現(xiàn)在還沒(méi)有完成區(qū)域銷(xiāo)售目標(biāo)，因此選擇區(qū)域性降價(jià)促銷(xiāo)沖量。

　　對(duì)于萬(wàn)科武漢公司的大幅優(yōu)惠活動(dòng)，萬(wàn)科總部給出的回應(yīng)是，將堅(jiān)持用合理價(jià)格出售房屋，以保持較快的銷(xiāo)售速度。至于什么是“較快的銷(xiāo)售速度”，萬(wàn)科認(rèn)為，一般以項(xiàng)目推盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到60%為比較理想的水平。“在這一總體原則下，各地分公司會(huì)因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體環(huán)境靈活制定銷(xiāo)售策略。”

　　恒大地產(chǎn)品牌中心負(fù)責(zé)人對(duì)于促銷(xiāo)的解釋是，恒大地產(chǎn)今年銷(xiāo)售收入400億元的目標(biāo)早在今年10月份就已提前完成。沈陽(yáng)恒大的降價(jià)行為與集團(tuán)資金情況和銷(xiāo)售壓力無(wú)關(guān)。

　　但在張宏偉看來(lái)，“恒大是快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售型的開(kāi)發(fā)商，目前手中握有大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。雖然恒大完成了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，但明年仍然需要有足夠的資金來(lái)順利啟動(dòng)、開(kāi)發(fā)這些土地。”

　　根據(jù)恒大中期業(yè)績(jī)報(bào)告，今年上半年，恒大新增土地儲(chǔ)備2221萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備達(dá)到7238萬(wàn)平方米，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“土儲(chǔ)王”。

　　張宏偉還表示，萬(wàn)科、恒大等在年底降價(jià)促銷(xiāo)，主要還是從公司戰(zhàn)略發(fā)展的角度來(lái)考慮，而不是以短期內(nèi)盈利多少為考量。大型房企此時(shí)積極通過(guò)降價(jià)儲(chǔ)備資金是為明年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、拿地?cái)U(kuò)張做準(zhǔn)備，是基于公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展做的決定。

　　值得注意的是，萬(wàn)科近期在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣活躍，今年11月15日北京萬(wàn)科聯(lián)手五礦以52.27億元高價(jià)拿下北京市海淀區(qū)兩幅居住用地，11月19日萬(wàn)科轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，以8.6億元拿下了棲霞區(qū)仙林湖的商住地塊。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月底，萬(wàn)科今年以來(lái)在全國(guó)各地共計(jì)拿地78幅，拿地總金額為454億元，權(quán)益規(guī)劃建筑面積共計(jì)1742萬(wàn)平方米。

      未雨綢繆

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商臨近年底降價(jià)促銷(xiāo)，是為儲(chǔ)備資金，備戰(zhàn)明年，這其實(shí)從另一方面反映出，大型房企對(duì)于明年市場(chǎng)的不確定性的種種擔(dān)憂。

　　張宏偉表示，到了年底的傳統(tǒng)淡季，大型房企會(huì)為明年戰(zhàn)略的調(diào)整做一些基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，做一些優(yōu)惠活動(dòng)積累客源，也是正常的市場(chǎng)行為。可以說(shuō)，萬(wàn)科、恒大等大型房企在一些城市打折促銷(xiāo)，并不是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的緣故。

　　“但肯定也是受到了政策調(diào)控的影響，目前對(duì)于明年的市場(chǎng)預(yù)期還是有所擔(dān)心，尤其是對(duì)中國(guó)貨幣政策的走向比較擔(dān)心。”張宏偉強(qiáng)調(diào)，貨幣政策是從緊還是繼續(xù)適度寬松，在管理層沒(méi)有明確定調(diào)之前，開(kāi)發(fā)商還是明智一點(diǎn)，先打折促銷(xiāo)回籠資金，做好“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。

　　對(duì)于2011年的市場(chǎng)，各方也都給出了并不樂(lè)觀的判斷。證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康近日對(duì)媒體表示，談房?jī)r(jià)很“危險(xiǎn)”，會(huì)有說(shuō)不準(zhǔn)的“危險(xiǎn)”。對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，預(yù)計(jì)明年下半年會(huì)“麻煩一點(diǎn)”。

　　上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)早報(bào)記者表示，雖然目前大幅降價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)，但僵持之下賣(mài)家的優(yōu)勢(shì)地位正遭遇挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的12月份至來(lái)年小陽(yáng)春之前，這種松動(dòng)會(huì)不斷加深，并成為成交量回升的重要鋪墊。

　　“目前并不太受開(kāi)發(fā)節(jié)奏制約的二手房市場(chǎng)(今年11月份)交易以及門(mén)店來(lái)客量依舊低落，觀望氣氛濃厚，預(yù)示著12月和明年1月樓市交易會(huì)保持平淡，價(jià)格也不會(huì)有太多實(shí)質(zhì)性波動(dòng)。”宋會(huì)雍指出。

　　中金公司最近的研究報(bào)告認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控的力度正在逐步加大，結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)公司債發(fā)行人三季報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)公司債短期內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)依然很小，但考慮到本輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，2011年下半年將是房地產(chǎn)公司流動(dòng)性最差的時(shí)候，那時(shí)出現(xiàn)債務(wù)違約的可能性正在增大。