調(diào)控重拳下 土地出讓金千億俱樂部逆勢擴(kuò)軍

       盡管今年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度空前，但在貨幣資金充裕的情況下，標(biāo)桿房企拿地?zé)崆椴粶p，土地交易市場異?；鸨?。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月22日，上海、北京兩地土地出讓金已相繼突破1000億元，而大連、天津亦距離千億元不遠(yuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場的成交情況更多是對未來樓市預(yù)期的一種反映，考慮到中國宏觀經(jīng)濟(jì)高增速仍將維持，調(diào)控政策雖能對樓市起到階段性抑制作用，但仍難改變樓市的長期向好格局。

　　“千億俱樂部”擴(kuò)軍

　　中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居國內(nèi)城市榜首，北京以1004.48億元位列第二。

　　據(jù)統(tǒng)計，2009年上海土地出讓收入已高達(dá)1025.28億元，而截至今年11月22日上海的土地出讓金收入已比去年高出三成。

　　北京則是在今年11月19日首次突破千億元大關(guān)。住宅用地、商業(yè)辦公用地價格均大幅增長，其中住宅用地均價8559元/平方米，商業(yè)辦公用地均價9874元/平方米。

　　大連的土地價格今年以不可思議的速度一路飆升，住宅用地均價已達(dá)5698.41元/平方米，商業(yè)用地均價21105.17元/平方米。這使得大連的土地收入也已逼近千億元。

　　緊隨其后的天津以866.8億元的土地收入位列第四。如今距年尾還有一個多月的時間，在北京之后，大連、天津也有望在年底成為“千億俱樂部”的新成員。

　　對于土地市場的火爆，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐分析師黃河滔認(rèn)為，土地市場的成交情況更多是對未來樓市預(yù)期的一種反映，與當(dāng)年市場情況并無直接聯(lián)系。本年部分城市土地出讓收入再次超越1000億元，除有地價上漲因素影響外，政府加大供應(yīng)力度也是重要原因之一。

　　一面是政府部門加大推地力度，提高土地的供應(yīng)量來緩解供應(yīng)緊張帶來的土地價格上漲，另一面我們看到的則是開發(fā)商正在加緊拿地加大土地儲備。

　爭先恐后拿地

　　據(jù)方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年9-10月，被關(guān)注的19家品牌企業(yè)土地儲備增加迅速，并超過同期商品房新增供應(yīng)，中心城區(qū)和新城級別的優(yōu)質(zhì)住宅地塊競爭激烈。其中5家企業(yè)新增了140萬平方米儲備面積，除綠地有60萬平方米的商辦用地外，其余合生創(chuàng)展、仁恒、金地和新城股份均為住宅用地。

　　從拿地金額來看，上市企業(yè)、國有背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地支出明顯要高出民營企業(yè)。拿地面積20強(qiáng)企業(yè)中，超過九成的企業(yè)是中外上市公司。

　　除合生創(chuàng)展再次新增2幅居住地塊外，綠地、仁恒、金地和新城股份均有新土地進(jìn)賬，5家企業(yè)共購得9幅地塊，增加儲備面積140萬平方米，動用資金總額98億元。

　　中國指數(shù)研究院華東分院研究副總監(jiān)杜丙國認(rèn)為，上市企業(yè)和國有背景企業(yè)融資渠道更為暢通，商品房去化速度更快，用于拿地的資金和開發(fā)能力強(qiáng)，所以能夠持續(xù)拿地。有的上市房企反周期拿地，在市場看淡的情況下積極儲備優(yōu)質(zhì)地塊。

　　黃河滔指出，目前住宅、商業(yè)用地供應(yīng)偏緊局面仍然存在，加緊拿地也是形勢所迫。如根據(jù)上海市統(tǒng)計年鑒顯示，2009年全市住宅用地出讓面積為866.99萬平方米，可建面積為1318.41萬平方米。而僅2010年1-11月期間，新建住宅獲批上市面積便達(dá)到1400.61萬平方米，超出去年出讓住宅用地可建面積6.23%。而且地塊可滿足滾動開發(fā)需要，儲備土地可抵御通脹，所以開發(fā)商加緊拿地也有其現(xiàn)實(shí)需求。

　　標(biāo)桿房企拿地?zé)崆椴粶p使得土地市場呈現(xiàn)火熱的場面，土地價格也節(jié)節(jié)攀升。而土地價格是構(gòu)成房地產(chǎn)價格的重要因素，據(jù)此就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地市場的火爆之后，會帶來新一輪房地產(chǎn)價格的上漲，這無疑讓今年大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨尷尬。

    平均溢價率下降

　　上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏表示，土地價格與出讓地塊有關(guān)，但就此認(rèn)為調(diào)控失效有失偏頗。今年地價成交總額雖然比去年大幅上升，但并不表明地價呈現(xiàn)升溫的跡象。

　　由于土地出讓區(qū)域、地理位置各有不同，因此成交總地價水平上升并不能說明問題。事實(shí)上今年部分前期曾經(jīng)被一度炒作的板塊地價還出現(xiàn)了下降的態(tài)勢。

　　上海中原數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月住宅用地平均溢價率為102%，比去年下降41%。9月29日成交的唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-14地塊，由上海仁恒楊浦房地產(chǎn)有限公司以28.98億元摘得，樓板價16102元/平方米，溢價率127%。相比2009年綠城取得的唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊樓面地價，溢價分別回落15.4%、66.5%。這至少說明房企拿地心態(tài)在政策頻出的背景下趨于理性。

　　龔敏同時指出，從房價構(gòu)成來看，地價上漲確實(shí)會引發(fā)未來房價上漲，這是不可避免的。在公開招標(biāo)的過程中，相對優(yōu)質(zhì)的地塊永遠(yuǎn)滿足不了市場需求，決定了該類土地地價將永遠(yuǎn)處于上漲局面。

　　房地產(chǎn)調(diào)控主要目的是為遏制房價過快上漲，而非使房價走向下降通道。從今年總體溢價率表現(xiàn)及部分地塊地價出現(xiàn)下降的情況來看，房企對未來市場由于過分良好預(yù)期而不計后果高價拿地的現(xiàn)象基本被遏制，參與最后競拍的房企數(shù)量明顯減少，地價未出現(xiàn)暴漲。

　　黃河滔還告訴早報記者：“我們從1-10月期間新房市場與二手房市場成交數(shù)據(jù)來看，一、二手房成交量分別出現(xiàn)27.96%和48.95%的同比下滑，而一、二手房成交均價累計漲幅也分別較去年漲幅降低34.54和12.40個百分點(diǎn)，目前為5.98%和24.03%。從這個角度看，調(diào)控政策確實(shí)已起到了作用。”

　　但黃河滔指出，考慮到中國宏觀經(jīng)濟(jì)高增速仍將維持，調(diào)控政策雖能對樓市起到階段性抑制作用，但仍難改變樓市的長期向好格局。