政策集中發(fā)力效應(yīng)累加 12月或?qū)⒊蔀椤肮拯c(diǎn)”

      經(jīng)過大半年的政策調(diào)整之后，2010年的樓市終于迎來了“年末”的大幕。展望當(dāng)下的市場，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的打折促銷，也沒有出現(xiàn)千人搶房的熱鬧場景，有的只是籠罩在樓市前景上的重重迷霧。有人說，2010年是有史以來樓市政策最為“洶涌”的一年：政策嚴(yán)厲之程度超過以往任何時(shí)候；也有人說，2010年是政策最為“尷尬”的一年：頻頻出臺(tái)的政策背后，卻是對房價(jià)無法止?jié)q的哀嘆。“政策年”帶給樓市的將是怎樣的一個(gè)未來……

　　在這12個(gè)月，許多新政策、新規(guī)定的實(shí)施或許將引起房地產(chǎn)市場環(huán)境的大幅變化，而是否會(huì)由此帶來新的市場“拐點(diǎn)”，將是對市場的一大考驗(yàn)。

　　●市場表現(xiàn)●

　　一周內(nèi)12個(gè)項(xiàng)目取證新政策實(shí)施引爆開盤潮

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的兩周（11月15-11月28日）里，北京市新取預(yù)售證的商品房項(xiàng)目創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了28個(gè)，這一數(shù)字不僅比正常取證數(shù)量高出不少，也讓此前業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)的年底開盤潮提前到來。

　　“下月起就要執(zhí)行資金監(jiān)管了，能開的盤都會(huì)在這段時(shí)間開，畢竟年底是需要資金的時(shí)候”某開發(fā)商副總這樣道出其中的原委。

　　近日，北京市先前出臺(tái)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》等兩項(xiàng)新政，都將在12月開始施行。據(jù)了解，這兩項(xiàng)政策都是針對預(yù)售環(huán)節(jié)的，調(diào)控的對象直指開發(fā)商，將運(yùn)用監(jiān)管預(yù)售款、預(yù)售方案等手段，進(jìn)一步縮小開發(fā)商在樓市調(diào)控下的博弈空間。為了避免成為被監(jiān)管對象，許多項(xiàng)目都加快了取證進(jìn)度，這也直接造成了取證項(xiàng)目的劇增。

　　然而《廣廈時(shí)代》在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，讓開發(fā)商頭疼的遠(yuǎn)不止一兩項(xiàng)新規(guī)的執(zhí)行。信貸政策的緊縮，對境外“熱錢”的管控，以及對后續(xù)政策的擔(dān)憂，都促成了開盤潮的出現(xiàn)。

　　政策一：《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》

　　10月25日，北京市住建委、人民銀行營業(yè)管理部、中國銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局聯(lián)合出臺(tái)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，該辦法明確規(guī)定了商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，以保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁認(rèn)為，緊預(yù)售資金，對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響是不言而喻的。預(yù)售資金被鎖定，將使開發(fā)商很難再閃轉(zhuǎn)騰挪，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。在這種形勢下，開發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷售回款，才能保證足夠資金竣工和銷售回現(xiàn)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，如果實(shí)行資金監(jiān)管，短期來看符合條件的項(xiàng)目會(huì)提早入市以規(guī)避新政，但是從中期來看，不排除一些后期開盤的小型開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目公司會(huì)采取捂盤等手段，來等待政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。

　　“對于中小型企業(yè)來說，年底是資金周轉(zhuǎn)量最大的時(shí)期，在這個(gè)節(jié)骨眼上收走預(yù)售資金，會(huì)對他們的資金流產(chǎn)生很大的影響”王裕仁表示。

　政策二：《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》

　　11月8日，北京市住建委公布《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》，對開發(fā)商申請預(yù)售許可提出了極其細(xì)化的條款。按照要求，開發(fā)商在申請商品房預(yù)售許可時(shí)，就必須提交預(yù)售方案。預(yù)售方案不但要包括該項(xiàng)目的基本情況，還要包括項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排。同時(shí)，預(yù)售方案中還要包括預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度等。新規(guī)中還特別提出，預(yù)售方案中要包括商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式。開發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上述通知與《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》這兩個(gè)政策是有延續(xù)性的，兩者互相配合，加強(qiáng)了對預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。但是對于市場的影響來說，上述通知的內(nèi)容更加著眼于長遠(yuǎn)，更加注重制度的改善。

　　我愛我家的分析人士表示，《通知》或?qū)㈤_發(fā)商拋出手中更多的存量房源，使短期內(nèi)市場供應(yīng)進(jìn)一步猛增；同時(shí)，預(yù)售方案中要明確預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度，進(jìn)一步加劇了“價(jià)格戰(zhàn)”的白熱化程度，整體市場價(jià)格的降幅將更加明顯。

　　政策三：《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》

　　11月15日，住建部與國家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的通知》，該通知再次明確：境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，而在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　由于延續(xù)了2006年“限外令”的部分內(nèi)容，上述通知也被成為“新限外令”。盡管“新限外令”的實(shí)施時(shí)間并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但是按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，12月很有可能將在各地陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則。適時(shí)推出的“新限外令”，被外界解讀為國際“游資”泛濫背景下，對進(jìn)入國內(nèi)熱錢的有力鉗制。而受到該《通知》影響最大的，則莫過于一線城市的高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

　　漢博投資集團(tuán)有限公司董事李亞明表示，短期內(nèi)由于國際、國內(nèi)雙重復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，大量海外游資在加緊向國內(nèi)滲透。再加上人民幣對外長期走強(qiáng)、以及對美元升值壓力的存在，更助推了熱錢的興趣。此次國家相關(guān)部門出臺(tái)“新限外令”，將大大削弱熱錢在房地產(chǎn)市場造成的影響。

　　“對房地產(chǎn)商，尤其是高端住宅開發(fā)商而言，這并不是一個(gè)好消息。本來在市場冷淡的背景下，海外游資被寄予厚望，希望這部分資金能進(jìn)入樓市，讓部分高端住宅受益，然而‘新限外令’的出臺(tái)，說明政府已經(jīng)開始堵住這個(gè)口子了”有業(yè)內(nèi)人士指出。

     ●后市展望●

　　政策效應(yīng)累加 12月或?qū)⒊蔀?ldquo;拐點(diǎn)”

　　日前，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布了一項(xiàng)研究報(bào)告指出，今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%；再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，資金來源會(huì)快速惡化，預(yù)計(jì)到明年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長。同時(shí)，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性會(huì)明顯惡化。盡管只是一份研究報(bào)告，但還是引起了業(yè)內(nèi)的極大震動(dòng)。

　　“不管明年的局面會(huì)怎樣，當(dāng)前的年關(guān)就很難過。雖然之前經(jīng)過幾撥政策的出臺(tái)，樓市并沒有發(fā)生大的變化，但其效果已經(jīng)疊加起來了。年末這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，是其集中發(fā)力的時(shí)候。隨著近期開盤量的增加，房價(jià)的加速下行已經(jīng)成為必然”某資深業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

　　政策四：央行收縮流動(dòng)性各銀行開始收緊放貸量

　　11月19日，央行發(fā)布公告稱，為加強(qiáng)流動(dòng)性管理，適度控制貨幣信貸投放，從11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；而在此前的11月11日，統(tǒng)計(jì)局公布10月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的當(dāng)天，央行已經(jīng)宣布提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，在僅僅一周左右的時(shí)間里，央行兩度上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，由此表明了收縮流動(dòng)性的決心。

　　盡管外界對于央行收縮流動(dòng)性的目的并無太多疑問，但一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)是，央行針對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的提準(zhǔn)行為使原本就如履薄冰的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

　　“兩次提高準(zhǔn)備金率，將凍結(jié)近7000億的資金，而年底本來就是貸款余量不足，各家爭搶‘救濟(jì)糧’的時(shí)候，此時(shí)的進(jìn)一步緊縮信貸，無疑會(huì)卡住一些房企的咽喉”北京中原的專業(yè)人士這樣指出。

　　而實(shí)際上，近日已有消息稱，多家銀行已經(jīng)停放房地產(chǎn)開發(fā)貸，而隨著提高存款準(zhǔn)備金的進(jìn)一步實(shí)施，類似的情況難免會(huì)涉及更廣。

     一次調(diào)控期間：

　　4月

　　《國務(wù)院頒布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（10號文）：出臺(tái)了抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等新“國十條”，從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面對樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在遏制部分城市房價(jià)過快上漲。提出實(shí)行差別化信貸政策，首套房90平方米以上首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，對高房價(jià)地區(qū)第三套房暫停發(fā)放貸款，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房行為。

　　《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》：規(guī)定未獲得預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取或變相收取定金。要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。杜絕假按揭及捂盤惜售等行為。

　　《北京市貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》（即京12條）：包括暫停第三套貸款、同一家庭限購一套新房和限制外地人購房等遏制炒房的十二項(xiàng)具體措施。京版十二條將國十條留給地方政府的選擇性政策空間全部用足，甚至更加嚴(yán)格，打擊矛頭直指投機(jī)性炒房和外地游資炒房，誓將不合理的需求踢出北京樓市。

　　5月

　　《三部委關(guān)于加強(qiáng)廉租房管理有關(guān)問題的通知》：要求嚴(yán)格廉租房建設(shè)和管理，堅(jiān)持集中建設(shè)和在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建相結(jié)合，以配建為主。以緩解低收入人群住房難的問題。

　　6月

　　三部委聯(lián)合規(guī)范“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)定商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)使二套房差別信貸更具可操作性，從緊信號再次釋放。

　　《七部委關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》：規(guī)定公租房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，要各級地方政府加快公租房建設(shè)，旨在解決困難家庭住房問題。

　　7月

　　銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動(dòng)搖：針對近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。

　　二次調(diào)控期間：

　　9月

　　《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》：企業(yè)閑置土地超一年禁拿地，兩部委要求貫徹落實(shí)“國10號文”的工作任務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控。該通知的出臺(tái)，釋放出了強(qiáng)烈的再調(diào)控信號。

　　《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》：暫停三套房貸，限制非本地人購房；首付比例調(diào)至30%以上；二套房首付不低于50%，利率不低于1.1倍；首套購房征收1%-1.5%的契稅，非首次契稅從1.5%恢復(fù)到3%。該通知標(biāo)志著二次調(diào)控的開始，樓市下行的趨勢得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　10月

　　《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》：使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。該通知的出臺(tái)進(jìn)一步遏制了投資購房的需求，但同時(shí)也削弱了剛性需求的購買能力。

　　央行年內(nèi)首次加息：金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。金融環(huán)境出現(xiàn)進(jìn)一步的收緊，樓市的銀根再度遭遇緊縮。

　　《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》:規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

　　11月

　　《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》（北京）:規(guī)定開發(fā)商在申請商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)提交商品房預(yù)售方案；而該方案從申請預(yù)售許可證到開盤都有相應(yīng)規(guī)定。開發(fā)商再以團(tuán)購等借口捂盤，或面向關(guān)系戶進(jìn)行低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購，項(xiàng)目將面臨停售風(fēng)險(xiǎn)。