多數(shù)樓盤成交價(jià)低于擬售價(jià) 樓價(jià)不降是假象

      樓市調(diào)整已開始了大半年，作為參考價(jià)格的擬售價(jià)與實(shí)際成交價(jià)漸行漸遠(yuǎn)，尤其是11月份，近50個(gè)項(xiàng)目的集中入市，導(dǎo)致這一現(xiàn)象尤為明顯：一邊是擬售價(jià)格的虛高，一邊是成交價(jià)格的大幅縮水。同一個(gè)樓盤，網(wǎng)上公式的擬售價(jià)與實(shí)際的成交價(jià)，每平方米幾千元甚至上萬元的差價(jià)讓買房人感覺簡直“霧里看花”。

　　價(jià)格是多數(shù)買房人最看重的因素，但就是在簡單的定價(jià)環(huán)節(jié)，開發(fā)商卻花招百出。對于當(dāng)下買賣雙方的博弈期，房價(jià)到底價(jià)格是漲是跌？本報(bào)記者進(jìn)行了深入探訪。

　　●高標(biāo)低賣買房人感覺挺合適

　　“開網(wǎng)店時(shí)我發(fā)現(xiàn)，無論標(biāo)上什么樣的價(jià)格，買家總是不停地討價(jià)還價(jià)，不是希望抹掉零頭就是要求免費(fèi)快遞。于是就索性把商品標(biāo)上高價(jià)，再推出限時(shí)7折搶購的活動(dòng)，到最后，實(shí)際的成交價(jià)格比照先前不但沒降，參加搶購的買家反而增多了。”聊起自己的生意經(jīng)，兼職開網(wǎng)店的小王頗為得意。但說起不久前的買房經(jīng)歷，卻連連表示自己醒悟得太晚，“中招了”：這類高開低走的手法，開發(fā)商們運(yùn)用起來更加的爐火純青，小王一直到簽約后，才發(fā)現(xiàn)自己買的房子與仍舊在售的前一期單價(jià)基本相同，并未得到想象中的實(shí)惠。

　　就在11月份，小王和家人在通州看了多個(gè)樓盤，最后將目標(biāo)鎖定在了新城區(qū)運(yùn)河附近的某項(xiàng)目，唯一的障礙是2.4萬元左右的預(yù)售均價(jià)讓小王連連搖頭。正當(dāng)準(zhǔn)備放棄時(shí)，售樓員適時(shí)地告訴小王，具體樓層的具體戶型的定價(jià)更合適，比如正在銷售的8號(hào)樓，6、7層135平方米的三居室，實(shí)際售價(jià)為18000元/平方米左右，總價(jià)大概在250萬上下，由于均是高層板樓，并不存在朝向采光的問題。另外，10層以上均價(jià)則相對較貴，但也僅為19000元/平方米，依舊遠(yuǎn)低于24000元/平方米的預(yù)售均價(jià)。為何實(shí)際售價(jià)比均價(jià)差了那么多？售樓員解釋道：“同期銷售的9號(hào)樓價(jià)格在245000元/平方米左右，位置更加優(yōu)越。由于原本是打算明年推出的，現(xiàn)在雖然拿出來銷售，但并不著急賣，建議您多考慮8號(hào)樓，價(jià)格很優(yōu)惠。”并排的兩棟樓，單價(jià)差了5000元/平方米，一套三居就差了六七十萬元。這么一對比，小王反而感覺到是機(jī)會(huì)出手了，當(dāng)即就預(yù)訂了8號(hào)樓的一套三居室。

　　“但到現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，自認(rèn)為很優(yōu)惠才買下的房子實(shí)際并未便宜。”回過頭來小王在交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目8月份的預(yù)售均價(jià)為2萬元，實(shí)際成交價(jià)為1.8萬，如今預(yù)售均價(jià)提到了2.4萬，實(shí)際成交價(jià)仍是1.8萬。

　　先標(biāo)出較高的預(yù)售價(jià)，在買房人感嘆調(diào)控?zé)o力時(shí)，適時(shí)地報(bào)上實(shí)際售價(jià)，并冠以優(yōu)惠、折扣等“帽子”，讓買房人重燃希望，但實(shí)際價(jià)格卻并未松動(dòng)。在與調(diào)控政策的博弈中，開發(fā)商高開低走的手段屢試不爽。

      ●多數(shù)樓盤成交價(jià)低于擬售價(jià)

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，11月25日前新增的預(yù)售項(xiàng)目，平均擬售價(jià)達(dá)到了2.45萬元/平方米，相比10月同期的20087元/平方米及9月份的21131元/平方米，均有大幅提高。但實(shí)際成交均價(jià)為20144元/平方米，相差甚遠(yuǎn)。

　　由此可見，近期新增預(yù)售項(xiàng)目的擬售價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格的差距正在逐步加大。如運(yùn)河灣的最高擬售價(jià)格為26000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格卻為18761元/平方米，低了7000元/平方米；倚景園擬售價(jià)格39466元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格為36472元/平方米，低了3000元/平方米；新華經(jīng)典麗園擬售價(jià)格為31995元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格為23613元/平方米，每平方米低了8000元。

　　另外，記者還注意到，越是高端樓盤，實(shí)際成交價(jià)格與擬售價(jià)格的差距越大。有京城第一貴之稱的霞公府，擬售價(jià)為107742元/平方米，實(shí)際成交的價(jià)格則為94092元/平方米，相差1.3萬元/平方米；CBD核心區(qū)的禧瑞都擬售價(jià)格超過7萬元，實(shí)際成交價(jià)為6萬元，相差1萬元；朝陽區(qū)的另一高端項(xiàng)目紅璽臺(tái)同樣如此，最貴為64614元/平方米的擬售價(jià)，實(shí)際成交則為57380元/平方米。

　　記者同樣對比了兩周前因“直降近7千元”而炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的京貿(mào)國際城，其公布的擬售價(jià)格為25992元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格為20872元/平方米，相差為5000元，與上述項(xiàng)目相比甚至有些“拿不出手”。

　　●目前調(diào)控最大作用在于房價(jià)停漲

　　對于成交價(jià)低于擬售價(jià)的現(xiàn)象，多位開發(fā)商均向記者表示，擬售價(jià)不等于開盤價(jià)，在實(shí)際開盤時(shí)會(huì)受到很多客觀因素影響，比如市場因素，開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場的好壞情況調(diào)整價(jià)格。另外，房源的不同也必然導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格有所差異。

　　但理論上講，開發(fā)商親自申報(bào)的擬售價(jià)格作為參考價(jià)不應(yīng)與實(shí)際成交價(jià)差距過大。一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，這一現(xiàn)象也是自樓市進(jìn)入調(diào)整期后才越來越明顯，從開發(fā)商的角度講，不斷提高擬售價(jià)格造成樓市始終處于上漲的假象，給成交明顯冷淡的市場注入信心。另外，大幅提高的擬售價(jià)也給了開發(fā)商更多的打折和優(yōu)惠空間。買房人最后會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己即便是托關(guān)系找朋友，打了折上折的房子，實(shí)際也并未實(shí)惠多少。

　　對于這種市場現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事經(jīng)理李文杰一語道破：“目前調(diào)控的最大作用就在于房價(jià)不漲了。”今年的情況與2008年時(shí)有很多不同，那時(shí)政策一出臺(tái)，房價(jià)就應(yīng)聲而落，如今受通貨膨脹和股市起伏的影響，樓市仍舊是資金的重要去向。號(hào)稱史上最嚴(yán)調(diào)控雖已執(zhí)行了大半年，但并沒有像很多人期盼的那樣降低房價(jià)，不過從整體上看，北京的大部分項(xiàng)目的成交均價(jià)已基本停漲。李文杰預(yù)計(jì)，2011年樓市價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，尤其是明年3月份的兩會(huì)，將為樓市走向定調(diào)。