樓市調(diào)控進入關(guān)鍵期 標桿房企拿地勢猛

      近日，房地產(chǎn)重點城市土地市場供求趨熱，雖然一手住宅市場整體價格未見松動，打折促銷力度亦不大，但是標桿房企對市場的反應正在發(fā)生微妙變化。在銷售策略方面出現(xiàn)“加速回籠資金”跡象。業(yè)內(nèi)人士預計，市場調(diào)控的效果在明年一季度或可明顯顯現(xiàn)，而影響市場調(diào)控的直接因素取決樓市的供應量。

　　據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，國內(nèi)各地住宅用地供應再續(xù)10月高位放量態(tài)勢，京、滬、寧等6城市掛牌面積209公頃，達到年內(nèi)較高水平。受供應放量影響，住宅用地成交出現(xiàn)“井噴”，32幅到期地塊全部成交。京、滬、漢等7城市共成交土地面積342公頃，高出2010年平均水平的1倍，為年內(nèi)第二高位；總體溢價率維持近期低位狀態(tài)，出讓地塊平均溢價率為40%。

　　值得注意的是，標桿房企拿地勢頭不減。上周富力、萬科、綠城等在土地市場均有所斬獲，特別是他們開展聯(lián)合拿地以分攤市場風險的做法已成為土地市場近期趨勢。中原地產(chǎn)分析人士劉淵表示，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但部分標桿房企依然獲得不俗的銷售業(yè)績，由于銷售回款順暢，這些資金寬裕的開發(fā)商對熱門地塊的爭奪將依然活躍。

　　據(jù)中原監(jiān)測12個重點城市調(diào)查數(shù)據(jù)，自10月以來各地居住土地供應累計超過1600公頃，平均每周供應量達到200公頃，較今年1至9月周平均水平高出14%。根據(jù)目前土地供應調(diào)查情況看，未來1個月內(nèi)還將有939公頃宅地掛牌出讓。劉淵預計，年底各地土地市場將持續(xù)供求兩旺的活躍態(tài)勢。

　　隨著年末購地款的集中支付和各房企需要補充新的土地儲備，開發(fā)商的“資金鏈”壓力日益增加。出于降低整體運營風險的考慮，一些房企開始調(diào)整價格策略以加速資金回籠。然而，開發(fā)商“加速回籠資金”并不普遍，僅呈“跡象”。很多城市，包括二三線城市的房價自調(diào)控以來仍呈漲勢。北京樓市受到即將在12月1日執(zhí)行的預售金監(jiān)管新政的擠壓作用影響，11月新開盤項目數(shù)量明顯增加。但自9月29日二次調(diào)控開始，取得預售證的項目合計有62個，其中在今年內(nèi)有過2次以上預售證記錄的項目為23個。這些項目中二次調(diào)控后價格相比之前還在漲的達到了16個，占到了總量的70%以上。一系列調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場影響并不明顯，與調(diào)控預期相反，盡管房價在漲11月份成交量創(chuàng)新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，盡管在持續(xù)調(diào)控的壓力下開發(fā)商的資金鏈在被進一步拉緊，央行近來一連串的動作也預示，適度寬松的貨幣政策已經(jīng)結(jié)束。但是海內(nèi)外投機資本流入加劇，通貨膨脹壓力加大，使房地產(chǎn)市場潛在獲利機會仍存在吸引力，在國際熱錢洶涌的背景下，眼下地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向海外融資，涌向香港海外資金池，而中小房企則求助民間高息借款。樓市調(diào)控面臨最關(guān)鍵的時期。

　　預計，未來幾個月考慮到通脹趨勢，進一步加息的可能性到明年二季度前難以排除，新一輪緊縮周期或已到來。市場調(diào)控的效果在明年一季度或可明顯顯現(xiàn)，而明年開發(fā)商的資金狀況將成為行業(yè)競爭的關(guān)鍵，影響市場調(diào)控的直接因素取決樓市的供應量。