房地產(chǎn)行業(yè)年終盤點:十大新聞攪熱2010年樓市

       2009年，我們迎來經(jīng)濟復蘇的一年，樓市在利好政策刺激下一路直上。進入2010年，延續(xù)上升勢頭的樓市并沒有走多遠。3月份央企的瘋狂買地，加速了政府治理房地產(chǎn)市場的步伐，先是4月17日出臺“新國十條”，隨后又在9月29日出臺了新政策，樓市一年兩調(diào)控史無前例。

　　在政策的調(diào)整下，樓市出現(xiàn)了一波三折的動蕩，調(diào)整回落再上漲，曲折中略有前進。

　　大龍地產(chǎn)財?shù)貎煽?/strong>

　　事件回放：1月20日，北京市國土資源局發(fā)布公告，由于大龍地產(chǎn)逾期未簽訂該地塊的《國有建設用地使用權出讓合同》及《土地開發(fā)建設補償協(xié)議》，市國土資源局依據(jù)《拍賣文件》的有關規(guī)定，決定取消大龍公司的競得資格，同時對于大龍公司已經(jīng)交納的2億元競買保證金將不予退還。隨著公告的發(fā)布，去年制造天價地王的大龍地產(chǎn)事件也宣告終結。2009年11月底，北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價50.5億元、樓面地價2.9859萬元/平方米，拍得北京新地王。

　　點評：說大龍“膽大包天”一點不過分?，F(xiàn)在關于事件的起因還沒有確切的說法，是為了公司炒作，還是有背后黑手在慫恿，還沒有定論。

　　78家央企退市

　　事件回放：國務院國資委新聞發(fā)言人杜淵泉3月18日表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務。事件的起因是由于一段時間以來，央企不斷斥巨資入市拿地。在政策發(fā)布的前一天，中國兵器裝備集團以17 .6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地塊。此前入市拿地的央企還包括中國電子、中國煙草等一大批不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。

　　點評：沒開發(fā)經(jīng)驗，但就是有錢。這是地產(chǎn)界對央企財大氣粗的形容。它們的入市客觀上造成了近兩年來的地價飆升。

　　“新國十條”劍指投機性購房

　　事件回放：年初瘋長的房價，終于引起了政府的重視。“新國十條”在4月中旬突降樓市，限購、二套房首付50%、限制外地人購房、三套房貸從嚴、認房又認貸等一系列新的規(guī)定接踵而來，讓購房者和開發(fā)商一時集體迷失了方向。樓市進入了首次調(diào)控的漩渦中。隨后各地政府先后出臺了更加嚴格和細致的執(zhí)行細則，全國樓市出現(xiàn)了蕭條。但是聰明的中國人有著較強的適應能力，各種各樣的曲線購房方式不斷出現(xiàn)，調(diào)控作用慢慢被市場稀釋。

　　點評：盡管一次調(diào)控沒能達到預期的效果，但是卻讓地產(chǎn)調(diào)控進入了一個新的領域，行政手段在不斷加強。

　　“9·29”樓市二次調(diào)控出臺

　　事件回放：9月29日，五部委分別出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。措施主要有：在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；完善差別化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款等；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；切實增加住房有效供給；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。

　　點評：“9·29”政策是“新國十條”的細化和深化的補充，使政策措施施行得更加完善。從此，個別城市出臺的“限購”、“限貸”等政策，迅速推及到全國，比“國十條”政策更加具體、力度更大。

　　萬科加快并購銷量破千億

　　事件回放：進入2010年，萬科加快了并購步伐。今年的中報顯示，上半年，萬科共收購了17家公司。二次調(diào)控來襲，樓市再陷低迷，但行業(yè)龍頭萬科的表現(xiàn)卻與整體市場大相徑庭。自8月開始，萬科銷售金額屢創(chuàng)新高，10月份當月的銷售額更達到驚人的155億元。從全年來看，萬科今年銷售額破千億應該已無懸念。

　　點評：相信對于萬科而言，千億元銷售額僅僅是一個階段性目標。進入綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，增加持有型物業(yè)，以并購為主的滾雪球發(fā)展模式比過去單純復制的模式要快得多。

　　明悅灣6棟不合格保障房被拆

　　事件回放：7月1日，北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設的舊宮三角地保障房項目因部分在建工程結構混凝土強度未達到設計要求，經(jīng)檢測和專家論證，北京市建設行政主管部門決定拆除B、C區(qū)6棟樓地上結構部分，另外兩棟樓進行局部加固處理。這是北京保障房建設中首次出現(xiàn)的因質(zhì)量問題拆除重建的案例。

　　點評：作為北京首個被拆除的保障房樓盤，意義不言而喻。這是繼“樓脆脆”之后又一廣受關注的保障房項目質(zhì)量問題，表明了政府致力于改變長期以來保障房就是劣質(zhì)房代名詞的決心。

　　預售資金監(jiān)管擠壓房企資金鏈

　　事件回放：北京市《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》近日正式出臺。該《辦法》核心內(nèi)容為：預售資金全部存入專用賬戶，禁止開發(fā)企業(yè)直接收存預售資金；預售資金嚴格按工程節(jié)點支取。該《辦法》自2010年12月1日起正式實施。預售款監(jiān)管辦法的出臺對于防止開發(fā)商滾動開發(fā)，確保購房者利益等方面意義重大。

　　點評：針對一些開發(fā)商將預收款用于投資囤地，進行滾動開發(fā)等情況，預收款監(jiān)管辦法規(guī)定?？顚Ｓ茫_發(fā)商按工程節(jié)點進行支取。此舉有利于控制開發(fā)商的擴張速度，防止部分開發(fā)商囤地惜售。對于有效增加供給，保障購房者資金的安全等將起到很大的作用。

　　國土部住建部嚴打開發(fā)商囤地

　　事件回放：9月26日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》，要求貫徹落實“國10號文”確定的工作任務，進一步加強房地產(chǎn)用地和建設的管理調(diào)控，積極促進房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。《通知》明確規(guī)定，對企業(yè)因自身原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將禁止企業(yè)及其控股股東參與土地競買。 為防止企業(yè)囤地，《通知》要求嚴格劃撥決定書和出讓合同管理。各類住房建設項目應當在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設，自開工之日起3年內(nèi)竣工。

　　點評：兩部委此舉的核心在于希望加大市場供應量，打擊囤地，讓那些買一塊地坐等土地升值的投資者無生意可做。

　　低碳概念風靡地產(chǎn)行業(yè)

　　事件回放：今年以來，眾多品牌開發(fā)商紛紛將低碳設立為未來房地產(chǎn)的開發(fā)方向。“低碳社區(qū)”、“健康住宅”、“生態(tài)住宅”甚至“零碳房”等概念，已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)項目宣傳的核心概念。去年的哥本哈根會議，讓低碳經(jīng)濟成為全球關注的焦點。隨著第一個以 “低碳世博”為理念的上海世博會的舉行，使低碳經(jīng)濟再次升溫。對于建筑開發(fā)商來說，發(fā)展綠色建筑已經(jīng)成為必然趨勢。業(yè)內(nèi)專家認為，在低碳經(jīng)濟的背景下，很多企業(yè)將面臨經(jīng)營模式的轉變，“低碳”將成為地產(chǎn)行業(yè)的新動向。

　　點評：這是繼綠色住宅、環(huán)保住宅后，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的又一項革命性的變革。面對越來越嚴重的環(huán)境污染，開發(fā)企業(yè)正在轉變經(jīng)營理念。

　　通州新城規(guī)劃成樓市漲價規(guī)劃

　　事件回放：今年初，通州新城規(guī)劃正式發(fā)布。今年北京新城建設的重心將向通州傾斜，集中力量聚焦通州，盡快形成與首都發(fā)展需求相適應的現(xiàn)代化國際新城。 通州新城核心區(qū)將北移至溫榆河、通惠河、小中河、運潮減河、北運河“五河交匯”處，面積由原規(guī)劃的11.8平方公里擴大到48平方公里。隨后，通州在售新房的價格由去年底的均價1.5萬元/平方米左右飆漲至后來的2.3萬元/平方米，甚至曾揚言要在年底奔3萬元/平方米，通州的房價經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。

　　點評：規(guī)劃成為開發(fā)商炒作噱頭的案例近年來比比皆是。此前有海南國際旅游島，還有燕郊等等。