樓市調(diào)控為何陷入尷尬？

     住建部副部長(zhǎng)仇保興日前在中國(guó)城市科研會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)上表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)前所未有，調(diào)控壓力也前所未有，但仍面臨六個(gè)方面的難題：一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，住房剛性需求旺盛；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。(11月29日《中國(guó)證券報(bào)》)

　　從今年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，在全國(guó)范圍內(nèi)展開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控以來，歷時(shí)已半年有余。雖然各地已經(jīng)傳出一些房?jī)r(jià)下跌的零碎新聞，但從總的格局來看，高房?jī)r(jià)仍然未見整體性的松動(dòng)。相反，開發(fā)商仍然以飽滿的熱情投入拿地，創(chuàng)造“地王”的新紀(jì)錄。11月25日，國(guó)企性質(zhì)的廣鐵集團(tuán)以86億元奪得一塊土地，折合每平方米樓面均價(jià)達(dá)到17276元，成為廣州的新地王。此前數(shù)日，萬科、華遠(yuǎn)等地產(chǎn)巨頭，在廣州、北京、南京都投入巨額資金出手拿地。這說明，調(diào)控政策未能動(dòng)搖開發(fā)商對(duì)未來樓市的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為什么陷入尷尬？仇保興副部長(zhǎng)列出了6大理由。對(duì)住房的剛性需求大都是居住性購(gòu)房，但現(xiàn)在居住性需求卻因高房?jī)r(jià)而受到了遏制；民間投資過少，可融資的大門一旦打開，得益最多的是國(guó)有開發(fā)商而不是民營(yíng)資本；至于征收房產(chǎn)方面的稅款，所起的作用只是抬高房產(chǎn)持有成本，不可能抑制人們持有住房的需求；至于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，只會(huì)影響各地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差別，與某些地區(qū)的房?jī)r(jià)過高并沒有實(shí)質(zhì)性的關(guān)系。在已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，政府動(dòng)用了財(cái)政、貨幣等多方面的政策工具，其目的正是為了解決這些問題，卻收效不大。

　　仇保興副部長(zhǎng)有一點(diǎn)算是說到了點(diǎn)子上，這就是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。長(zhǎng)期以來，地方政府為了從樓市中得到更多的利益以取得更多的財(cái)政收入，對(duì)這種投資功能的泛濫乃至一些投機(jī)行為，不但缺乏遏制的動(dòng)力，相反會(huì)利用行政資源加以支持。即使是在房地產(chǎn)調(diào)控力度越來越大的今年，地方政府的這種態(tài)度仍未從根本上改變。有報(bào)道稱，今年的土地交易市場(chǎng)異?；鸨?，上海、北京的土地出讓金已突破千億元，大連、天津亦離此不遠(yuǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入已達(dá)1369.94億元，但土地供應(yīng)量實(shí)際上并未有太大增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)僅為6%，而成交均價(jià)卻猛增64%(11月23日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》)。土地成交價(jià)格的猛增，實(shí)際上已經(jīng)為房?jī)r(jià)的猛增打下了“第一根樁”。很顯然，正是地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，才使樓市調(diào)控陷入了目前的困境。

　　但核心問題在于，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴并不是憑空產(chǎn)生的，而是在我國(guó)現(xiàn)行行政體制下產(chǎn)生的一個(gè)現(xiàn)象。地方政府承擔(dān)了大量繁重的地方性行政事務(wù)，能夠得到的財(cái)政支持卻很有限，事能夠與財(cái)權(quán)的不匹配，使地方政府不得不努力開拓財(cái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然是可以利用的。