揭秘炒作利益鏈:狂炒概念燕郊再造樓市泡沫

　　冬日蕭條的景象并未影響不斷升溫的燕郊樓市。和幾年前一樣，開發(fā)商依然把大北京和地鐵的概念當(dāng)成炒作資本，不斷釋放利好消息，而這次被打動(dòng)的不僅是北京的購(gòu)房者，也吸引了遠(yuǎn)道而來(lái)的河南、山東、內(nèi)蒙古的購(gòu)房者。

　　在開發(fā)商的描繪中，燕郊將升級(jí)為一個(gè)地級(jí)市，未來(lái)市政投資額將達(dá)到200億元，而且還將有輕軌與北京對(duì)接。在這樣的炒作下，燕郊樓盤11月開始出現(xiàn)了大規(guī)模的漲價(jià)，短短20天內(nèi)，燕郊房?jī)r(jià)直逼萬(wàn)元大關(guān)，已回到年初高點(diǎn)，上漲了近千元。在燕郊樓市上漲的背后，一條利益鏈浮出水面，開始不斷地為房?jī)r(jià)上漲制造著這樣或者那樣的利好消息。

　　人為炒作吸引外地投資者

　　盡管在執(zhí)行二次調(diào)控政策方面，河北要強(qiáng)硬得多，現(xiàn)在燕郊外地買房貸款已經(jīng)全面禁止，但是開發(fā)商不會(huì)等，因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，房?jī)r(jià)破萬(wàn)只是時(shí)間問(wèn)題。

　　上周末，記者乘坐930路公交車奔往燕郊，和以往不同的是，燕郊樓盤的銷售代表已經(jīng)把戰(zhàn)線拉到了公交車上。

　　“我們這個(gè)是星河皓月的第五期，緊鄰北京地區(qū)的最大水系潮白河，河水寬度達(dá)到了200米以上；還有目前京東地區(qū)最大的醫(yī)院，燕達(dá)國(guó)際健康城，是開發(fā)商開發(fā)的，業(yè)主可以享受到優(yōu)惠；明年就要通輕軌了，今后到北京國(guó)貿(mào)也就半個(gè)小時(shí)，不怕堵車。”一位銷售代表正在向公交車上的一對(duì)青年夫婦推銷著自己的樓盤，其勾畫的美景不亞于曼哈頓河畔的紐約。記者細(xì)心觀察后發(fā)現(xiàn)，像車上這樣現(xiàn)場(chǎng)辦公的樓盤銷售人員不下3個(gè)，他們利用路上的時(shí)間不斷地向周圍的乘客介紹燕郊的未來(lái)。

　　剛下車，還不等記者分清東南西北，就被五六個(gè)銷售人員圍住。在一位50多歲的銷售人員熱情的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到了天洋城的售樓處。

　　雖然外面寒風(fēng)刺骨但售樓處卻一派熱火朝天的景象，整個(gè)售樓處多達(dá)100余人。一位售樓人員直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，現(xiàn)在均價(jià)8500元/平方米，不同樓層的價(jià)格不一樣，最貴的是19層的房子，價(jià)格在9100元/平方米，沒有任何優(yōu)惠，而且不辦理貸款?？从浾咭恢豹q豫不定，銷售代表借故離開，并未過(guò)多推銷。不過(guò)，臨走時(shí)不忘向記者表示再過(guò)幾天項(xiàng)目就要調(diào)價(jià)，預(yù)計(jì)均價(jià)將調(diào)到9000元/平方米。

　　隨后記者又來(lái)到了潮白人家的第三期燕南園，場(chǎng)面與天洋城一樣火爆，狹小的售樓處已經(jīng)人滿為患，一位銷售人員向記者介紹，目前燕南園的均價(jià)在8300元/平方米，正在準(zhǔn)備漲價(jià)，估計(jì)12月初就調(diào)價(jià)，每平方米上調(diào)500元。記者前后選了兩種戶型的房子，全被告知?jiǎng)倓傎u光了。

　　盡管不能辦理貸款，但是購(gòu)房者依然絡(luò)繹不絕，一位售樓人員向記者表示，從11月11日傳出新規(guī)劃后，自己一個(gè)人已經(jīng)賣出去8套房子了。

　　不同版本的地鐵延長(zhǎng)線

　　和幾年前靠著“拉拽搶”的攬客方式不同，現(xiàn)在燕郊樓市的銷售人員“素質(zhì)”有了明顯的提升，與最早的銷售人員相比，已經(jīng)有不少剛剛畢業(yè)的外地大學(xué)生開始加入燕郊售樓人員的行列。

　　經(jīng)記者調(diào)查了解到，目前燕郊樓市在外面“攬客”的銷售人員，基本上是文化程度較低的無(wú)業(yè)人員，被稱為銷售代表，負(fù)責(zé)將客人拉進(jìn)售樓大廳，計(jì)算進(jìn)工作量，底薪一般在1500元左右。售樓處里銷售人員一般是大?；蛘弑究飘厴I(yè)，被稱為銷售主任，底薪在1200元左右，銷售提成為0.5%，而北京售樓人員的提成一般在0.3%-0.4%。

　　一名銷售人員告訴記者，自己去年畢業(yè)于遼寧的一所大學(xué)，剛開始在北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院做出國(guó)留學(xué)工作，但是工資太低，后來(lái)經(jīng)同學(xué)介紹來(lái)這里賣樓。

　　不僅銷售人員的硬件“素質(zhì)”在上升，業(yè)務(wù)水平也有所提升。在燕郊樓市的大型售樓處，都會(huì)張貼一張開發(fā)商自己設(shè)計(jì)的規(guī)劃圖，在圖中一條走勢(shì)清晰的地鐵線已經(jīng)被重點(diǎn)勾畫出來(lái)，這就是M6號(hào)線，將延伸到河北三河市，燕郊是第一站，整個(gè)燕郊M6號(hào)線的延長(zhǎng)線將呈Z字形通過(guò)，基本上覆蓋了所有大盤。

　　“那條線就是地鐵6號(hào)線，”一銷售人員證實(shí)。

　　“6號(hào)線北京的一期還沒有建好，為何燕郊明年就能通車？”記者質(zhì)疑。“報(bào)紙上已經(jīng)登了，”銷售人員拿著一張報(bào)紙向記者展示。

　　在燕郊，記者發(fā)現(xiàn)各個(gè)售樓處的銷售人員全有這樣的一張報(bào)紙，而開發(fā)商根據(jù)這張報(bào)紙就畫出了“M6號(hào)線的延長(zhǎng)線”，而且在不同的銷售人員嘴里，M6號(hào)線的走勢(shì)也不太一樣。

　　除了引用報(bào)紙制作規(guī)劃圖之外，現(xiàn)在燕郊樓盤還學(xué)會(huì)了“傍大牌”，幾年前就有開發(fā)商打出巨幅廣告“向萬(wàn)科學(xué)習(xí)”，這次記者在燕郊又看到有開發(fā)商開始傍上了潘石屹。

　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售人員一路追著記者稱，自己的項(xiàng)目對(duì)面就是SOHO中國(guó)的項(xiàng)目，潘石屹選擇的地方升值潛力肯定是巨大的，跟潘石屹走肯定沒錯(cuò)。記者隨即給SOHO中國(guó)的負(fù)責(zé)人打電話詢問(wèn)此事，對(duì)方稱“根本沒那回事，肯定是燕郊的開發(fā)商胡亂吹噓的”。

　　不僅有傍著國(guó)內(nèi)著名開發(fā)商的，還有傍著國(guó)外的，在燕南園里一銷售人員稱他們的項(xiàng)目將由DTZ戴德梁行做全程的物業(yè)服務(wù)，但是當(dāng)記者問(wèn)及DTZ戴德梁行做什么時(shí)，對(duì)方則根本不知道。而據(jù)記者了解，一般而言DTZ戴德梁行只會(huì)為高檔的別墅和住宅做物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)在6元/平方米/月以上，而燕南園的物業(yè)費(fèi)只有1.85元/平方米/月。

　　開發(fā)商銷售欲求短平快

　　在開發(fā)商的描繪中，未來(lái)的燕郊將是一個(gè)國(guó)際新城，有大型的居住社區(qū)、完善的商業(yè)、便捷的交通、學(xué)校和醫(yī)院等一系列與國(guó)際接軌的設(shè)施，如此“利好”條件下，開發(fā)商卻急于將手頭的房子賣出去，并不想持盤待售，因?yàn)檠嘟夹乱?guī)劃的出現(xiàn)和破落只是轉(zhuǎn)瞬而逝的東西，并不牢靠。

　　早在六七年前，燕郊樓市剛剛起步，開發(fā)商就宣稱地鐵八通線將延長(zhǎng)到燕郊，力爭(zhēng)做CBD的后花園；隨后又打出了一地雙號(hào)的概念，稱燕郊納入北京只是時(shí)間問(wèn)題；隨后就是買房送戶口，目標(biāo)瞄準(zhǔn)了一些在北京學(xué)習(xí)和工作的年輕人；今年初一位人大代表“‘十二五’期間北京地鐵有望通到河北”的言論，讓燕郊的房?jī)r(jià)第一次向萬(wàn)元大關(guān)挺進(jìn)。

　　時(shí)隔半年多，“新規(guī)劃”又一次點(diǎn)燃了燕郊樓市，但是這又將維持多久，沒有人知道，開發(fā)商也不敢打包票，只能選擇落袋為安。

　　“現(xiàn)在不能辦理貸款，我們可以幫你做。”在燕郊只要你有買房意愿，開發(fā)商會(huì)幫你想到許多如何規(guī)避調(diào)控政策的手段。

　　天洋城的一位銷售人員向記者介紹，盡管不能辦理貸款，但是可以跟開發(fā)商簽署協(xié)議做分期付款，先交納50%，其他的在一年內(nèi)付清。燕南園的銷售人員也表示可以這樣做，還款周期甚至可以延長(zhǎng)到兩年。

　　同時(shí)，在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式。即外地購(gòu)房者可先交50%首付，然后與開發(fā)商簽訂一個(gè)內(nèi)部協(xié)議，規(guī)定業(yè)主可以在8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)去申請(qǐng)貸款，而一般的期限是3個(gè)月。銷售人員表示，8個(gè)月后銀行的貸款就將放寬。還有一種更讓人“咋舌”的辦法，就是先辦戶口，然后買房，再做貸款，一般是針對(duì)北京和河北之外的購(gòu)房者。

　　“盡管現(xiàn)在樓市很火，但是卻顯得非常不理性。”上上城總經(jīng)理曲靖表示。

　　“利用各種方法穩(wěn)住客戶，不惜違規(guī)操作，表現(xiàn)出開發(fā)商內(nèi)心的急躁，因?yàn)闅v次燕郊樓市的大漲全是因?yàn)樾碌囊?guī)劃出臺(tái)，但是到現(xiàn)在沒有一個(gè)能實(shí)現(xiàn)的，燕郊的樓市就是靠著一個(gè)個(gè)新規(guī)劃炒作生存的。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　炒房客的“新樂土”

　　你炒我也炒，開發(fā)商賺大頭，我們賺小頭。燕郊投資客緊隨著開發(fā)商的步伐開始進(jìn)入燕郊樓市，盡管沒有金融杠桿的支持，但是由于總價(jià)并不高，想借此機(jī)會(huì)大賺一筆的炒房者不在少數(shù)。

　　“我們項(xiàng)目主要是針對(duì)剛性需求的購(gòu)房者，一般是來(lái)北京工作的外地人。但是明顯感覺這輪購(gòu)房者中有不少是帶有炒房的目的。”曲靖向記者表示。

　　在天洋城售樓處一對(duì)40多歲的河南夫婦向記者表示，自己現(xiàn)在在北京做生意，孩子在河南老家，想在這邊上學(xué)，買個(gè)房能轉(zhuǎn)戶口，而且覺得燕郊的房子還有上漲的空間，是一個(gè)投資機(jī)會(huì)，等將來(lái)孩子戶口轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，再把房子賣了。

　　和這類帶著炒房意愿的購(gòu)房者相比，一些專業(yè)的炒房者也已經(jīng)進(jìn)入燕郊。據(jù)燕南園的一位銷售人員介紹，現(xiàn)在來(lái)這里炒房的人不在少數(shù)，主要是來(lái)自陜西、內(nèi)蒙古、山東的買家。他上周接待了一個(gè)內(nèi)蒙古的客戶，本來(lái)全款購(gòu)買三套住房，但是后來(lái)與開發(fā)商協(xié)商，將三套的錢分?jǐn)偟搅追孔由?，做了兩年的分期付款?br />
　　“其實(shí)就是將自己的投資綁架在了開發(fā)商的身上，開發(fā)商賺大頭，他賺小頭，現(xiàn)在燕郊沒賣出去的房子還很多，開發(fā)商會(huì)繼續(xù)下大力氣炒作的。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

　　在東貿(mào)國(guó)際，一銷售人員告訴記者，目前項(xiàng)目新的一期還未開盤，預(yù)計(jì)將到12月中旬，均價(jià)在9000元/平方米，預(yù)計(jì)個(gè)別戶型的房子將會(huì)破萬(wàn)。該銷售人員稱，即將推出的是主打投資的小戶型產(chǎn)品，面積在50平方米左右，住宅立項(xiàng)70年產(chǎn)權(quán)，民水民電，可以注冊(cè)公司，和北京的商改住項(xiàng)目格局一樣。

　　對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析，在北京，開發(fā)商努力將商業(yè)樓做成住宅，而在燕郊開發(fā)商卻將住宅做成商住樓，目的只是為了迎合這輪炒房客的投資需求。

　　近期燕郊樓市

　　調(diào)控政策

　　8月

　　外地人購(gòu)房首付五成

　　9月

　　限制外地人貸款

　　10月

　　三河市再出新規(guī)，以售價(jià)8000元和90平方米的面積為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)之上的樓盤，本地人首套房首付升至四成；如果是離異者，即便是購(gòu)買8000元以下的小戶型，首付也要在三成的基礎(chǔ)上加10%。

　   記者手記

　　拿規(guī)劃說(shuō)事功效多大

　　引起這輪燕郊樓市瘋狂躁動(dòng)的主因，是開發(fā)商宣稱的一份新城規(guī)劃。該規(guī)劃指出，河北省將投融資200億元，實(shí)施13個(gè)縣市交通基礎(chǔ)設(shè)施與北京全面對(duì)接，推進(jìn)京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設(shè)，明年廊坊和燕郊的輕軌有望率先開通，加快進(jìn)京、環(huán)高速公路網(wǎng)建設(shè)，打造10分鐘到半小時(shí)的交通圈。

　　目前，北京市并未出臺(tái)如此規(guī)劃，其真實(shí)性不得而知。雖然借新城規(guī)劃瘋抬房?jī)r(jià)的例子在業(yè)內(nèi)已經(jīng)是見怪不怪，是開發(fā)商常用的套路，但往往卻非常奏效。

　　早在今年“兩會(huì)”期間，部分“兩會(huì)”委員代表曾提議：北京河北應(yīng)加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和溝通，打造一小時(shí)都市圈。北京應(yīng)考慮部分既有地鐵線路延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn)，適時(shí)進(jìn)行前期調(diào)研工作。隨后，該消息被北京周邊開發(fā)商廣泛宣傳，并將燕郊房?jī)r(jià)拉到歷史性高點(diǎn)——1萬(wàn)元/平方米，但是隨即而來(lái)的調(diào)控政策又將燕郊的房?jī)r(jià)打回到了7500元/平方米的水平。

　　和燕郊一樣，不斷利用新城規(guī)劃概念炒作的還有海南，今年初海南打造國(guó)際旅游島的概念正式獲批，房?jī)r(jià)出現(xiàn)瘋漲，項(xiàng)目每天都在漲價(jià)，海景房甚至曝出了超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。

　　通州也是如此。據(jù)了解，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規(guī)劃，隨后，在半年時(shí)間，通州在售新房的價(jià)格由去年年底的均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米左右飆漲至后來(lái)的2.3萬(wàn)元/平方米，甚至曾揚(yáng)言要在去年年底奔至3萬(wàn)元/平方米，通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。樓市調(diào)控后，通州房?jī)r(jià)迅速跌至2萬(wàn)元/平方米以下，目前仍舊處于調(diào)整中。

　　“新城規(guī)劃說(shuō)白了就是一個(gè)地產(chǎn)借題發(fā)揮的好材料，這一過(guò)程中，地方政府的土地得到了升值，開發(fā)商坐享房?jī)r(jià)上漲的利潤(rùn)，已經(jīng)形成了一個(gè)利益鏈條。以前炒樓的比開發(fā)商賺得多，開發(fā)商比地方政府賺得多，現(xiàn)在部分地方政府已經(jīng)意識(shí)到了在土地出讓環(huán)節(jié)方面有利可圖，因此也開始炒作新城的概念。”一業(yè)內(nèi)人士分析。