保障房成絕對主角 未來兩年全國將建1300萬套

     保障性住房將逐漸在住宅市場唱起主角。

　　一份研究報告測算，上海“十二五”期間保障性住房建設(shè)總量或占到住房總建設(shè)規(guī)模的一半以上，而商業(yè)性住宅建設(shè)量僅占不足三成。

　　從全國范圍內(nèi)看，保障性住房建設(shè)仍將是政府力推的重點工作。2011年和2012年兩年內(nèi)，全國保障性住房建成量將達到1300萬套。

 　　業(yè)內(nèi)人士指出，保障房對平抑房價將產(chǎn)生一定作用，不過要讓民眾“住有所居”的目標短期內(nèi)順利完成，還必須有一系列的配套政策。

　　值得注意的是，包括萬科、華潤、綠城、萬達等在內(nèi)的知名開發(fā)商，已經(jīng)積極參與到保障房開發(fā)之中。

　　“十二五”保障房唱主角

　　保障房的新一輪規(guī)劃給中低收入家庭重新帶來了希望。

　　繼徐匯、閔行兩區(qū)開展經(jīng)濟適用房試點工作之后，上海中心城區(qū)多個區(qū)也在積極準備經(jīng)濟適用房申請的各項工作。據(jù)悉，近日黃浦區(qū)街道社區(qū)事務(wù)受理中心開始接受居民的咨詢，價格秉持“保本微利”原則。

　　上海還在市中心專門拿出商品房用地建設(shè)保障房。11月份，普陀區(qū)兩個地理位置優(yōu)越、軌交出行便捷的保障房項目加緊推進，將分別于2011年底和2012年底竣工交付，屆時將解決4000余戶中低收入家庭住房困難問題。

　　此外，保障房建設(shè)也更多融入商品住宅開發(fā)之中。11月9日，上海有8幅地塊進行土地推介，其中有3幅地塊明確了保障房用地的比例，幅度從5%~20%不等。業(yè)內(nèi)人士指出，將保障房納入普通住宅建設(shè)或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

　　上海規(guī)劃和國土局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月20日，上海累計供應(yīng)保障性住宅用地已經(jīng)達到764公頃，基本完成年度770公頃的總供應(yīng)計劃。占住宅用地供應(yīng)總量的80%以上。

　　據(jù)市住房保障和房屋管理局介紹，未來5年，上海將通過新建、改建、配建、收儲、轉(zhuǎn)化等多渠道，籌措各類保障性住房約100萬套（戶），預(yù)計保障性住房約占新建住房總面積的50%，套數(shù)約占60%。

　　一份研究報告測算，上海“十二五”期間住房建設(shè)總量大約為1.25億平方米，其中，2300萬平方米為經(jīng)濟適用房，2000萬平方米為廉租房和公租房，2000萬平方米為重大工程配套拆遷安居房，2000萬平方米為中小戶型的普通商品房，1700萬平方米為商品住宅，2500萬平方米用于非住宅的商業(yè)地產(chǎn)配套項目建設(shè)。

　　如此看來，粗略估算，上海“十二五”期間保障性住房建設(shè)總量占總住房建設(shè)規(guī)模的一半以上，而商業(yè)性住宅建設(shè)量僅占不足三成。
 

     三成城鎮(zhèn)家庭受益

　　巨大的保障房供應(yīng)量，將改變樓市供應(yīng)格局。

　　據(jù)了解，2011年-2012年，保障性住房建設(shè)將是政府力推的重點工作。2010年全國完成580萬套保障房建設(shè)基本已無懸念，2011年仍將繼續(xù)建設(shè)680萬套保障房，2012年要建設(shè)620萬套保障房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭測算，至“十二五”期末，全國6.6%左右的城鎮(zhèn)家庭可享有廉租住房，5%左右的家庭將享有經(jīng)濟適用住房，10%左右的家庭將從公共租賃住房和棚改房政策中受益。如果加上其他財政補助（如貸款貼息和退稅）受益群體，5-10年后，預(yù)期將有30%城鎮(zhèn)家庭可能享受到住房保障。

　　據(jù)稱，《住房保障法》的起草已列入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃和國務(wù)院2010年立法計劃，并基本形成有關(guān)《住房保障法征求意見稿》。此外，財政部的最新通知顯示，允許土地出讓凈收益不低于10%用于發(fā)展公共租賃住房，這將大大加快保障房建設(shè)速度。

　　中原集團研究董事程澐認為，加速保障性住房建設(shè)，是彌補過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務(wù)，也是此次宏觀調(diào)控的重要目的之一。

　　早在1998年，住房商品化改革的綱領(lǐng)性文件就已多次提及保障性住房。但是，此后對保障性住房在界定、規(guī)劃、建設(shè)、管理和監(jiān)督等諸多方面始終未能加以明確。業(yè)內(nèi)人士認為，過去十年堪稱中國樓市的“黃金十年”，卻也是住房保障嚴重滯后的十年。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以全國經(jīng)濟適用房開發(fā)與銷售情況為例，兩大方面占同期商品住宅投資額和銷售面積的比重都大幅度下降，分別從2000年的16%和20%降至2008年的5%和8%。

　　抑制房價上漲預(yù)期

　　華遠集團總裁任志強表示，調(diào)控新政出臺導(dǎo)致了需求略有下降，其中一個原因是，一部分人期待保障性住房，放緩了自己的需求。今年有580萬套保障房開工，這些人具備了等待條件，不會積極地進入商品房市場。

　　摩根士丹利大中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王慶表示，中國房地產(chǎn)市場的特殊性，是 “高投資、低消費”的一個最重要的原因，社會保障房計劃是解決這一矛盾的關(guān)鍵。保障房計劃可以帶來增加總體房地產(chǎn)供給的效果，會幫助抑制當前整體房價過快上漲，并穩(wěn)定對未來房價上漲的預(yù)期。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，政策保障住房是房地產(chǎn)大市場當中的有機組成部分。應(yīng)該在房地產(chǎn)大市場中形成相對封閉的政策保障住房體制機制。政策保障住房覆蓋面宜采取先小后大的策略，集中優(yōu)勢資源率先解決雙困戶的住房問題。

　　中房信分析師薛建雄表示，保障性住房建設(shè)需要較長的時間周期。2010年全國將新開工至少580萬套保障性住房，相當于2005年全國全部新建商品房開工量，但達到交房條件，預(yù)計要到2012年前后。近幾年上海住房保障同樣存在這一現(xiàn)象，按計劃2012年將新建30萬套經(jīng)濟適用房，可前幾年新建規(guī)模并不大。

　　程澐強調(diào)，各地政府必須從制度上及資金安排上認真監(jiān)管，才能使保障性住房建設(shè)得以保障。以上政策的執(zhí)行力度，將關(guān)系到各地未來一年保障性住房建設(shè)的進度。只有確保對保障性住房建設(shè)的投入，才能真正有序地加大保障性住房供應(yīng)，緩解樓市供不應(yīng)求的局面。

　　國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前對媒體表示，房地產(chǎn)高暴利時代結(jié)束，保障性住房大規(guī)模建設(shè)，將成為中國房地產(chǎn)企業(yè)新的投資熱點，“雖然回報率不高，但政府卻能保障其本金的安全。”