如何重點監(jiān)控外資在我國房地產(chǎn)的投機

    近年來，在房價上漲和人民幣升值的雙重推動下，外資大量投向我國房地產(chǎn)市場，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費以及中介等多個環(huán)節(jié)。在客觀上，外資的參與對促進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用，但在我國房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范的情況下，部分境外投資者想方設(shè)法繞開監(jiān)管限制，從事各種房產(chǎn)投機活動，不僅直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還削弱了宏觀調(diào)控的政策效果。

　　據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，今年1月至9月，全國新設(shè)房地產(chǎn)外資企業(yè)498家，累計使用外資166億美元，占FDI總量的22.38%，高出上年同期5.7個百分點。值得注意的是，今年1至10月，房地產(chǎn)外資投資累計增幅已猛增至48.04%，遠高于總體吸收外資增幅。外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的速度明顯高于其他領(lǐng)域。商務(wù)部已將外資進入房地產(chǎn)的情況列入“重點監(jiān)視”領(lǐng)域。

　　外匯局的監(jiān)測統(tǒng)計表明，目前外資進入中國的主要途徑有：直接購買房地產(chǎn)物業(yè)，設(shè)立外資房地產(chǎn)公司，通過房地產(chǎn)類企業(yè)借用外債形式間接投資，非居民外匯流入結(jié)匯后購買房產(chǎn)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)境外融資，通過地產(chǎn)基金套利，假外資變身套取制度優(yōu)惠。綜合來看，外資地產(chǎn)商不僅通過地產(chǎn)開發(fā)獲得良好的投資回報，而且通過結(jié)購匯差額形成的人民幣資產(chǎn)享有人民幣升值的附加收益，再加上稅收優(yōu)惠的超國民待遇，在三重利益的誘惑下大量外資地產(chǎn)資金蜂擁我國。

　　近期，建設(shè)部與國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)了《進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》（以下簡稱《通知》），對外資投資中國房地產(chǎn)做出具體規(guī)定，但比照現(xiàn)實，這一政策似仍顯不足。為此，筆者有如下幾點補充建議：

　　首先，做好長時間防范熱錢的準備和相關(guān)情報收集。密切關(guān)注和監(jiān)測以內(nèi)地股市為標的的香港ETF基金，將短時期外資房地產(chǎn)異常交易作為熱錢流入的先行指標。嚴格把關(guān)經(jīng)常項下和資本項目下的業(yè)務(wù)，徹底排查摸清外資房地產(chǎn)投機可疑線索。

　　其次，加強對境內(nèi)非法外匯交易的監(jiān)管。目前對于房地產(chǎn)市場外匯資金所實行的“嚴進嚴出，匯兌審核”的各項監(jiān)管措施已較為嚴密。但在一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，地下非法的外匯兌換市場仍非常活躍，不排除有相當數(shù)量境外資金通過各種途徑，避開監(jiān)管流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場。因此，必須加強對各類非法外匯交易的打擊力度，力求將所有涉及房地產(chǎn)的外匯資金流動納入監(jiān)控范圍。

　　再次，建立外資地產(chǎn)信息共享、聯(lián)合監(jiān)管機制。要保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府相關(guān)部門要建立起完整的統(tǒng)計監(jiān)測機制，包括外商進入中國房地產(chǎn)市場所涉及的開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)。建立和健全房地產(chǎn)外資交易的統(tǒng)計和信息共享機制，及時通報有關(guān)情況，實現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息的共享。

　　還有，理順非居民個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得資金的匯出管理。當前有很大一部分涉外房地產(chǎn)的資金交割都是使用本幣交易的，按照外銷房轉(zhuǎn)內(nèi)銷外匯管理規(guī)定，對涉外房地產(chǎn)的購房資金來源真實性審核將會存在較大難度，應加強對非居民個人以旅游、職工報酬、其他服務(wù)等名義申請結(jié)匯的銀行審核，對無法提供合規(guī)資金來源的涉外房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得的購付匯行為需予以明確。

　　最后，明確要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定審批。同時，境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，需以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)從事上述活動。